수원지방법원 2025타경53859. 경기도 안산시 상록구 일동 541-4, 삼호그린빌 1층 101호입니다. 2006년 8월 21일 준공된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로, 전체 8세대 중 1층에 위치한 물건입니다. 현재 소유자는 송희만 씨이며, 2018년 7월 9일 소유권을 이전받았습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매입니다.

이 물건의 핵심은 2020년 한국토지주택공사의 선순위 임차권등기와 2021년 국세 압류 사이의 권리관계입니다. 임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 위험이 발생할 수 있는 구조입니다. 그러나 서울보증보험이 한국토지주택공사의 승계인으로서 2026년 4월 2일 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출했습니다.

따라서 가장 큰 1억 1,000만원의 승계 임차권 위험은 확약의 효력을 전제로 해소할 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서에 별도로 나타나는 '한국토지' 임차기록은 보증금과 전입일이 확인되지 않습니다. 확약 하나만으로 모든 임차인·점유 위험이 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 압류가 말소기준

권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2020.08.13.과 2021.10.20.입니다.

한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2020년 8월 13일 접수됐습니다. 등기 내용상 임대차계약일은 2018년 5월 25일, 주민등록일은 2018년 6월 22일, 점유개시일은 2018년 6월 28일, 확정일자는 2018년 5월 28일입니다. 임차보증금은 110,000,000원입니다.

이후 2021년 10월 20일 국 명의의 압류가 설정됐습니다. 따라서 한국토지주택공사의 임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 일반적인 권리분석이라면 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로서 매수인 인수 위험을 검토해야 합니다.

등기부의 과거 근저당권도 구분해야 합니다. 2006년 우리은행 채권최고액 30,000,000원, 2010년 어모농업협동조합 85,000,000원, 2014년 국민은행 72,000,000원 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매수인이 별도로 인수할 근저당권으로 볼 수 없습니다.

2025년 11월 25일 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 별도 임차인 기록에 관한 확인은 여전히 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 중복 제외

임차인 기록은 두 건이지만, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 기록이므로 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 '한국토지' 1명으로 분류하며, 해당 임차인의 보증금과 전입 관련 정보는 확인이 필요합니다.

특히 한국토지주택공사의 110,000,000원은 대위·승계 관계에 있는 보증금으로, 실제 임차인 수나 보증금 합계에 별도로 더해서는 안 됩니다. 임차권등기와 승계채권은 동일한 권리관계의 흐름으로 살펴야 합니다.

③ 시세 비교 — 1건의 거래로 가격 메리트를 단정할 수 없다

삼호그린빌은 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 최근 거래는 2026년 1월 단 한 건으로, 4층 67.37㎡가 132,000,000원에 거래됐습니다.

숫자만 비교하면 최저가 119,000,000원은 참고거래 132,000,000원의 90.2%입니다. 그러나 중요한 문제가 있습니다. 이번 경매물건의 시세 비교 기준면적은 52.035㎡인 반면, 거래 사례는 67.37㎡입니다. 동일 면적 거래가 아닙니다.

따라서 119,000,000원이 132,000,000원보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 9.8% 할인된 가격이라고 판단해서는 안 됩니다. 면적 차이와 층별 가치, 내부 상태를 보정할 수 있는 거래 표본이 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

배당표 산출 기준으로 집행비용 246만 6천원, 임차권 우선변제 1억 1,000만원, 신청채권자 배당 653만 4천원입니다. 서울보증보험의 청구액 기준 미배당액은 149,433,944원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

다만 한국토지주택공사와 서울보증보험은 대위·승계 관계입니다. 따라서 110,000,000원 임차보증금과 서울보증보험의 청구액을 서로 독립된 임차보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당채권의 범위와 중복 여부는 채권계산서 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 일동, 호동초등학교 북서측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 다세대주택입니다. 삼호그린빌 전체 8세대 중 1층 101호이며 2006년 8월 21일 준공됐습니다.
• 토지. 토지면적 262㎡, 장방형 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,505,000원/㎡입니다.
• 도로. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 감정평가상 차량 출입이 가능합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 성장관리권역 등이 포함되며 토지거래계약허가구역 지정도 확인됩니다. 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 거주자의 프라이버시와 잠금장치 등의 사유로 내부구조 및 하자 상태를 구체적으로 확인하지 못했습니다. 누수·균열·설비 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제해서는 안 됩니다. 확인된 거래가 1건뿐이므로 실질적인 매도 가능 가격과 매수 수요는 추가 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.02. 서울보증보험 확약서의 원본과 제출 사실을 확인하세요. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위가 실제로 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
• 한국토지 임차인 확인. 별도 임차인으로 기재된 한국토지의 실체와 점유 여부, 보증금, 전입일, 확정일자, 임대차계약 내용을 확인하세요. 이 기록은 LH/SGI 확약과 별개로 판단해야 합니다.
• 명도 위험. 임대관계가 명확하지 않습니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자와 거주 여부를 확인하고, 확약 대상과 실제 점유자가 일치하는지 대조하세요.
• 가격 상한 설정. 최저가 119,000,000원은 참고거래 132,000,000원의 90.2%지만 면적이 서로 다릅니다. 90.2%만으로 할인 매입이라고 판단하지 말고, 동일 면적 거래와 내부 상태를 추가 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 불가능했습니다. 누수, 균열, 벽체·바닥 상태, 난방·급배수·위생설비의 수리 필요성을 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 및 토지거래계약허가구역 등 관련 규제를 확인하고 입찰 당시 적용되는 허가 요건을 점검하세요.
• 배당관계 원본 대조. LH 임차보증금 110,000,000원과 서울보증보험 청구액 155,967,944원의 승계관계를 확인하세요. 동일 채권의 대위·승계 및 배당 중복 여부를 채권계산서와 배당요구 내역으로 대조해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 큰 인수위험은 줄었지만, 아직 완전히 깨끗한 물건은 아니다”

이 물건의 가장 큰 장점은 1억 1,000만원의 선순위 한국토지주택공사 임차권에 대해 서울보증보험이 확약서를 제출했다는 점입니다. 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용은 매수인 입장에서 상당히 중요한 위험 완화 요소입니다.

그러나 이 확약은 해당 승계 임차권에 한정됩니다. 별도로 기재된 한국토지 임차인은 보증금과 전입일, 확정일자가 미상이며, 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 실제 임차인 1명의 권리와 점유 상태가 확인되기 전에는 전체 인수액이 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.

가격 역시 확신하기 어렵습니다. 최저가 1억 1,900만원은 최근 참고거래 1억 3,200만원의 90.2%지만, 비교 거래는 67.37㎡로 대상 기준면적 52.035㎡와 차이가 있습니다. 단 한 건의 거래만으로 저렴한 낙찰이라고 평가하는 것은 무리입니다.

여기에 8세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 조건과 내부 상태 미확인 문제도 남아 있습니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 줄었지만, 미상 임차인과 가격 검증은 아직 끝나지 않았습니다.

최종 판단: 확약 대상 권리는 조건부 안전, 미상 임차인과 시세는 확인 필요. 신건 가격만 보고 서두르기보다는 임차인 동일성·확약 이행·내부 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.