수원지방법원 2025타경53921. 경기도 안산시 단원구 선부동 대흥데코르 3층 301호, 다세대주택 경매입니다. 이 사건의 핵심은 2024년 4월 9일 설정된 군자농업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 김진원 씨 앞으로 소유권이전등기가 접수됐고, 근저당권 채권최고액은 1억 3,920만원입니다. 이후 2025년 4월 23일 상속을 원인으로 김은총 씨에게 소유권이 넘어갔으며, 근저당권자인 군자농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

등기부상 말소기준권리는 군자농업협동조합의 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 우리은행·국민은행 근저당권은 이미 말소된 상태이며, 별도의 후순위 가압류나 압류도 확인되지 않습니다. 따라서 등기부상 매각으로 소멸하지 않고 남는 권리는 확인되지 않습니다.

그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 감정평가 당시 시건장치 때문에 내부를 관찰하지 못했고, 이해관계인 부재로 임대관계도 미상입니다. 등재 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 등기부상 권리보다 점유·임대차 확인이 중요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다

말소기준권리: 2024년 4월 9일 군자농업협동조합 근저당권. 채권최고액은 139,200,000원이며 채무자는 김진원입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

소유권은 권예택에서 유재득으로 이전된 뒤, 2024년 4월 9일 김진원에게 이전됐습니다. 같은 날 군자농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 4월 23일 상속을 원인으로 김은총 씨가 소유권을 취득했고, 등기 접수는 2025년 12월 29일 이뤄졌습니다.

신청채권액과 근저당권 채권최고액도 구분해야 합니다. 사건 청구액은 140,893,355원이지만, 배당 계산에 반영된 근저당권 채권최고액은 139,200,000원입니다. 신건 매각가 기준으로 근저당권 채권최고액은 전액 배당되지만, 사건 청구액 전부가 변제되는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다

대흥데코르의 비교 기준 면적은 71.66㎡이며, 면적이 일치하는 거래 2건을 확인할 수 있습니다. 최근 거래와 이전 거래를 함께 비교하면 다음과 같습니다.

가격을 판단할 때는 전체 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.

• 전체 평균. 2건 평균은 172,000,000원입니다. 감정가 201,000,000원은 전체 평균 대비 116.9%입니다.
• 최근 거래 지표. 최근 거래 평균은 178,000,000원이며, 비교 건수는 1건입니다.
• 최신 거래. 2025년 4월 2층 거래가 178,000,000원입니다.
• 거래 추세. 이전 거래 166,000,000원에서 최근 거래 178,000,000원으로 7.2% 상승했습니다.
• 현재 경매가. 최저매각가 201,000,000원은 최근 거래 지표 및 최신 거래 대비 112.9%입니다.

특히 이 물건은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 거래 표본이 제한적이므로 178,000,000원을 확정적인 현재 시세로 받아들이기보다는, 실제 매매 가능 가격과 건물 상태를 추가로 확인해야 합니다. 층수도 비교 거래는 2층·3층으로 구성돼 있어 개별 호수의 내부 상태 및 향후 환금성을 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 기준으로 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임대차관계가 미상인 점을 고려해 실제 배당과 명도 결과는 원본 서류로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당 여력 변화

현재는 신건으로 최저매각가가 감정가의 100%입니다. 유찰이 발생할 경우 제공된 회차별 매각가 시나리오와 근저당권 배당액은 다음과 같습니다.

신건과 1회 유찰 시나리오에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당됩니다. 반면 2회 유찰 시나리오에서는 매각대금이 부족해 근저당권 배당액이 126,039,040원으로 줄어들고, 13,160,960원의 채권 부족이 발생합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 정보 기준)

• 입지. 안산시 단원구 선부동, 석수중학교 서측 인근에 위치합니다. 주택지대 내 편익시설과 점포 등이 형성된 주상지대로 평가됐으며 주변 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2013년 3월 18일 준공된 대흥데코르이며 총 8세대입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 301호입니다.
• 토지. 토지면적 261.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 평지의 가로장방형 토지이며 소로와 접합니다. 공시지가는 1,587,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·상대보호구역·시가지경관지구(일반)·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 소로3류와 접합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부는 시건장치로 관찰하지 못했으므로 실제 내부 상태는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 면적 일치 거래는 2건입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아니므로 매도 시점과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황, 임대차계약서 및 실제 점유 여부를 확인하세요. 보증금과 점유개시일이 확인되지 않은 상태에서 대항력 여부를 단정하면 안 됩니다.
• 명도 위험. 소유자 또는 임차인의 실제 점유 여부가 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 점유자 면담을 통해 인도 가능성과 명도비용을 따져야 합니다.
• 가격 상한. 현재 최저가 201,000,000원은 최근 거래 178,000,000원의 112.9%입니다. 최근 거래 수준을 기준으로 가격을 재검토하고, 내부 상태와 실제 임대차 위험을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원으로 최저가가 달라집니다. 회차별 가격과 예상 배당액을 함께 검토하세요.
• 관리비 체납. 다세대주택의 공용부분 관리비 및 기타 미납 비용을 확인하세요. 관리 주체와 관리비 정산 내역도 점검해야 합니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역 외에 토지거래계약에관한허가구역 등 해당 규제를 확인하고 취득 관련 절차를 검토하세요.
• 실거래 재확인. 확인 거래는 2건으로 표본이 제한적입니다. 인근 동일 면적 다세대 거래와 현재 매물 가격을 추가로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 및 확정일자 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “등기상 안전과 가격 경쟁력은 별개다”

이 사건은 등기부만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2024년 4월 9일 설정된 군자농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·국민은행 근저당도 이미 말소됐고, 계산상 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 판단에는 중요한 단서가 있습니다. 임대관계가 미상이고 내부도 관찰하지 못했습니다. 따라서 실제 임차인 및 점유관계가 확인되기 전까지는 명도 위험까지 해소된 물건으로 볼 수 없습니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 최저가 2억 100만원은 최근 거래 및 최신 거래 1억 7,800만원보다 12.9% 높습니다. 거래 추세가 7.2% 상승한 것은 긍정적인 신호지만, 현재 최저가가 그 거래 수준을 이미 넘어선 상황입니다. 8세대 규모의 소규모 다세대주택이고 거래 표본도 제한적이어서 환금성까지 낙관하기 어렵습니다.