수원지방법원 2025타경53959. 경기도 안산시 상록구 사동의 경진아트빌 5층 501호, 전용면적 44.695㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 1억 5,250만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 김대성 씨이며, 2021년 11월 29일 거래가 1억 6,000만원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 오세일 씨가 신청한 강제경매로, 청구액은 1억 6,000만원입니다.

등기부에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 근저당권이 아니라 2022년 12월 8일 포천세무서장의 압류입니다. 2016년 현대라이프생명보험 근저당권과 2019년 신한은행 근저당권은 이미 해지·말소된 상태입니다. 따라서 현재 남아 있는 권리의 기준은 2022년 압류이며, 그 뒤에 설정된 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기부가 단순하다고 매수인 부담까지 단순한 것은 아닙니다. 임차인 오세일의 전입일은 2021년 11월 5일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 확인되며 배당요구까지 했습니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 보증금이 미상이라는 점이 이 사건의 가장 큰 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 압류가 말소기준권리

말소기준권리: 2022.12.08. 갑구 5번 압류 · 포천세무서장. 2016년 현대라이프생명보험 근저당권(채권최고액 76,700,000원)은 2018년 9월 11일 해지로 말소되었고, 2019년 신한은행 근저당권(채권최고액 72,000,000원)도 2019년 11월 12일 해지로 말소되었습니다. 따라서 두 근저당권을 현재 인수할 권리로 보아서는 안 됩니다.

말소기준권리 이후인 2023년 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 2025년 오세일의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 하므로, 후순위 등기가 소멸한다는 이유만으로 임차인 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상

현황조사·매각물건명세서·문건접수에서 확인되는 실제 임차인은 오세일 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 볼 사람은 없습니다. 전입일과 확정일자가 확인되며, 배당요구도 완료한 상태입니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수하지 못한다면, 매수인의 실질취득금액은 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액이 됩니다. 이 경우 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하여 총취득비용이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만으로 투자금액을 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 2021년 거래 1건으로 현재 가격을 단정할 수 없다

경진아트빌의 확인된 동일 면적 거래는 전용 44.7㎡, 5층의 2021년 11월 거래 1건입니다. 거래금액은 160,000,000원입니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 현재 매각기일과 약 5년의 시간 차이가 있어, 이 금액을 2026년 현재의 확정 시세로 간주하기는 어렵습니다.

최저매각가 152,500,000원은 확인된 거래가 160,000,000원의 약 95.3%입니다. 금액만 비교하면 7,500,000원 낮지만, 이는 2021년 거래를 기준으로 한 단순 비교입니다. 최근의 실제 거래 흐름을 확인할 표본이 부족하므로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 최근 가격 추세 역시 확인된 거래 한 건만으로 상승·하락을 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,500,000원 가정 · 제시된 배당안 기준)

제시된 배당안에서는 집행비용 2,935,000원을 제외한 149,565,000원이 주택도시보증공사에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 경매신청채권자 오세일에게는 0원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 3,906,000,000원으로, 매각대금만으로는 전액 회수가 불가능합니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 석재마감 등이며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있는 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 토지면적 249.9㎡, 세장형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 지정기간은 평가서상 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 매각기일 현재의 최신 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 판넬조 판넬지붕의 베란다 약 11.88㎡가 제시외 건물로 포함되어 있습니다. 현장 구조와 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되었습니다. 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이고 확인된 동일 면적 거래가 1건뿐입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부하다고 보기 어려우므로 매도 시점과 가격에 주의가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 원본 확인. 오세일의 실제 임차보증금, 계약일, 계약 변경 여부, 보증금 증액 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 놓지 마십시오.
• 전입·점유 확인. 2021.11.05 전입일과 실제 점유 상태를 주민등록 및 현장 조사로 재확인해야 합니다. 대항력 판단은 전입과 점유의 실제 상태를 함께 검토해야 합니다.
• 확정일자 및 배당요구 확인. 2021.10.18 확정일자와 2025.12.09 배당요구의 실제 접수 내용, 배당요구 채권액을 확인하십시오.
• 배당표 재검토. 당해세 및 임차인 최우선변제 미반영 사실을 고려하여 임차인 배당액과 미배당 보증금 잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 청구액과 보증금 구분. 신청채권자 오세일의 청구액 160,000,000원을 임차보증금과 동일한 금액으로 간주하지 마십시오.
• 주택도시보증공사 권리 확인. 청구금액 3,906,000,000원의 가압류와 관련된 배당 순위 및 실제 배당 범위를 원본 서류로 확인하십시오.
• 제시외 건물 확인. 베란다 약 11.88㎡가 매각 범위에 포함되어 있으므로 현장 구조와 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 2021.11 거래 1건만으로 현재 가격을 판단하지 말고, 인근 동일 면적 다세대의 최신 거래와 실제 매물 가격을 비교하십시오.
• 관리비 및 명도. 공용부분 체납관리비와 실제 점유자, 임차인 퇴거 협의 및 인도 절차를 확인하십시오.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 문서를 입찰 전에 직접 대조하십시오.

맺으며 — “최저가보다 임차보증금이 먼저다”

수원지방법원 2025타경53959는 등기부만 보면 과거 근저당권이 정리되어 있고 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건을 단순한 권리 소멸형 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 전입을 갖춘 임차인 오세일이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 가장 중요한 보증금 액수는 아직 확인되지 않았습니다.

최저매각가 1억 5,250만원은 확인된 2021년 거래가 1억 6,000만원의 95.3%입니다. 하지만 오래된 거래 한 건만으로 현재 시세를 확정할 수 없고, 임차인의 미배당 보증금까지 고려하면 실제 취득비용은 더 커질 수 있습니다. 특히 배당표에 임차인 배당이 누락된 상태에서 인수액을 0원으로 가정하는 것은 위험합니다.

결론은 입찰 보류 후 임대차 보증금과 예상 배당액부터 확인하는 것입니다. 보증금과 미배당 인수액이 확정되고 나서야 적정 입찰가와 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수나 최저가가 아니라 선순위 임차인의 보증금이 얼마이며, 그중 얼마가 배당되고 얼마가 남는가에 있습니다.