* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 2026.10.15 확약 및 2026.10.16 매각물건명세서 정정을 전제로 한 판단입니다. 별개의 임차인이 존재하거나 확약의 효력 범위 밖에 있는 권리는 별도 확인이 필요합니다.

수원지방법원 2025타경53977. 경기도 안산시 상록구 일동 호동로1길 3에 위치한 호수빌 2층 202호입니다. 2010년 사용승인된 4층 규모의 다세대주택으로, 전체 7세대 중 한 세대가 경매 대상입니다. 현재 소유자는 최영현이며, 2021.03.12 공유자 전원의 지분을 187,000,000원에 취득했습니다.

등기상 말소기준은 2021.10.05 접수된 주식회사 한빛자산관리대부의 가압류 7,576,942원입니다. 그러나 임차인 장덕수는 그보다 앞선 2021.02.25 전입·점유를 시작했고, 2021.02.05 확정일자도 받았습니다. 따라서 후순위 임차권등기라는 사실만으로 임차인의 기존 대항력을 부정할 수 없습니다.

이 사건에서 중요한 반전은 신청채권자 주택도시보증공사가 장덕수의 승계인으로서 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 남은 보증금을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 점입니다. 해당 승계채권의 인수 위험은 확약으로 해소되지만, 매각물건명세서에 별도로 표시된 '임차권자'의 동일인 여부는 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력보다 중요한 확약의 효력

② 임차인 분석 — 실제 임차인과 보증기관 승계 구분

이름으로 확인되는 실제 임차인은 장덕수 1명입니다. 보증공사는 장덕수의 보증금 반환채권을 승계한 기관으로, 독립된 임차인이나 별도의 187,000,000원 채권으로 합산하지 않습니다.

명세서에 별도로 기재된 '임차권자'는 장덕수와 전입일·확정일자가 동일하지만 성명과 보증금이 별도로 확인되지 않습니다. 동일 채권의 중복 표기일 가능성을 검토해야 하며, 별개의 실제 임차인이라고 확정할 수도, 같은 사람이라고 단정할 수도 없습니다. 독립된 임차인이라면 그 권리에 대한 대항력 및 인수 가능성은 별도 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 28.3% 높은 신건

호수빌은 전체 7세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2건이며, 전체 평균은 169,500,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2021년 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 거래는 2026.01의 152,000,000원입니다.

경매 대상은 74.64㎡·2층이고, 최근 거래는 81㎡·1층이므로 완전히 동일한 조건은 아닙니다. 반면 2021년 거래는 대상 물건과 같은 74.64㎡이지만 거래 시점이 오래됐습니다. 따라서 개별 호실의 정확한 시세를 단정하기 어렵습니다.

그럼에도 최근 확인된 거래금액 152,000,000원에 비해 최저매각가 195,000,000원은 128.3%입니다. 전체 평균 169,500,000원과 비교해도 최저매각가가 높습니다. 어느 기준으로 보더라도 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)

위 금액은 제공된 매각가별 예상배당 계산을 그대로 반영한 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 배당순위 판단 및 채권 확정 결과에 따라 달라집니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 비용 구조를 바꾼다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 원칙적으로 미배당 보증금의 인수 여부가 실질취득비용을 좌우합니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가하여 총 취득 부담이 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않을 수 있습니다.

그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했다는 점에서 일반적인 인수형 경매와 다릅니다. 다음은 확약에 따른 실질 판단과 원래의 인수 위험을 구분한 표입니다.

확약 미반영 인수액은 각 회차의 제공된 배당 시뮬레이션에 따른 추정액입니다. 실제 인수액과 구분해야 하며, 해당 승계채권에 관한 포기 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 표의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 별개 임차인의 권리는 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 일동 소재 이익선생묘 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 토지 북서측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2010.07.29 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 1~4층의 다세대주택 7세대 중 2층 202호이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 도시교통정비지역, 성장관리권역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역 등의 지정사항이 있습니다. 토지면적은 266.1㎡, 공시지가는 1,604,000원/㎡입니다.
• 문화유산 관련 제한. 이익선생묘 관련 시도지정문화유산구역에 포함되어 있으며, 외곽경계로부터 300m 이내의 문화재협의구역으로 표시되어 있습니다. 향후 증축·개축 등 이용계획이 있다면 관련 제한 확인이 필요합니다.
• 토지거래허가 관련 사항. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있습니다. 해당 지정기간은 매각기일보다 앞서 종료되므로 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 7세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 실거래가 2건에 그칩니다. 대단지 아파트에 비해 가격 비교 표본과 매수층이 제한적일 수 있습니다. 특히 최근 거래와 과거 거래 간 하락 지표 -18.7%를 감안하면 매도 가능 가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.10.15 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 2026.10.16 정정된 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 장덕수 외에 명세서의 '임차권자' 표기가 독립된 사람인지, 같은 임대차관계의 중복 신고인지 확인해야 합니다. 다른 독립 임차인이 존재하면 보증공사의 확약만으로 그 임차인의 인수 위험이 사라지지 않습니다.
• 보증기관 승계관계 확인. 주택도시보증공사의 승계 범위와 장덕수의 잔존 청구권 존부를 확인해야 합니다. 보증기관 신고액을 별도 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 대항력·우선변제 원본 대조. 장덕수의 전입 2021.02.25, 확정일자 2021.02.05, 임차권등기 2023.04.18, 말소기준권리 2021.10.05의 선후관계를 재확인해야 합니다.
• 실거래 면적 차이 고려. 최근 거래 152,000,000원은 81㎡·1층입니다. 경매 대상은 74.64㎡·2층이므로 동일 면적의 다른 거래와 인근 다세대주택 매물도 함께 비교해야 합니다.
• 최근 하락 흐름 확인. 거래 추세 -18.7%는 표본이 작은 비교 지표입니다. 하락 가능성을 보수적으로 고려하되, 제한된 거래만으로 정확한 현재 시세를 확정하지 않아야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기와 보증공사의 확약이 있어도 실제 점유자가 누구인지, 인도가 가능한 상태인지 확인해야 합니다. 권리 인수 부담과 점유자 인도 문제는 서로 다릅니다.
• 미납 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납 및 당해세 등 실제 부담 가능성을 확인해야 합니다. 예상배당표에는 일부 조세·우선변제 항목이 반영되지 않았습니다.
• 건축·이용 제한 확인. 시도지정문화유산구역과 각종 용도지역·지구 제한, 토지거래허가 관련 현행 지정 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰가격 재산정. 현재 최저가 195,000,000원은 최근 거래의 128.3%입니다. 확약에 따른 인수 위험 해소를 이유로 시세보다 높은 가격을 정당화해서는 안 됩니다.

맺으며 — “확약은 강점, 가격은 약점”

이 사건은 처음 보면 위험한 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 장덕수의 보증금은 187,000,000원이고, 전입·확정일자가 모두 말소기준 가압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 떨어져도 잔존 보증금 인수 위험 때문에 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않는 구조였습니다.

하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 잔존 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않겠다는 확약서를 제출했습니다. 장덕수 승계채권의 실질 인수 부담은 0원*으로 해소됩니다. 다만 별도 '임차권자' 표기의 동일인 여부와 확약 적용 범위를 확인해야 하므로 전체 권리가 완전히 정리됐다고 단정할 단계는 아닙니다.

가격은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 195,000,000원은 최근 실거래 152,000,000원의 128.3%입니다. 거래 추세는 -18.7%이고, 7세대 다세대주택으로 거래 표본도 제한적입니다. 오래된 고가 거래를 포함한 평균만으로 현 최저가의 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다.