수원지방법원 2025타경54100. 경기도 안산시 상록구 부곡동 베이아트빌 5층 502호, 전용 57.33㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 박규리 씨이며, 2022년 7월 15일 매매를 원인으로 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권의 승계인으로서 강제경매를 신청한 사건입니다.
등기부의 권리만 보면 2024년 2월 6일 프랭크자산관리대부의 가압류가 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 2013년 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 따라서 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차인 박진숙의 임대차는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 1억 6,000만원, 전입신고 2022년 6월 28일, 확정일자 2022년 5월 31일입니다. 일반적인 권리분석이라면 보증금 미배당분을 매수인이 인수할 수 있는 위험한 물건입니다. 이번 사건은 주택도시보증공사의 별도 확약이 그 결론을 바꾸는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 544-2 베이아트빌 5층 502호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 정재로5길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.33㎡ · 방 3개 · 화장실 2개 · 거실·주방 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 · 지상 5층 중 5층 · 사용승인 2013.05.13 |
| 소유자 | 박규리 (2022.07.15 매매 원인 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 가압류 · 주식회사 프랭크자산관리대부 · 2024.02.06 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 실제 임차인 | 1명 · 박진숙 (주택도시보증공사는 동일 보증금 채권의 대위·승계인) |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 승계인의 확약이 핵심
말소기준권리는 2024년 2월 6일 갑구 4번 가압류입니다. 2013년 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 216,000,000원)은 2013년 11월 5일 말소됐고, 하나은행 근저당권(채권최고액 109,200,000원)은 2018년 6월 29일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당권은 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다.
말소기준 이후의 권리는 다음과 같습니다.
- 2024.02.06 프랭크자산관리대부 가압류. 청구금액 16,099,240원. 말소기준권리이므로 배당에서 회수하지 못한 금액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
- 2024.07.01 안산시 압류. 상록구청장 처분청의 압류로, 매각으로 소멸합니다.
- 2024.07.16 박진숙 주택임차권등기. 임차보증금 160,000,000원, 주택 전부에 대한 임차권등기입니다. 등기 자체는 후순위이나 기초 임대차의 대항력은 말소기준보다 앞서 형성됐습니다.
- 2025.12.19 주택도시보증공사 강제경매개시결정. 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 중복 승계
| 구분 / 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진숙 실제 임차인 |
160,000,000원 | 2022.06.28 2022.05.31 |
있음 | 있음 | 원임차인 승계인의 포기 확약 적용 대상 |
| 주택도시보증공사 보증기관 승계인 |
0원 별도 | 2022.06.28 2022.05.31 |
승계 주장 | 우선변제권 주장 | 대위·승계 2026.04.21 확약서 제출 |
실제 임차인은 박진숙 1명입니다. 주택도시보증공사는 박진숙의 보증금반환채권을 대위·승계한 기관으로, 별도의 두 번째 임차인이나 추가 보증금이 아닙니다. 두 금액을 합산하면 안 됩니다.
- 임대차보증금반환채권 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기합니다.
- 대항력을 포기합니다.
- 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 1건, 현재 시세 판단은 신중하게
베이아트빌은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교 대상 전용면적은 57.33㎡로 본건과 일치합니다. 확인되는 실거래는 2022년 7월 한 건이며, 거래금액은 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 57.33㎡ | 5층 | 160,000,000원 |
| 확인 거래 | 57.33㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
비교 기준 금액은 160,000,000원이며 최저가 141,000,000원은 이 금액의 88.1%입니다. 숫자만 놓고 보면 과거 거래보다 낮은 가격입니다. 그러나 확인 가능한 상세 거래와 최신 거래가 모두 2022.07 한 건뿐입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 160,000,000원 역시 단일 표본에 의존하므로 2026년 현재의 실거래 시세를 대표한다고 단정하기 어렵습니다.
특히 소규모 다세대는 아파트와 달리 거래 표본이 적고, 같은 전용면적이라도 내부 상태·향·수리 여부에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 최저가가 과거 거래보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
세대수 8세대
사용승인 2013.05.13
전용면적 57.33㎡
실거래 표본 1건
확인 거래월 2022.07
신건 유찰 0회
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.0% 추정) | - | 2,774,000원 |
| 1. 박진숙 임차보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 138,226,000원 |
| 미배당 · 박진숙 보증금 부족분 | 21,774,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 프랭크자산관리대부 | 16,099,240원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 (임차보증금 승계인) | 160,000,000원 | 0원 별도 계상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,774,000원을 공제한 뒤 박진숙의 임차보증금 채권에 138,226,000원이 배당되는 계산입니다. 부족분 21,774,000원은 확약이 없을 경우 매수인 인수 문제가 발생하는 금액입니다. 주택도시보증공사의 160,000,000원은 박진숙 보증금의 대위·승계채권이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
확약 전 배당 부족분
확약 적용 후 매수인 인수
- 현재 회차 141,000,000원: 인수액 21,774,000원 · 낙찰가와 합산 162,774,000원
- 1회 유찰 112,800,000원: 인수액 49,579,200원 · 낙찰가와 합산 162,379,200원
- 2회 유찰 90,240,000원: 인수액 71,784,320원 · 낙찰가와 합산 162,024,320원
⑤ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 안산부곡초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·다가구주택·공원·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕의 지상 5층 건물 중 최상층 502호입니다. 사용승인은 2013.05.13이며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 228.5㎡, 정방형 평지이며 북측으로 노폭 약 7m의 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구(일반)에 해당합니다.
- 공시지가. 1,595,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 외국인 등의 취득과 관련된 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 전용면적의 확인 거래가 2022.07 한 건뿐이므로 매도 시점의 거래 수요와 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.21 제출된 주택도시보증공사의 확약서 원본과 매각물건명세서 비고를 대조하세요. 박진숙의 임차보증금 반환채권 전체에 대한 잔존청구권 포기 및 대항력 포기 내용이 명확한지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약서에는 임차권등기 말소 동의가 기재돼 있습니다. 말소 동의와 실제 말소 완료는 구별해야 하므로 매각 전후 등기부를 확인하고 말소 절차가 이행되는지 점검하세요.
- 확약 밖의 임차인 조사. 확약은 박진숙의 보증금 채권에 한정됩니다. 다른 전입세대, 별도 임대차계약, 제3자 점유자가 없는지 주민등록 전입세대 확인과 현장조사를 진행해야 합니다.
- 명도 및 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자, 열쇠 보유자, 실제 거주 여부, 이사 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당관계 확인. 박진숙의 보증금 160,000,000원에 대한 우선변제 배당액과 주택도시보증공사의 승계채권이 동일 채권이라는 점을 확인하세요. 동일 보증금을 중복으로 계산하면 안 됩니다.
- 시세 검증. 160,000,000원이라는 비교 거래는 2022.07 단 한 건입니다. 인근 유사 다세대의 최근 매매 사례와 실제 매도 호가를 추가로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 미납액이 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비를 별도로 산정해 실제 총투입금을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서의 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수 구조를 바꾼다”
이 사건은 단순히 최저가 1억 4,100만원만 보고 판단하면 안 되는 물건입니다. 박진숙의 보증금은 1억 6,000만원이며, 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 일반적인 대항력 인수형 권리분석에서는 매수인에게 잔존 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.
실제 배당 계산에서도 집행비용을 제외한 임차보증금 배당액은 138,226,000원이고, 부족분은 21,774,000원입니다. 하지만 주택도시보증공사가 박진숙의 승계인으로서 2026년 4월 21일 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 확약이 유효하게 적용되고 이행되는 것을 전제로 하면 매수인이 인수할 박진숙의 잔존 보증금은 실질적으로 0원입니다.
이 점에서 권리상 가장 큰 위험은 상당 부분 해소된 구조입니다. 다만 확약 밖의 별도 임차인·점유자까지 보호받는 것은 아니며, 임차권등기의 실제 말소와 확약의 적용 범위를 입찰 전후로 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 최저가가 과거 실거래의 88.1%이지만, 비교 거래는 2022년 7월 한 건에 불과합니다. 8세대 규모의 다세대주택이라는 점까지 고려하면 현재 시세와 환금성에 대한 추가 검증이 필요합니다. 권리의 핵심 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 매도 가능성은 별개의 문제입니다.
결론적으로 이 물건은 확약의 효력과 이행을 확인한다는 조건 아래 인수금액 0원의 권리분석이 가능한 물건입니다. 그러나 과거 단일 거래만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 현장 점유관계와 추가 임차인 유무, 임차권등기 말소, 현재 거래가격을 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
