수원지방법원 2026타경50360. 경기도 안산시 상록구 부곡동 드림빌 1층 102호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대주택이며, 전용면적은 47.23㎡입니다. 소유자 조석훈은 2022.03.07. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 138,000,000원입니다. 이후 임차권등기, 안산시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 순서대로 등장합니다.
얼핏 보면 최저가 135,000,000원이 과거 거래가 138,000,000원이나 전체 실거래 평균 136,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 이 지역의 최근 거래는 과거보다 크게 낮아졌습니다. 2026년 거래 평균은 106,500,000원이고, 최신 거래도 120,000,000원입니다. 보증금 인수가 확약으로 해소되었다고 해도 현재 최저가는 최근 시세보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50360 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 제1층 제102호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 정재로8길 14-24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 47.23㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 이용상태 | 방, 화장실, 거실·주방, 현관, 보일러실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 사용승인 2014.06.13. |
| 건물 규모 | 드림빌 · 10세대 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.03.07. 소유권이전 · 거래가 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 말소기준권리 | 2024.10.14. 안산시 압류 (갑구 4번) |
| 별도 인수권리 | 대지권 목적 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2009.06.29.) |
① 권리 흐름 — 확약과 구분지상권이 핵심
등기상 말소기준권리는 2024.10.14. 안산시 압류입니다. 그보다 먼저 등기된 배단비의 주택임차권이 있으며, 2026.10.13. 제출된 확약서는 이 임차권의 인수 판단에 결정적인 영향을 줍니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확약은 배단비에게만 적용
임차 관련 인물은 배단비와 김시현입니다. 배단비는 임차권등기권자이고, 김시현은 현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 점유 관련 인물입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 성명 / 범위 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
배단비 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2022.02.11. 2022.01.10. |
138,000,000원 | 대항력 있음 |
우선변제 가능 배당요구 있음 |
확약 적용 실질 인수 0원 확약 전 계산상 미배당 5,690,000원 |
|
김시현 102호 |
2025.12.18. 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 |
확약 대상 아님 보증금·점유관계 확인 필요 |
배단비. 보증금 138,000,000원, 대항력과 우선변제권이 있는 임차권등기권자입니다. 원래는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조이지만, 주택도시보증공사의 확약 제출로 잔액 반환청구 및 대항력 문제가 실질적으로 해소됩니다.
김시현. 전입일이 2025.12.18.로 말소기준권리 이후이므로 제시된 권리관계에서는 대항력이 없는 후순위 점유자로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 내용이 확인되지 않았습니다. 배단비 관련 확약이 김시현에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 따라서 김시현의 임대차관계와 명도 문제는 독립적으로 검토해야 하며, 확인되지 않은 보증금까지 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
드림빌의 실거래는 총 9건이며 전체 평균은 136,000,000원입니다. 하지만 과거 고가 거래가 포함되어 있어 이 평균을 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 106,500,000원으로, 전체 평균보다 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.83㎡ | 4층 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 47.67㎡ | 3층 | 93,000,000원 |
| 2022.11 | 47.67㎡ | 3층 | 146,000,000원 |
| 2022.11 | 47.16㎡ | 3층 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 47.39㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 48.83㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 47.23㎡ | 1층 | 138,000,000원 |
| 2021.08 | 45.85㎡ | 4층 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 48.37㎡ | 1층 | 137,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 106,500,000원 |
중요한 것은 확약 적용 후의 실질 취득가격입니다. 배단비의 보증금 인수가 실질 0원이므로, 해당 임차권을 기준으로 한 매수가격은 최저매각가 135,000,000원입니다. 이 금액 자체가 최근 12개월 평균 106,500,000원보다 28,500,000원 높습니다. 따라서 확약이 유효하더라도 신건 가격의 메리트는 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
아래는 신건 최저매각가를 기준으로 한 계산상 배당입니다. 배당표의 미배당액과 매수인이 실제 인수하는 금액은 다릅니다. 배단비의 미배당 보증금은 확약에 따른 포기 대상이므로 실질 인수금에 합산하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,690,000원 |
| 1. 배단비 임차보증금(우선변제) | 138,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 강제경매 신청채권 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,690,000원은 추정치입니다. 계산상 배단비 보증금 미배당액은 5,690,000원이지만, 2026.10.13. 확약에 따라 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 별도 청구액 138,000,000원에 대한 예상배당은 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 미배당액의 변화
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가격보다 크면, 일반적으로 매각가격이 낮아질수록 배당되지 않는 보증금이 늘어 매수인이 부담하는 총액이 보증금 수준에 가까워집니다. 이번 사건도 확약을 제외한 계산상으로는 같은 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 135,000,000원 | 5,690,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 108,000,000원 | 32,312,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 86,400,000원 | 53,555,200원 | 0원 |
확약 전 인수액은 배당계산을 바탕으로 한 시나리오 금액입니다. 확약 적용 후 0원은 배단비 관련 잔존 임차보증금에 한정됩니다. 대지권 목적 토지의 구분지상권 인수와 김시현 관련 미확인 사항은 이 표에 포함되지 않습니다. 유찰 시나리오는 실제 다음 매각기일이나 확정 최저가를 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 부곡동 정재초교 남동측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2014.06.13. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인근과 등고평탄한 세장형으로 주거용 건부지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,519,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획상 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으며, 표시된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 입찰 시점 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물로 표시된 사항이 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 실거래가 하락 추세(-26.3%)와 평균 유찰 5.3회를 고려할 때 향후 매각가격과 매각 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 구분지상권. 대지권 목적 토지에 설정된 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다. 권리의 범위와 토지 이용에 미치는 영향을 확인하는 것이 필수입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.10.13. 제출한 잔존 보증금반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 정확한 문구, 적용 대상과 효력을 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 배단비의 을구 5번 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 조건을 확인하세요. 확약 제출과 실제 등기 말소 완료는 구별해야 합니다.
- 김시현 점유관계. 2025.12.18. 전입한 김시현의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 명도 가능성을 확인하세요. 배단비 관련 확약은 김시현에게 자동 적용되지 않습니다.
- 구분지상권 인수. 2009.06.29. 설정된 대지권 목적 토지의 구분지상권 등기부·설정계약·권리 범위를 확인하고, 이용 제한과 재매각 시 영향을 검토하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 136,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 106,500,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 비교하세요. 거래 표본이 2건으로 적다는 점도 함께 고려해야 합니다.
- 하락장 가격 검토. 최근 거래 추세가 -26.3%인 만큼 과거 거래가 138,000,000원 또는 150,000,000원을 현재의 적정가격으로 단정하지 마세요.
- 유찰 이력. 건물 경매물건 평균 유찰 5.3회라는 지표를 고려해 신건 고가 입찰에 신중해야 합니다.
- 압류·당해세. 안산시 압류의 조세채권 내용과 법정기일, 배당 우선순위를 확인하세요. 현재 배당계산에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
- 관리비·인도비용. 미납 공용관리비, 실제 점유상태, 인도명령 및 명도 협의 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 실거래 원본을 입찰 전에 대조하세요.
종합 판단 — 권리 부담은 줄었지만 가격 메리트는 부족
배단비의 보증금 138,000,000원은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수위험이 해소되는 방향입니다. 그러나 대지권 목적 토지의 구분지상권은 그대로 인수되며, 확약 대상이 아닌 김시현의 보증금과 점유관계도 확인해야 합니다.
가격 면에서는 더욱 신중해야 합니다. 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균 106,500,000원의 126.8%입니다. 최근 거래 추세는 -26.3%이고, 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.3회입니다. 확약으로 보증금 인수가 사라졌다는 사실만으로 현재 가격이 저렴해지는 것은 아닙니다.
이 사건에서 가장 중요한 조건은 확약서의 실제 효력입니다. 확약이 적용되지 않는다면 배단비 보증금의 미배당액을 매수인이 인수할 가능성이 있어, 낮아진 낙찰가가 실질적인 가격 이익으로 연결되지 않습니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우에도 토지 구분지상권이라는 별도 인수권리가 남습니다.
현재 135,000,000원의 최저가를 최근 거래 106,500,000원과 비교하면, 신건에서 적극적으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 더욱이 10세대 다세대주택의 환금성, 최근 가격 하락, 평균 유찰 5.3회라는 조건이 겹쳐 있습니다.
따라서 이 물건은 권리 해소 여부를 먼저 검증한 후, 최근 실거래에 맞춘 가격 조정 가능성을 판단해야 하는 사건입니다. 현재 단계에서의 결론은 분명합니다. “확약은 긍정적이지만, 구분지상권과 하락한 시세를 고려하면 신건 입찰은 보수적으로.”
