수원지방법원 2026타경50441. 경기도 시흥시 배곧동 다인로얄팰리스배곧플러스9차 6층 637호 오피스텔입니다. 소유자 이석 씨가 2022년 4월 소유권을 취득한 물건으로, 현재 주택도시보증공사가 신청채권자로 강제경매를 진행하고 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 174,292,197원입니다.

권리관계는 얼핏 복잡해 보입니다. 2023년 경기신용보증재단 가압류를 기준으로 이후 신한카드 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다. 그런데 가장 중요한 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 앞선 2022.04.25.입니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 분석됩니다.

여기서 결정적인 변수가 등장합니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사가 2026.06.19.자로 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 내용이 실제 매수인에게도 유효하게 적용된다면, 통상적인 대항력 임차인 인수형 물건과는 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

말소기준권리는 2023.09.12. 경기신용보증재단의 가압류입니다. 해당 가압류 청구금액은 6,690,693원입니다. 이후 2023.10.20. 신한카드 가압류 22,805,759원이 설정되었으며, 2026.02.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인 이세라의 임대차는 기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2022.04.08., 확정일자는 2022.04.13., 전입 및 점유개시일은 2022.04.25.입니다. 임차권등기는 2024.05.03.에 이루어졌지만, 임차인의 권리 판단은 단순히 임차권등기 접수일만으로 결정되지 않습니다. 선행 전입과 점유를 바탕으로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 핵심 변수가 되는 이유

확인되는 실제 임차인은 이세라 1명입니다. 보증금 대위·승계 중복신고로 분류되는 별도의 임차인은 없으며, 임차인 본인의 임대차관계와 임차권등기가 확인됩니다.

임차권등기는 2024.05.03. 접수되었고 배당요구도 같은 날짜에 이루어졌습니다. 확약서가 매각 이후에도 유효하게 작동하는지, 임차권등기 말소에 필요한 절차가 실제로 완료되는지 확인하는 것이 입찰 전 가장 중요한 작업입니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정 · 확약 적용 전 산식)

집행비용 2,648,000원을 제외하면 임차인에게 129,352,000원이 배당됩니다. 보증금 160,000,000원과의 차액은 30,648,000원입니다. 이 차액은 확약서 효력을 적용하지 않은 배당 산식상 미배당액이며, 확약서가 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

※ 30,648,000원은 확약 적용 전의 배당상 미배당액입니다. 확약서가 효력을 갖지 못하거나 적용 범위가 달라지는 경우에는 이 금액의 인수 위험이 다시 문제될 수 있습니다. 확약의 효력은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다

이 물건은 현재 신건이며 유찰 횟수는 0회입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 확약이 적용되지 않는다면, 낙찰가가 내려가더라도 임차인 미배당액은 반대로 증가합니다. 단순히 최저가만 보고 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다.

위 표에서 중요한 부분은 확약서가 유효하지 않은 경우입니다. 신건에서 1회, 2회 유찰로 최저가가 하락하더라도 임차인 미배당액은 각각 56,678,400원, 77,440,640원으로 증가합니다. 매수인 실질취득액은 각 회차에서 약 1억 6,000만원대에 머물게 됩니다. 즉, 낙찰가 하락만으로 인수형 임차인의 부담이 사라지는 구조가 아닙니다.

반대로 확약서가 유효하게 적용되면 해당 임차인의 인수액은 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 이 물건의 가격 판단은 유찰 횟수보다 확약서의 법적 효력 확인에 먼저 달려 있습니다.

⑤ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧라라초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하고 있어 주거 및 생활편의시설이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 북서측 폭 약 25m, 남동측 폭 약 15m, 북동측 폭 약 20m의 포장도로에 접하고 있으며 서측 및 북동측으로 보행자전용도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물의 6층 637호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 새시창이 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 내부구조와 실제 점유상황은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등의 사항이 확인됩니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한정된 내용으로 기재되어 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 설정되어 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 등기 내용이 있으므로, 현재 등록 상태와 매수 후 적용되는 법적 의무를 반드시 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이에 관한 별도 특이사항도 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도 특성을 고려해 실제 임대료, 공실 여부, 관리비 및 동일 건물 거래사례를 별도로 확인해야 합니다. 확인 가능한 시세 비교 수치 없이 환금성이나 투자수익률을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 확약서 원문을 확인하고 잔존 보증금반환청구 포기 및 대항력 포기의 범위가 이세라의 임차보증금 전체에 적용되는지 검토하세요.
• 임차권등기 말소. 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있다는 사실만으로 말소가 완료된 것은 아닙니다. 매각 후 말소 절차와 실제 등기 정리 여부를 확인해야 합니다.
• 확약 효력 확인. 확약서 제출 주체, 제출 권한, 적용 범위 및 매수인에 대한 효력을 확인하세요. 효력이 부인되면 현재 회차 기준 30,648,000원의 미배당액이 인수 위험으로 되살아날 수 있습니다.
• 다른 점유자 확인. 확약은 이세라에게만 적용됩니다. 실제 점유자와 별도 임대차계약이 있는지 현장 방문 및 관리사무소 확인을 통해 추가로 점검하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 2022.11.22. 등록된 민간임대주택 관련 의무가 현재도 유효한지, 매수인이 부담할 법적·행정적 사항이 있는지 확인하세요.
• 관리비 및 공과금. 체납 관리비, 공용부분 관리비, 미납 공과금 등을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
• 실거래 및 임대수요. 동일 건물의 최근 거래가격과 실제 임대료, 공실 및 관리비를 확인한 뒤 적정 입찰가격을 정하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 서로 대조하세요.

맺으며 — “이 물건의 승부처는 확약서다”

이 물건은 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 보증금 160,000,000원의 실제 임차인 이세라가 있고, 대항력과 우선변제권도 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 132,000,000원에서 예상되는 미배당액은 30,648,000원으로, 확약서가 없다면 매수인에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.

하지만 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 담고 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용되고 말소까지 이행된다면 이세라에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 확약서의 효력만큼은 일반적인 권리분석보다 한 단계 더 엄격하게 확인해야 합니다.

또 하나 중요한 점은 가격입니다. 현재 감정가와 최저가는 132,000,000원이지만, 이를 뒷받침할 실거래 비교자료가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다. 민간임대주택등기와 오피스텔의 실제 임대·매매 수요도 함께 검토해야 합니다.

종합 평가: 53점 · C등급. 대항력·우선변제권이 있는 임차인의 미배당 위험을 확약서가 해소할 가능성은 긍정적입니다. 그러나 확약 효력과 말소 이행 확인이 필수이고, 민간임대주택등기 및 시세 검증 문제가 남아 있어 보수적으로 평가합니다.