수원지방법원 2025타경43006. 경기도 평택시 오성면 죽리 157-19 소재 부동산입니다. 사건 분류는 연립/다세대와 토지로 되어 있으나, 감정평가서상 실제 이용상태는 1층 일반음식점, 2층 단독주택입니다. 경량철골구조 기타지붕의 2층 건물과 토지가 일괄매각되는 구조입니다.

등기부의 말소기준권리는 2020년 4월 14일 설정된 화도진새마을금고 근저당권(채권최고액 5억 6,400만원)입니다. 이후 설정된 한우진의 근저당권 2억 6,000만원과 이에 부수된 일부 채권압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 등기부상 말소되는 담보권과 매수인이 별도로 부담할 수 있는 권리는 구분해야 합니다. 이 사건에서는 선순위 대항력 임차인과 매각물건명세서에 명시된 지상권이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 담보권은 소멸, 별도 인수권리가 핵심

권리의 출발점은 2020년 4월 14일 화도진새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 기존 을구 1번·2번·3번 근저당권이 해지로 정리되고, 화도진새마을금고의 을구 6번 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

이후 2022년 4월 14일 한우진 명의의 을구 7번 근저당권 260,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권에 연결된 채권압류 중 더에이치자산관리대부, 한국자산관리공사, 진영자산관리대부 관련 등기는 말소기준권리 이후에 발생했으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 7-2번 압류는 2023년 9월 5일 이미 말소됐습니다.

과거에도 경매개시 기록이 여러 차례 있었습니다. 2020년 강제경매는 취하됐고, 2021년 강제경매도 2022년 말소됐습니다. 2022년 임의경매는 2023년 취하됐으며, 2024년 임의경매 관련 등기는 2025년 취소기각결정으로 정리됐습니다. 현재 분석 대상은 2025년 11월 19일 접수된 화도진새마을금고의 2025타경43006 사건입니다.

② 임차인 분석 — 선순위 대항력, 보증금 미상

이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 임차인은 황중섭입니다. 전입일은 2011년 7월 14일로, 현재 말소기준권리인 2020년 4월 14일보다 앞섭니다. 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있으므로, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

임차인 인수액을 판단할 때는 전입일만 확인해서는 부족합니다. 실제 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자, 점유 상태, 배당요구 여부와 배당액을 함께 확인해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가해 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 신건 9억 252만원, 시세와 실질취득가 모두 검증 필요

현재 최저매각가는 감정가와 같은 902,526,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.

다만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 1층 일반음식점, 2층 단독주택의 혼합 이용 형태이며 토지와 건물이 일괄매각됩니다. 동일한 이용상태와 토지 조건을 갖춘 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 902,526,000원이 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가를 곧바로 시장가 또는 적정 입찰가로 간주해서는 안 됩니다.

실질취득가를 계산하려면 다음 항목이 먼저 확정되어야 합니다.

• 낙찰대금. 실제 낙찰가격.
• 임차보증금. 황중섭의 보증금 중 배당으로 회수되지 않아 매수인이 부담할 금액.
• 지상권. 목록3번 을구 19번 지상권의 존속범위와 사용상 부담.
• 세금. 당해세 등 선순위 세금이 배당재원을 줄이는지 여부.
• 기타 권리처리. 일괄매각 대상과 제외 대상의 실제 이용관계 및 인도 문제.

따라서 현재 단계에서 실질취득가를 특정 금액으로 제시하는 것은 부정확합니다. 특히 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 경우에는 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로 보증금 확인이 입찰가 결정의 선행조건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 902,526,000원 가정)

현재 신건 가격을 기준으로 한 단순 배당 시나리오입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 화도진새마을금고의 신청채권 청구액은 494,782,890원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·토지 분석 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 평택시 오성면 죽리 소재 오성초등학교 서측 인근입니다. 주유소, 근린생활시설, 소규모 공장, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 현황 이용. 1층은 일반음식점, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 사건 분류인 연립/다세대 + 토지와 실제 이용상태를 구분해 건축물대장 및 현황을 대조해야 합니다.
• 토지. 토지면적 803.0㎡, 계획관리지역입니다. 지형은 평지·사다리형이며 도로 접면은 세로 한 면(가)으로 평가되어 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 목록1과 목록3은 공부상 지목이 전이나, 현황상 목록1은 대, 목록3은 도로 등으로 이용 중입니다. 지목과 실제 이용상태를 반드시 대조해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등이 기재되어 있습니다.
• 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않을 수 있으므로 입찰 전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 제외 물건. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 정자·수목·목록1 지상 컨테이너는 매각에서 제외되므로 소유관계와 실제 점유 및 사용관계를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 일반적인 아파트가 아니라 음식점·주택 복합 이용과 토지가 결합된 물건입니다. 실거래 비교와 실제 이용 가능한 용도, 토지 규제 및 권리관계를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 황중섭의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자, 전입 및 실제 점유 상태를 확인하세요. 보증금 미상 상태에서는 인수금액을 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 및 배당액 확인. 임차인의 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인하고, 배당받지 못하는 보증금이 매수인에게 인수되는지 검토해야 합니다.
• 목록3 지상권 확인. 을구 19번 지상권의 등기사항, 권리자, 설정일, 존속기간, 지료, 목적 및 범위를 원본으로 확인하세요. 인수권리이므로 가장 중요한 확인 대상입니다.
• 농취증 사전 확인. 목록3의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 기관에 확인하세요. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 목록1·목록3 및 건물의 실제 매각 범위를 매각물건명세서와 감정평가서로 대조하세요.
• 제외 물건 확인. 정자·수목·목록1 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물은 포함되므로 현장 경계와 소유관계를 확인하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 관련 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부, 법정기일을 확인하세요.
• 현장조사. 1층 일반음식점과 2층 단독주택의 실제 이용자, 임대차관계, 점유 범위 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 동일한 이용상태와 토지 조건의 실거래 및 주변 매매사례를 확보하기 전에는 감정가를 적정 시세로 단정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 목록별 권리와 매각조건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “말소되는 권리보다 인수되는 권리가 더 중요하다”

이 물건은 등기부상 말소기준권리 이후의 근저당권과 채권압류만 보면 정리가 가능한 구조입니다. 화도진새마을금고의 2020년 4월 14일 근저당권을 기준으로 후순위 담보권은 매각으로 소멸합니다. 신건 감정가 902,526,000원 기준으로 작성된 배당 시나리오에서도 담보채권은 채권최고액 기준 전액 배당되는 것으로 계산됩니다.

그러나 이 계산만으로 물건의 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 2011년 7월 14일 전입한 대항력 임차인 황중섭의 보증금이 미상이고, 목록3번 을구 19번 지상권은 매각물건명세서상 인수권리입니다. 여기에 목록3 농지취득자격증명 요건과 매각 제외 물건까지 존재합니다.

현재 최저가 902,526,000원은 감정가의 100%인 신건입니다. 실거래 비교 근거도 확보되지 않은 상태이므로 가격 메리트를 주장할 근거가 없습니다. 더욱이 낙찰가만으로는 임차보증금과 지상권 부담을 포함한 실질취득가를 계산할 수 없습니다.

최종 결론: 신건 9억 252만원이라는 가격보다 중요한 것은 대항력 임차인의 미상 보증금과 목록3 지상권입니다. 농취증까지 필요한 복합 물건이므로 단순히 유찰을 기다리는 전략만으로 해결되지 않습니다. 먼저 인수권리와 취득조건을 확정한 다음에야 가격을 판단할 수 있습니다.