의정부지방법원 2026타경60959. 경기도 파주시 파주읍 봉서리에 있는 다세대주택 제2동 3층 302호입니다. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 위치하며, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 154,000,000원입니다.

이 물건에서 가장 먼저 살펴야 하는 것은 임차인입니다. 등기부에는 이민우의 주택임차권등기가 존재하고, 보증금은 10,000,000원입니다. 하지만 전입일과 점유개시일이 2025.06.30.로, 말소기준권리인 파주시산림조합 근저당권 설정일 2025.01.08.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계에서는 선순위 대항력을 갖춘 임차인이 아니며 매수인의 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그렇다고 입찰 판단이 끝난 것은 아닙니다. 해당 주택은 과거에도 경매가 진행되었고, 현재 소유자인 김소현이 2024년 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 여기에 새로운 근저당과 임차권등기, 국세 압류가 이어졌습니다. 과거 말소된 권리와 현재 유효한 권리를 분리하여 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2025년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2025.01.08. 설정된 파주시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며, 채무자는 현재 소유자 김소현입니다. 이보다 늦게 등기된 임의경매개시결정, 이민우의 주택임차권, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 김남효의 근저당권과 김소현의 주택임차권은 2024.12.31. 경매 매각으로 이미 말소되었습니다. 따라서 당시 김소현 명의의 125,000,000원 임차보증금은 현재 임차인 이민우의 보증금과 합산하거나 현 경매에서 다시 인수할 금액으로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 10,000,000원, 대항력 없음

현재 확인되는 실제 임차인은 이민우 1명입니다. 건물 전부를 대상으로 한 주거 임대차이며, 2026.07.21. 주택임차권등기가 접수되었습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 154,000,000원, 시세 검증 필요

현재 감정가와 최저매각가는 모두 154,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 예정되어 있습니다.

그러나 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 다세대주택은 위치·층·건물 상태·대지권·개별 거래조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로, 실제 입찰가를 정하기 전에 유사 주택의 거래가격을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 파주시산림조합의 배당 추정에는 근저당권 채권최고액 84,000,000원을 적용했습니다.

집행비용 2,956,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당 84,000,000원은 채권최고액 기준이며, 신청채권자의 실제 청구금액 71,963,500원과 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화

최저매각가가 낮아지더라도 제공된 회차별 추정에서는 파주시산림조합의 근저당권 채권최고액 84,000,000원이 모두 배당되는 것으로 계산됩니다. 변동하는 부분은 주로 소유자에게 돌아갈 잔여금입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 봉서2리 마을회관 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·농경지 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 4필지가 일단으로 이용되는 부정형 토지이며, 다세대주택 건부지입니다. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역에 해당합니다. 일부 토지에는 준보전산지 관련 사항도 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 감정평가상 외국인 등의 주택 취득과 관련된 토지거래계약 허가구역 사항이 기재되어 있습니다. 입찰자의 해당 여부와 적용 상태를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 동 표시는 공부상 제2동, 현황 B동으로 서로 다릅니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물 및 호수의 거래조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 최근 비교 실거래를 확인하지 못한 상태이므로 매각 후 재판매 가능성과 적정가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 최저가 154,000,000원이 적정한지, 파주읍 봉서리 일대 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 대조하세요. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 동·호수 확인. 등기부와 건축물대장의 제2동 및 현황 B동이 동일한 건물인지 확인하세요. 현장 표지와 실제 302호의 위치를 대조해야 합니다.
• 임차인 현황. 이민우의 전입일·확정일자·임차권등기 및 배당요구를 확인하고, 실제 점유 상태와 인도 가능성을 조사하세요.
• 소액임차인 우선변제. 보증금 10,000,000원의 최우선변제 해당 여부를 확인하세요. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 국세 압류. 파주세무서장의 압류에 따른 조세채권과 법정기일, 예상 우선배당 여부를 확인하세요.
• 과거 경매 이력. 2024년 강제경매 매각으로 기존 근저당권과 임차권등기가 말소된 사실을 최신 등기부에서 대조하세요.
• 점유·명도. 인수액 0원이라도 실제 점유자의 퇴거 및 인도 절차가 남을 수 있습니다. 명도 일정과 비용을 별도로 고려하세요.
• 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 누수·균열·설비 상태와 수선비용을 확인하세요.
• 토지·규제. 대지권과 토지 4필지의 권리관계, 계획관리지역 및 군사시설 보호 관련 제한을 확인하세요.
• 원본 서류. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 검증 후 판단”

파주 봉서리 제2동 302호의 핵심은 비교적 명확합니다. 파주시산림조합의 2025년 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 이민우는 그 이후 전입한 후순위 임차인입니다. 따라서 제공된 권리관계상 매수인이 인수할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

다만 임차인의 보증금 10,000,000원에 대한 배당순위, 국세 압류에 따른 우선배당 가능성, 현황 B동과 공부상 제2동의 동일성은 확인해야 합니다. 과거 경매 이력이 있는 물건이라는 점도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

더 중요한 것은 154,000,000원이라는 가격의 적정성입니다. 최근 실거래 비교 없이 신건 최저가를 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 다세대주택의 개별성과 재판매 가능성을 감안하면 권리관계뿐 아니라 시세 검증이 입찰 판단에 중요한 요소입니다.