하지만 이 물건은 일반적인 토지나 주거용 부동산이 아닙니다. 주유소 영업·허가승계, 위험물 저장탱크, 기계기구 목록, 미등기 캐노피가 핵심 변수입니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건이고 동일 용도 실거래 비교자료도 확인되지 않으므로, 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
의정부지방법원 2025타경256. 경기도 가평군 상면 항사리 76-1, 청군로 824에 위치한 주유소 및 토지 관련 경매물건입니다. 토지 면적은 936㎡이며, 감정평가서상 현재 주유소로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물입니다.
이 사건의 권리관계는 2023년 5월 17일 설정된 서울우유협동조합의 근저당권이 중심입니다. 채권최고액은 5억 1,600만원이며, 이를 말소기준권리로 삼으면 이후 설정된 지에스칼텍스 근저당권과 다수의 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리분석만으로 입찰 여부를 결정하기에는 위험합니다. 이 물건은 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 목록이 존재하고, 유류저장탱크의 허가상 수량 변경과 세차기 폐기·제외 문제가 있습니다. 매각물건명세서 역시 현재 주유소 운영 여부와 허가승계 여부, 기계기구 및 부속시설의 사용 가능 여부를 별도 확인하도록 하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 상면 항사리 76-1 도로명주소: 경기도 가평군 상면 청군로 824 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주유소 이용 중 |
| 토지 면적 | 936.0㎡ · 지목 주유소용지 · 토지이용상황 상업용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 여의주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 891,650,500원 / 891,650,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울우유협동조합 / 440,934,513원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.17 · 서울우유협동조합 근저당권 · 채권최고액 516,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 물건 포함 |
| 기계기구 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-10호, 제2024-3호 존재 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 12번 서울우유협동조합 근저당권입니다. 2023년 5월 17일 접수된 근저당권으로 채권최고액은 516,000,000원입니다. 채무자는 여의주이며, 공동담보로 경기도 가평군 상면 항사리 76-1 및 362-10 토지가 기재되어 있습니다.
이후 2024년 2월 28일 설정된 지에스칼텍스 근저당권(채권최고액 120,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위입니다. 2024년 10월 이후 설정된 신용보증기금·중소기업은행·경기신용보증재단·신한카드·가평축산업협동조합·서울보증보험·전주송천새마을금고 등의 가압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차관계 및 점유 확인도 필요합니다. 별도로 확인되는 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 현장 점유자, 실제 임대차계약, 보증금 및 사업장 사용관계를 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격·환금성 — 신건 8.92억, 시세 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 891,650,500원입니다. 유찰 없이 감정가 100%에서 시작하는 신건입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 추정되므로, 현재 최저가로 낙찰받는다면 인수권리 기준 실질취득금액은 891,650,500원입니다. 취득세와 등기비용 등 부대비용은 별도입니다.
다만 이 물건은 일반 주택이나 아파트처럼 동일 단지·동일 면적의 거래사례로 가격을 비교하기 어렵습니다. 주유소라는 특수한 이용상태와 토지, 건물, 기계기구, 허가승계 여부를 함께 평가해야 합니다. 동일 용도의 최근 거래가격을 확인할 수 없는 상황에서는 감정가가 저렴한지 비싼지 단정할 수 없습니다.
이 물건은 신건이므로 유찰 이후 가격 변화도 참고할 수 있습니다. 제공된 회차별 시나리오를 보면 최저가는 감정가의 80%, 64%로 내려가지만, 후순위 채권자들의 미배당액은 오히려 증가합니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 891,650,500원 | 525,808,060원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 713,320,400원 | 702,354,859원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 570,656,320원 | 843,592,298원 | 0원 |
회차별 금액은 제공된 경매 시나리오 기준입니다. 유찰로 매각가격이 내려가더라도 채권자의 미배당액이 증가하는 구조이며, 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 891,650,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,316,505원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 2. 근저당 · 지에스칼텍스 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 506,000,000원 | 244,333,995원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 52,782,761원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,800,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,910,287원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 가평축산업협동조합 | 50,093,149원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 전주송천새마을금고 | 35,555,858원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 891,650,500원을 기준으로 집행비용 약 11,316,505원을 먼저 반영하고, 서울우유협동조합과 지에스칼텍스의 근저당권에 각각 516,000,000원과 120,000,000원을 배당하는 구조입니다. 이후 신용보증기금은 청구금액 506,000,000원 중 244,333,995원만 배당받는 것으로 계산되어 있습니다.
채권 총액은 1,406,142,055원, 채권자 예상배당액은 880,333,995원이며, 채권 미배당액은 525,808,060원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
④ 입지·토지·시설·환금성 메모 (감정평가서 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 가평군 상면 항사리 소재 항사리마을회관 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 소규모 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재합니다. 주거 밀집형 상권보다는 주유소와 관련 시설의 이용 수요를 중심으로 접근해야 하는 입지입니다.
- 교통. 37번 국도에서 직접 진출입이 가능하고 대상 토지까지 차량 접근이 용이한 것으로 평가되어 있습니다. 차량 중심의 주유소 이용에는 긍정적인 요소입니다.
- 토지. 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업용이며 면적은 936㎡입니다. 지형은 완경사·부정형이고 도로 접면은 중로한면입니다. 공시지가는 173,500원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정평가서의 기호(3) 토지에는 접도구역(2025-07-18)도 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 2층 건물로 평가되어 있으며 난방·급배수·위생설비 등이 되어 있습니다. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 캐노피. 위험물저장 및 처리시설 캐노피는 일반건축물대장에만 등재되고 미등기 상태입니다. 감정평가서에는 일반적으로 등기능력이 결여된 부동산으로 평가된다는 취지의 설명이 있습니다. 현황과 매각 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 주유소라는 특수 용도에 해당합니다. 사업 운영을 원하는 매수자와 시설·허가 승계가 가능한 매수자 중심으로 수요가 형성될 수 있어 일반 토지보다 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 토지와 공동담보 확인. 이번 사건의 매각 대상인 항사리 76-1과 근저당 공동담보 목록의 항사리 362-10을 구분하세요. 362-10이 실제 매각 대상에 포함되는지 매각물건명세서와 토지 목록을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 제시외 물건이 포함되는 조건입니다. 토지·건물·기계기구·부속시설의 실제 매각 범위가 어디까지인지 현장과 감정평가서, 기계기구 목록을 함께 확인하세요.
- 주유소 영업 및 허가승계. 매각물건명세서에서 주유소의 현재 운영 여부와 허가승계 여부를 별도 확인하도록 하고 있습니다. 낙찰 후 동일한 주유소 영업이 가능한지 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 위험물 저장시설. 등유·경유 저장탱크의 허가상 수량 변경이 기재되어 있으므로 실제 설치 수량, 허가 내용, 시설 상태를 대조하세요. 탱크와 관련 부속시설의 사용 가능 여부도 확인해야 합니다.
- 기계기구 목록. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 목록 제2023-10호와 제2024-3호를 확인하세요. 목록에 기재된 장비가 현존하는지, 사용 가능한지, 매각에 포함되는지 각각 구분해야 합니다.
- 세차기. 목록상 폐기된 세차기와 현재 소재하지만 감정평가 및 매각에서 제외된 세차기를 구별해야 합니다. 낙찰 이후 사용할 수 있다고 미리 가정해서는 안 됩니다.
- 미등기 캐노피. 위험물저장 및 처리시설 캐노피의 일반건축물대장 등재 내용, 소유관계, 현황 및 매각 범위를 확인하세요. 미등기 시설이라는 사실과 실제 사용·관리 가능 여부는 별개의 문제입니다.
- 임대차 및 점유. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업장 사용관계를 확인하세요. 별도 임차인 내역이 없다는 사실만으로 점유 문제가 해결된 것은 아닙니다.
- 조세 및 배당. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 남양주세무서 압류 등 조세 관련 권리의 실제 내역과 우선순위를 확인하고 배당표를 재검토해야 합니다.
- 채권계산서 확인. 신청채권자 청구액 440,934,513원과 근저당 채권최고액 516,000,000원은 구분해야 합니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당요구액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록, 위험물 관련 허가자료를 서로 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 쉬운 물건은 아니다”
의정부지방법원 2025타경256의 가장 큰 장점은 권리관계입니다. 2023년 5월 17일 서울우유협동조합 근저당권을 말소기준으로 보면 이후 설정된 지에스칼텍스 근저당권과 각종 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순히 인수금액이 없는 안전한 토지로 판단해서는 안 됩니다. 주유소라는 특수 용도, 위험물 저장탱크의 허가상 변경, 기계기구 목록과 실제 시설의 차이, 폐기된 세차기, 매각에서 제외된 세차기, 미등기 캐노피 등 확인해야 할 사항이 많습니다. 특히 주유소 운영 여부와 허가승계 가능성은 낙찰 이후 활용가치에 직접 영향을 줄 수 있는 핵심 변수입니다.
가격 측면에서도 감정가 891,650,500원이 그대로 최저가인 신건입니다. 동일 용도 실거래 비교를 통한 적정가격 검증이 이루어지지 않은 상태에서 감정가를 기준으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 사업시설과 허가의 승계 가능성이 확인되지 않는다면 저렴한 낙찰가만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다.
등기상 인수 0원은 긍정적입니다. 그러나 매각 대상의 정확한 범위, 주유소 허가승계, 탱크·기계기구의 실제 사용 가능 여부, 미등기 캐노피의 처리 문제를 확인하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다. 가격 메리트 역시 별도 시세 검증 없이는 인정하기 어렵습니다.
권리는 합격, 시설·사업승계는 확인 필요, 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 무엇을 인수하고 어떤 영업을 이어갈 수 있느냐에 있습니다.
