인천지방법원 2025타경35519. 경기도 부천시 소사구 송내동 581-5, 통칭 ‘SK파크빌’ 5층 503호 다세대주택입니다. 소유자는 이준호이며, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 127,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 감정가와 최저가가 얼마인지가 아닙니다. 을구 7번에 등록된 삼륭물산주식회사의 주택임차권 125,000,000원이 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 전액 변제되지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 점입니다. 매각물건명세서에도 이 내용이 명시되어 있습니다.

신건 127,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용을 제외하고 임차인에게 124,422,000원이 배당됩니다. 보증금과의 차액인 578,000원은 매수인 인수 대상입니다. 최저가가 내려가면 인수액도 함께 커지는 구조이므로, 유찰만 기다리면 취득원가가 크게 낮아진다고 생각해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 을구 7번 임차권이 핵심이다

등기상 과거에 설정된 한국외환은행 근저당권과 농협은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2018년 부천시 압류도 해제됐습니다. 현재 사건에서 주의할 권리는 2024년 10월 11일 등록된 을구 7번 주택임차권입니다.

삼륭물산주식회사의 임대차계약일은 2022년 9월 5일, 확정일자는 2022년 9월 23일입니다. 전입신고일과 점유개시일은 2024년 9월 13일이며, 임차권등기는 2024년 10월 11일 이루어졌습니다. 배당요구도 확인되며, 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분류되어 있습니다.

배당요구일은 2024년 10월 11일이며, 을구 7번 주택임차권등기의 보증금은 125,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없으며, 등재 임차인은 삼륭물산주식회사 1명입니다.

② 임차인 권리와 예상 인수액

현재 회차의 최저매각가 127,000,000원을 기준으로 배당을 가정하면 집행비용으로 약 2,578,000원이 먼저 반영됩니다. 나머지 124,422,000원이 임차인 삼륭물산주식회사에 배당되며, 보증금 125,000,000원에서 부족한 578,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

신건 매각가 127,000,000원 가정입니다. 임차보증금 배당과 강제경매 신청채권은 동일 법인과 관련되어 있으므로 별개의 수령인으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 신청채권 청구액의 별도 배당과 임차보증금 우선변제는 각각 구분해 확인해야 합니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 최종 배당표와 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가

제공된 배당 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 최저가는 감정가의 80%인 101,600,000원, 2회 유찰 시 64%인 81,280,000원입니다. 그러나 임차보증금 125,000,000원은 그대로이므로 배당 부족분은 매수인 인수액으로 증가합니다.

현재 확인 가능한 동일 유형의 비교 실거래 가격을 기준으로 한 시세 판단은 유보해야 합니다. 따라서 감정가나 유찰 후 최저가만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 실제 입찰 전에는 해당 건물 및 인근 다세대주택의 최근 거래가격과 개별 호수의 상태를 별도로 비교해야 합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 송내2동 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 동류형 공동주택과 단독주택, 아파트단지가 혼재한 주택지대가 형성되어 있으며 주위환경은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 여건도 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2001년 9월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 콘크리트 위 드라이비트 및 일부 돌붙임, 내벽은 몰탈 위 벽지, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비한 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지·도로. 장방형의 대체로 평탄한 토지이며 남측으로 공도와 접합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 방화지구로 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등도 함께 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 해당 기간은 종료되었으므로 현재 지정 여부와 적용 대상은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 임대관계. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 다만 등기부에는 삼륭물산주식회사의 주택임차권등기가 존재하므로 현황조사 및 임대차 관련 원본 자료를 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 여부. 을구 7번 주택임차권등기가 매각물건명세서에 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 임차보증금 125,000,000원 중 배당되지 못한 금액이 매수인에게 인수되는 구조인지 최종 명세서와 배당관계 서류를 재확인하세요.
• 법인 임대차 실체. 삼륭물산주식회사가 임차인이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 점유관계, 임차권등기명령 신청자료와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
• 기준권리 재검증. 2024.12.02 부천시 압류가 기준권리로 산정되어 있지만 2025.02.19 말소등기도 존재합니다. 압류의 실제 효력과 말소기준권리 판단을 등기 원본과 매각물건명세서로 대조하세요.
• 유찰별 인수액 계산. 신건 인수액은 578,000원이지만 1회 유찰 시 25,622,400원, 2회 유찰 시 45,583,040원으로 증가합니다. 입찰가만이 아니라 인수액을 포함한 실질취득금액을 기준으로 상한을 설정하세요.
• 신청채권과 임차보증금 구분. 신청채권 청구액 137,047,945원과 임차보증금 125,000,000원은 동일 법인과 관련된 권리입니다. 서로 다른 채권의 발생 원인과 배당관계를 확인하고 중복 합산하지 마세요.
• 점유·명도. 임차권등기만으로 실제 점유 여부와 인도 상황을 확정할 수 없습니다. 현황조사 내용, 실제 점유자, 법인의 사용관계 및 인도 절차를 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 127,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 인근 다세대주택의 최근 거래가격, 건물 상태와 개별 호수의 조건을 함께 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가보다 임차권 인수가 중요하다”

이 물건은 신건 최저가가 127,000,000원인 부천 송내동의 다세대주택입니다. 그러나 권리분석에서 가장 중요한 것은 감정가가 아니라 을구 7번 주택임차권등기입니다. 신건 매각을 가정하면 임차보증금 125,000,000원 중 124,422,000원이 배당되고, 나머지 578,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

1회 유찰 시에는 인수액이 25,622,400원, 2회 유찰 시에는 45,583,040원으로 커집니다. 최저매각가가 내려가는 만큼 인수액이 증가하므로 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 실질취득금액은 각 회차에서 약 1억 2,700만원 수준으로 유지됩니다.

무엇보다 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 삼륭물산주식회사라는 점이 핵심 확인사항입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 검토 대상이지 확정된 결론은 아닙니다. 임대차의 실체가 확인되기 전까지는 매각물건명세서에 명시된 인수 위험을 보수적으로 반영해야 합니다.