인천지방법원 2026타경216. 경기도 부천시 오정구 고강동에 있는 뉴월드맨션 비동 3층 302호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 138,000,000원인 신건입니다. 소유자는 박선윤이며, 김문환이 채권자로서 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 45,000,000원입니다.
권리구조의 중심은 2025.01.03 설정된 김문환의 근저당권입니다. 제공된 권리분석에서는 이를 말소기준권리로 지정하고 있습니다. 다만 등기 이력에 2010년 국민은행 근저당권과 2024년 채권최고액 변경 기록이 함께 나타나므로, 김문환 근저당을 최선순위 권리로 확정하기 전에 국민은행 권리의 실제 말소 여부를 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 즉시 입찰을 권하기 어렵습니다. 하이트맨션5/6동의 면적 유사 실거래는 2021.08의 100,000,000원 거래가 확인되지만, 이를 2026년 현재 시세라고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 현재 최저가가 과거 거래보다 높다는 사실과 현재 적정 시세는 미확인이라는 사실을 구분해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 248-4 뉴월드맨션 비동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 고강로154번길 15-7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 사용승인일 | 2001.09.22 |
| 소유자 | 박선윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김문환 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 비교 단지 | 하이트맨션5/6동 · 18세대 · 면적 비교 기준 37.5㎡ |
| 공부상 명칭 | 뉴월드맨션 비동 |
| 현황상 명칭 | 하이트맨션 6동 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 확인
권리분석상 말소기준으로 지정된 것은 2025.01.03 김문환 근저당권입니다. 채권최고액은 45,000,000원이며 채무자는 박선윤입니다. 2026.06.10 접수된 임의경매개시결정은 해당 근저당권보다 후순위이므로 정상적인 매각 절차에서 소멸하는 권리로 분류됩니다.
만약 이 권리가 실제로 존속한다면 2025년 김문환 근저당보다 먼저 설정된 권리이므로 말소기준과 배당순위 검토에 영향을 줍니다. 등기사항전부증명서 원본에서 을구 6번 및 6-3번의 연결관계와 최종 말소 상태를 확인하기 전에는 권리관계를 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 임대관계 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 0명 | 신고 내역 없음 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 현장 확인 필요 |
| 대항력 | 점유자·전입일 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 보증금·확정일자 미확인 | 판정 보류 |
| 매수인 인수 | 예상배당 계산상 0원 | 실제 인수 여부 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 오래된 거래 한 건의 한계
비교 대상은 하이트맨션5/6동입니다. 확인된 실거래는 2021.08에 거래된 전용면적 37.56㎡, 2층 주택의 100,000,000원 거래입니다. 본건과 면적이 유사하지만 거래 시점과 층수가 다릅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 37.56㎡ | 2층 | 100,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 37.56㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
| 본건 감정가 | 비교 기준 37.5㎡ | 3층 | 138,000,000원 |
신건 최저가 138,000,000원은 확인된 거래가 100,000,000원보다 38,000,000원 높습니다. 비율로는 138.0%에 해당합니다. 다만 2021년 거래 한 건만으로 현재 시장가격을 판단할 수 없으므로 이 차액을 현재 시세 대비 초과금액으로 해석해서는 안 됩니다.
현재 적정 시세와 하락·상승 추세 모두 확정할 수 없는 상황에서 신건 최저가 138,000,000원을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 최신 실거래와 인근 유사 다세대주택의 거래 사례를 추가로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,732,000원 |
| 1. 근저당 · 김문환 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 90,268,000원 |
| 합계 | — | 138,000,000원 |
현재 신건 최저가에 매각되고 집행비용이 추정치대로 발생한다면, 김문환에게 45,000,000원이 배당되고 소유자에게 90,268,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 각각 0원입니다.
위 금액은 국민은행의 과거 근저당권이 배당에 영향을 주지 않고, 별도 선순위 채권이나 임차보증금이 없다는 계산 구조에 따른 추정치입니다. 실제 배당은 등기부상 권리 존속 여부, 당해세·최우선변제·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
현재 신건의 최저가는 138,000,000원입니다. 유찰 시 가격이 감정가의 80%, 64%로 조정되는 가정에 따라 예상 배당과 소유자 잔여금은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 김문환 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 138,000,000원 | 45,000,000원 | 90,268,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 110,400,000원 | 45,000,000원 | 63,054,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 88,320,000원 | 45,000,000원 | 41,330,240원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 존재해 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수한다면, 실질취득금액은 낙찰가에 인수금액을 더해 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 유찰만으로 투자 메리트가 확보된다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 수주중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2001.09.22 사용승인된 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕의 5층 건물입니다. 본건은 3층 302호이며 드라이비트 외벽과 벽지·타일 내벽, 샷시 창호 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 접근도로. 본건 남동측으로 폭 약 6m의 도로에 접합니다. 토지는 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·항공표면(진입표면구역) 및 소음대책지역 제3종구역 나지구 등에 해당합니다.
- 토지 규제. 소로3류에 접하며 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역은 자료상 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재되어 있으므로, 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,861,000원/㎡이며, 토지의 지목은 대, 토지면적은 485.0㎡입니다. 이는 전체 토지에 관한 정보로 본건 호실의 전용면적이나 대지권 면적과 동일하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 건물 명칭이 공부와 현황에서 다르게 표시되어 있습니다.
- 환금성. 비교 대상 하이트맨션5/6동은 18세대 규모입니다. 확인된 실거래가 2021.08의 1건에 그쳐 시장가격과 매도 소요기간을 충분히 추정하기 어렵습니다. 유동성이 높은 물건이라고 판단할 근거도 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2010년 국민은행 근저당권과 2024년 채권최고액 변경등기의 관계를 확인하세요. 실제 말소 여부에 따라 배당순위 검토가 달라질 수 있습니다.
- 임차인·점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대, 점유자, 보증금, 전입일 및 확정일자를 확인하여 대항력과 인수 위험을 판단해야 합니다.
- 건물 동일성 확인. 공부상 뉴월드맨션 비동과 현황상 하이트맨션 6동이 동일한 물건임을 현장에서 확인하고, 등기부·건축물대장·호실 표시를 대조하세요.
- 최신 실거래 확인. 확인된 비교 거래는 2021.08의 100,000,000원 거래입니다. 최근 거래와 주변 유사 다세대주택의 매물·거래가격을 확인하여 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가격 110,400,000원과 2회 유찰 가정가격 88,320,000원을 검토하되, 현재 시세와 실질취득금액을 확인하기 전에는 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 현장 상태 점검. 건물 외벽, 방수, 누수, 배관, 도시가스·난방설비의 유지상태를 확인하고 필요한 수선비를 입찰 예산에 반영하세요.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 실제 점유자의 지위에 따라 명도 기간과 비용을 별도로 검토하세요.
- 공항 관련 규제 확인. 소음대책지역 및 항공표면 규제가 거주 환경과 향후 건축행위에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격도 권리도 확인이 먼저다”
부천 고강동 뉴월드맨션 302호는 신건 최저가가 138,000,000원인 다세대주택입니다. 현재 배당 계산만 보면 김문환의 채권이 전액 변제되고 매수인 인수액도 0원으로 산출됩니다. 그러나 국민은행의 과거 근저당권 말소 상태와 실제 임차관계는 추가 확인이 필요합니다.
가격도 마찬가지입니다. 확인된 실거래 100,000,000원보다 최저가가 38,000,000원 높지만 해당 거래는 2021년 사례입니다. 현재 시세를 확인하지 않은 상태에서는 신건 최저가가 적정한지 판단하기 어렵습니다.
소규모 다세대주택이라는 환금성 제약, 비교 거래의 부족, 임대관계 미상 및 권리 확인 사항을 종합하면 신건 즉시 응찰을 긍정적으로 평가하기 어려운 물건입니다. 종합 C등급으로 판단하며, 우선순위는 권리관계 확정과 최신 시세 확인입니다. 권리 확인 전에는 보류, 가격 검증 후에 입찰을 판단하는 것이 합리적입니다.
