인천지방법원 2026타경30184. 경기도 김포시 풍무동 915, 아도니스의꿈2 1층 120호입니다. 등기사항전부증명서상 소유자는 문제권이며, 2021년 9월 7일 소유권이전 당시 거래가액은 776,284,855원입니다. 현재 경매는 주식회사 아이엠뱅크(상호변경 전 주식회사 대구은행)가 신청한 임의경매로, 청구금액은 1,916,396,579원입니다.

등기상 근저당권은 2건입니다. 첫 번째는 대구은행의 채권최고액 2,220,000,000원으로 말소기준권리이고, 두 번째는 주식회사 만랩의 130,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단·오케이저축은행 등 채권자의 가압류와 국세 압류가 이어졌습니다. 매각으로 소멸하는 등기권리가 다수라는 점은 분명하지만, 권리 소멸과 현장 인도·임대차 정리는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대구은행 근저당이 말소기준

말소기준권리: 을구 1번 대구은행 근저당권입니다. 2021년 9월 7일 접수된 채권최고액 2,220,000,000원의 근저당권으로, 이 권리보다 후순위인 을구 2번 만랩 근저당권과 갑구의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 등기상 표시되어 있습니다.

② 임대차·점유 — 임대관계 미상이 핵심 변수

확인된 임차인 명단은 없지만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다. 따라서 이를 곧바로 임차인 0명 또는 명도 부담 없음으로 해석하면 안 됩니다.

상가 임차인의 보증금과 사업자등록, 실제 점유 및 계약관계가 확인되지 않은 상태에서는 대항력·우선변제권을 단정할 수 없습니다. 특히 등기상 인수 산정액 0원이라는 사실만으로 실제 명도 비용이나 미확인 임대차 위험까지 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 신건 24.25억, 시세 메리트는 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,425,000,000원입니다. 유찰은 0회로 신건이며, 감정가의 100%에서 시작합니다.

이 물건은 근린생활시설이고, 120~122호 일괄매각이라는 특수성이 있습니다. 동일 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 감정가가 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 단정할 수 없습니다. 일반적인 개별 상가의 가격과 비교하기보다는 일괄매각 범위, 실제 사용 가능 면적, 119호와의 분리 비용, 임대수익 창출 가능성을 함께 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,425,000,000원 가정)

신건 매각가 2,425,000,000원을 가정하면 집행비용 추정액 26,650,000원을 제외하고, 대구은행·만랩·경기신용보증재단은 산정된 채권액을 전액 배당받는 구조입니다. 오케이저축은행은 31,420,654원만 배당되고, 나머지 후순위 채권자들은 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정치로 산정된 26,650,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미치는 항목과 실제 채권 잔액은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 김포시 풍무동 소재 풍무초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 오피스텔 등으로 구성된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 북서측 약 35m, 남동측 약 10m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며, 사용승인일은 2019년 11월 13일입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 제1종 지구단위계획구역(풍무2)에 해당합니다.
• 공항 관련 규제. 고도지구 및 공항시설법상 제3종구역·다지구·진입표면구역·장애물제한표면구역 등이 포함되어 있습니다. 관련 행위 제한은 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있으므로 취득 및 거래 시 허가 대상 여부를 관할 지자체에 확인해야 합니다.
• 건축물 용도. 등기상 제1·2종 근린생활시설과 집합건축물대장상 소매점으로 표시되며, 실제로는 음식점으로 사용됐습니다. 현재 영업이 중단된 상태이므로 향후 영업 업종과 시설 설치 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 독립 상가가 아니라 120~122호 일괄매각과 119호의 통합 사용 이력이 있는 특수한 형태입니다. 실거래 비교 근거가 없어 가격 적정성과 매각 후 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 매각 대상 120~122호의 등기·건축물대장·감정평가도면·매각물건명세서를 대조해 각 호실의 정확한 경계와 전유부분을 확인하세요.
• 119호와 분리 가능성. 본건 외 119호와 벽체 구분 없이 음식점으로 사용된 이력이 있습니다. 벽체·출입구·급배수·전기·환기시설의 분리 및 원상회복 비용을 사전에 검토해야 합니다.
• 임대차 조사. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금, 차임, 계약기간 및 대항력·우선변제권을 확인하세요.
• 영업 중단 이후 상태. 2025년 11월경 이후 음식점 영업이 중단된 것으로 조사됐습니다. 현재 점유자, 집기·시설물의 소유권, 폐업 여부 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 대구은행과 만랩 근저당권에 표시된 121·122호 공동담보 관계를 각 호실의 등기부와 대조하세요.
• 배당 원본 대조. 대구은행 근저당 채권최고액 2,220,000,000원과 경매 청구액 1,916,396,579원의 차이를 실제 채권잔액 및 배당요구 자료로 확인하세요.
• 국세 확인. 김포세무서장의 압류가 확인되므로 체납세액과 법정기일, 교부청구 여부 및 배당상 우선순위를 확인하세요.
• 규제 확인. 일반상업지역·고도지구·공항 관련 제한·토지거래허가구역의 적용 내용을 관할 기관에서 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 동일한 매각 범위와 현황을 갖춘 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 분리·복구·명도·시설 정비 비용을 반영한 별도 수익성 분석이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현장 위험 0원”

이 물건은 말소기준권리 이후의 후순위 근저당·가압류·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기만 놓고 보면 비교적 정리된 권리 구조입니다.

하지만 이 물건의 진짜 난도는 등기부 밖에 있습니다. 120~122호 일괄매각, 본건 외 119호와의 벽체 없는 통합 사용, 2025년 11월 이후 영업 중단, 임대관계 미상이라는 조건이 겹쳐 있습니다. 낙찰 이후 독립된 상가로 사용할 수 있는지, 임차인이나 점유자와 어떤 관계를 정리해야 하는지, 시설 분리에 얼마가 필요한지가 투자 판단을 좌우합니다.

신건 최저가는 2,425,000,000원이고, 현재 확인되는 시세 비교자료만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 예상배당에서도 채권자 미회수액이 500,527,997원 발생하지만, 이는 매수인이 인수하는 채무와 동일하지 않습니다.

결론은 권리상 인수 산정 0원, 가격 판단 보류, 현장·임대차·매각 범위 확인 필수입니다. 단순히 신건 가격이나 등기상 인수액만 보고 접근하기보다는 119호와의 분리 가능성, 120~122호의 독립 사용성, 실제 임대차 및 전체 취득원가를 먼저 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.