의정부지방법원 2026타경20433. 경기도 가평군 가평읍 대곡리 426-6, 메종드포레 3층 301호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가서에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 전용면적은 81.9㎡입니다.

이 사건의 권리구조는 과거 경매를 거치며 종전 권리들이 정리된 뒤, 2024년 7월 24일 박상수 씨가 경매 매각으로 소유권을 취득하고 같은 날 구리농업협동조합 근저당권을 설정한 형태입니다. 이후 삼성카드·농협은행·구리농업협동조합·서민금융진흥원의 가압류 4건이 추가됐고, 이를 원인으로 2026년 3월 25일 다시 임의경매가 개시됐습니다.

따라서 현재의 핵심은 2024년 7월 24일 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지와 실제 임대차관계가 존재하는지입니다. 그리고 가격 측면에서는 전체 실거래 평균보다 최신 거래와 하락 추세를 우선해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 근저당이 기준, 후순위 가압류 4건은 소멸

말소기준권리는 을구 8번 구리농업협동조합 근저당권입니다. 2024년 7월 24일 설정된 채권최고액 89,880,000원으로, 현재 등기상 기준이 되는 권리입니다.

그 이전의 권리관계도 살펴볼 필요가 있습니다. 2017년 5월 23일 박상순의 가압류 280,000,000원은 같은 해 6월 26일 말소됐습니다. 2017년 임의경매개시결정과 2018년 가평군 압류, 당시 설정된 다수의 근저당권은 2019년 3월 12일 임의경매 매각 과정에서 정리됐습니다.

이후 2022년 10월 6일 장순혁의 가압류 180,000,000원과 2023년 7월 3일 남양주신용협동조합의 임의경매개시결정이 있었으나, 2024년 7월 24일 다시 경매 매각이 이뤄지면서 종전 권리가 정리되고 박상수 씨에게 소유권이 이전됐습니다.

임차인 및 점유관계

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래와 하락 추세가 중요

비교 대상은 메종드포레의 동일 전용면적 81.9㎡ 거래입니다. 총 12건의 거래가 확인되며, 전체 평균은 181,125,000원입니다. 다만 전체 평균에는 2021년의 1억 9천만원대 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 판단의 기준으로 그대로 사용하기 어렵습니다.

거래가격은 최저 105,000,000원에서 최고 198,300,000원까지 형성되어 있습니다. 전체 12건 평균만 보면 감정가 181,000,000원과 거의 같은 수준으로 보입니다. 전체 평균 대비 최저가 비율은 99.9%입니다.

하지만 가격 메리트를 판단할 때는 이 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 표시된 최신 거래는 2024년 11월 4층의 105,000,000원입니다. 집계상 최근 12개월 평균 역시 105,000,000원(1건)으로 표시되어 있으나, 거래 목록의 최신 일자가 2024.11이므로 2026년 10월 현재의 시장가격을 대표한다고 단정하기 어렵습니다. 추가적인 최신 거래 확인이 필요합니다.

유찰 이후 가격도 따져봐야 합니다. 감정가의 80%인 1회 유찰 가격은 144,800,000원으로 최신 거래보다 여전히 약 37.9% 높습니다. 2회 유찰 가격인 115,840,000원도 최신 거래의 약 110.3%입니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 저렴한 물건이라고 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)

근저당권은 채권최고액 기준이며 가압류는 등기상 청구금액 기준입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다. 당해세 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 확정 채권액과 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 및 인수 시나리오

신건과 1회 유찰에서는 배당 대상 채권이 전액 배당되는 구조입니다. 2회 유찰 시에는 배당 부족액 5,730,138원이 발생하지만, 이는 후순위 채권자의 미배당 문제입니다. 말소기준권리 이후의 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이므로 이 부족액을 매수인이 그대로 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 가평군 가평읍 대곡리 소재 가평종합운동장 남서측 인근입니다. 전원주택과 연립주택, 농경지 및 임야가 혼재하는 근교농촌지대입니다. 일반적인 대규모 아파트 단지와는 수요층이 다를 수 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다. 차량 접근은 가능하지만 실제 진입로 및 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 난방·위생·LPG 가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역 및 자연녹지지역에 해당하며 자연보전권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소하천 및 소하천구역(사그막천)에 저촉되는 사항이 있으므로 토지이용계획과 개별 필지의 저촉 범위를 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 형상은 사다리형이며 인접지 대비 평탄한 토지입니다. 공시지가는 168,300원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 총 11세대 규모의 소규모 연립주택입니다. 동일 면적 거래가 확인되지만 최근 표시 거래는 2024년 11월 105,000,000원이며, 과거 거래와의 가격 차이가 큽니다. 거래 추세 -44.2%까지 반영하면 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 임대차계약을 확인하세요. 임차인 확인자료가 없다는 이유만으로 대항력 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 2024.07.24 구리농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 후순위 가압류 4건과 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 재확인하세요.
• 신건 입찰 가격 주의. 181,000,000원은 최신 표시 거래 105,000,000원의 172.4%입니다. 전체 평균 181,125,000원만 보고 감정가가 적정하다고 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격은 144,800,000원, 2회 유찰 가격은 115,840,000원입니다. 2회 유찰 가격도 최신 표시 거래보다 높으므로 단순히 감정가 대비 64%라는 이유로 저렴하다고 볼 수 없습니다.
• 시세 재조사. 표시된 최신 거래는 2024.11입니다. 이후 실제 거래 여부와 현재 매물 호가, 동일 건물의 거래 및 매매 가능성을 별도로 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 자연녹지지역, 자연보전권역 및 소하천구역 저촉 사항이 있습니다. 건축·증축·용도변경 등 향후 이용계획이 있다면 관련 규제와 저촉 범위를 확인해야 합니다.
• 현장 점검. 3층 301호의 실제 내부 상태, 누수, 결로, 설비 및 주차 여건을 확인하세요. 감정평가상 위반건축물 사항이 없다는 사실만으로 내부 상태까지 보장되지는 않습니다.
• 명도 및 비용. 실제 점유자 확인 후 인도 가능성과 명도 비용을 산정하세요. 집행비용 추정액과 별개로 취득 관련 비용 및 현장 확인 비용을 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 메리트”

의정부지방법원 2026타경20433은 권리분석만 놓고 보면 말소기준권리 이후 설정된 가압류 4건이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원인 사건입니다. 과거 경매를 통해 종전 권리가 정리된 이력도 확인됩니다.

그러나 이 물건을 안전한 투자처라고 단정하기는 어렵습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이라 실제 점유 및 임대차 조사가 남아 있습니다. 무엇보다 최저가 181,000,000원은 최신 표시 거래 105,000,000원보다 72.4% 높고, 거래 추세는 -44.2%입니다. 전체 평균 181,125,000원은 과거 고가 거래가 다수 포함된 값이므로 가격 판단의 중심에 놓아서는 안 됩니다.

2회 유찰 가격 115,840,000원조차 최신 표시 거래보다 높은 수준입니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 응찰을 결정할 수 없습니다. 실제 거래가격이 더 이상 하락하지 않았는지, 2024년 11월 이후 거래가 있었는지부터 확인해야 합니다.