의정부지방법원 2026타경20293. 경기도 가평군 가평읍 승안리에 있는 라니아캐슬 103동 5층 501호입니다. 공부상 용도는 다세대이며, 감정평가서에서는 단지형 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 전용면적은 74.05㎡이고, 5층 주거공간과 다락을 갖춘 구조입니다. 소유자 이상학은 2020년 7월 30일 소유권을 취득했으며 당시 등기에 기재된 거래가액은 280,000,000원입니다.
권리관계에서는 2020년 국민은행 근저당권이 기준점입니다. 이후 다른 근저당권과 가처분은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 남아 있는 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
가격 판단 역시 단순하지 않습니다. 전체 실거래 평균은 226,000,000원이지만, 최신 거래는 230,000,000원입니다. 현재 최저가가 바로 그 최신 거래가격과 같기 때문에 시세보다 저렴하게 취득하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 승안리 16-1 103동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 가평군 가평읍 계량촌길 20, 103동 501호 (라니아캐슬) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 단지형 연립주택 |
| 전용면적 | 74.05㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 5층 · 다락 포함 |
| 이용상태 | 5층 방 3개·주방/식당·거실·욕실겸화장실 2개·발코니·드레스룸·현관, 다락 방·욕실겸화장실·발코니 |
| 사용승인일 | 2017.06.16 |
| 단지 규모 | 라니아캐슬 · 40세대 |
| 소유자 | 이상학 (2020.07.30 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 | 230,000,000원 |
| 최저매각가 | 230,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 에이치에프케이사일유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 68,060,386원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
등기부에는 2017년 코리아신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기 이력도 나타납니다. 해당 신탁관계는 2020년 7월 30일 정리되었고, 같은 날 이상학 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
강인수의 가처분은 2023년 11월 15일 접수됐지만 2024년 9월 10일 말소됐습니다. 가처분에 기한 채권최고액 9,560,000원의 근저당권 역시 같은 날 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리는 현재 유효한 인수대상 권리로 보지 않습니다.
2025년 7월 28일 남양주세무서장, 2025년 9월 11일 동화성세무서장 관련 국가 압류가 각각 등기됐습니다. 모두 말소기준권리 이후의 압류입니다. 다만 실제 조세채권의 우선순위와 배당 여부는 압류등기일만으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 권리 인수보다 현황 확인이 먼저
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 실제 점유관계 | 현장 확인 필요 |
| 대항력 판단 | 실제 임차 점유가 확인될 경우 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확인되지 않음 |
| 보증금 승계 | 확인된 승계 내역 없음 |
| 산출상 매수인 인수액 | 0원 |
예상배당에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 산출됩니다. 다만 이는 확인된 권리관계를 전제로 한 계산이며, 확인되지 않은 대항력 있는 임차인이 실제 존재한다면 결과가 달라질 수 있습니다. 입찰 전 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 점유조사를 대조하는 것이 중요합니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래가격과 최저가가 같다
라니아캐슬의 동일 면적 74.05㎡ 실거래는 확인된 표본이 많지 않습니다. 2024년 3월과 2025년 12월 거래 모두 5층 사례입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 74.05㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2024.03 | 74.05㎡ | 5 | 222,000,000원 |
| 전체 평균 | 74.05㎡ | 2건 | 226,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.05㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
전체 실거래 평균은 226,000,000원이고, 현재 최저매각가 230,000,000원은 이 평균의 101.8%입니다.
최근 시세를 기준으로 보면 가격 메리트는 더욱 분명하게 제한됩니다. 최신 거래가격과 최근 12개월 평균 모두 230,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 시세의 100.0%입니다. 즉 감정가 그대로 낙찰받을 경우 최근 거래보다 저렴하게 매수하는 것이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 에이치에프케이사일유동화전문유한회사 | 68,060,386원 | 68,060,386원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 14,919,614원 |
현재 최저매각가인 230,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,020,000원, 국민은행 근저당권 배당 143,000,000원, 신청채권자 배당 68,060,386원이 산출됩니다. 예상 소유자 잔여금은 14,919,614원입니다.
국민은행 배당은 실제 채권잔액이 아닌 등기상 채권최고액을 기준으로 계산됐습니다. 국가 압류와 관련된 당해세 등 조세채권의 실제 배당, 임차인의 최우선변제 및 기타 변동 사항은 반영되지 않았으므로 예상배당 및 소유자 잔여금은 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 230,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 184,000,000원 | 30,436,386원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 147,200,000원 | 66,721,186원 | 0원 |
1회 유찰을 가정하면 최저매각가는 184,000,000원, 2회 유찰을 가정하면 147,200,000원입니다. 이때 예상 채권 미배당액은 각각 30,436,386원과 66,721,186원으로 늘어나지만, 현재 확인된 권리관계에 대한 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
채권자 미배당과 매수인 인수는 다릅니다. 말소되는 근저당권의 채권자가 배당을 충분히 받지 못했다고 해서, 그 부족액이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 미확인 임차인의 대항력이나 조세채권의 법적 우선순위는 별도 검토 사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 가평군 가평읍 승안리 계량교 북측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대·연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 2017.06.16 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·옥내소화전·화재탐지 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 5층 주거공간과 다락을 갖춘 단지형 연립주택입니다. 다락의 실제 이용 상태와 공부상 면적·구조의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 자연보전권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 자료는 176,700원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 제시목록에는 승안리 16-1 외 4필지로 등재돼 있으나, 토지합병으로 현재는 승안리 16-1 지상에 소재합니다. 등기·건축물대장·대지권 표시의 일치 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 건축물 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 규모 40세대이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 비교 가능한 거래 사례가 제한돼 실제 매도 시 필요한 기간과 적정가격의 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 시세와 비교. 현재 최저가 230,000,000원은 2025.12 최신 실거래와 같습니다. 실거래 평균 226,000,000원만으로 가격을 판단하지 말고 최근 거래의 층·면적·상태를 비교해야 합니다.
- 점유 및 임차관계. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 전입세대 확인, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장조사를 통해 실제 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 조세 압류. 남양주세무서장과 동화성세무서장 관련 압류가 있습니다. 압류등기는 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 실제 조세채권의 우선순위는 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 가처분·신탁 이력. 과거 신탁과 가처분, 추가 근저당권이 이미 말소된 경위를 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 다락 및 건축물 현황. 감정평가상 다락에 방·욕실겸화장실·발코니가 있습니다. 현장 이용 상태와 관련 공부의 일치 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납과 실제 관리 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 40세대 단지이며 최근 거래 표본이 제한적입니다. 거래가 성사되는 데 걸리는 시간과 향후 매도가격의 불확실성을 고려해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원으로 계산됩니다. 실제 회차 진행과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 최신 매각공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 매력적이지 않다”
이 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리의 소멸 구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 국민은행 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 과거 가처분과 추가 근저당권도 이미 말소됐습니다. 현재 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
그러나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차인의 대항력을 확인하기 전에는 인수위험이 완전히 해소됐다고 단정하기 어렵습니다. 국가 압류와 관련된 세금 문제도 실제 배당에 반영될 수 있습니다.
가격은 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 최저매각가 230,000,000원은 최근 실거래 230,000,000원과 같습니다. 전체 평균 226,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 +3.6%로 나타나지만, 그 판단 근거는 소수의 거래에 한정됩니다. 소규모 단지의 환금성과 단지 평균 유찰 1.5회라는 지표까지 감안하면 신건 가격으로 서둘러 입찰할 이유는 크지 않습니다.
결론은 권리조건부 양호, 가격은 보류입니다. 먼저 임차관계·점유·조세채권을 확인하고, 실제 유찰 여부와 최근 거래가격을 함께 살펴 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수액이 0원으로 산출된다는 사실만으로 현재 최저가가 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
