의정부지방법원 2026타경20316. 경기도 남양주시 다산동 617-13에 소재한 윤라빌라 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 330,000,000원으로 신건이며, 신청채권자는 광명새마을금고입니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 16일 설정된 광명새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다.

등기상으로는 말소기준권리 이후 설정된 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사 및 매각물건명세서에는 유재현 씨의 전입일이 2019년 5월 24일로 확인됩니다. 이는 말소기준권리보다 약 4년 앞선 날짜입니다. 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지, 배당요구를 했는지에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 핵심 기준은 을구 22번 광명새마을금고 근저당권입니다. 2023.08.16 접수된 채권최고액 180,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이전의 과거 근저당권들은 등기상 말소 처리되어 현재의 말소기준권리로 보지 않습니다.

기준권리 이후에는 한국투자저축은행의 가압류 253,000,000원, 의정부시 압류, 국의 압류가 순차적으로 설정되었습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 임차인은 유재현 씨 1명입니다. 전입신고일은 2019.05.24로 말소기준권리인 2023.08.16보다 앞섭니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다.

특히 이 물건은 임차인의 전입일이 현 소유자 명의로 소유권이전된 2020.02.27보다도 앞섭니다. 따라서 임대차의 실제 체결관계, 임대인 변경 과정, 현재 점유 및 주민등록 유지 여부를 함께 확인해야 합니다. 단순히 등기부에 근저당권이 말소된다는 사실만으로 명도와 보증금 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 동일면적 실거래 확인 전 가격 판단 보류

이 물건은 윤라빌라 8세대 규모의 다세대주택으로, 준공일은 1992.04.08입니다. 그러나 현재 확인되는 비교자료에는 본건과 면적이 일치하는 거래사례가 확인되지 않습니다. 최근 거래금액과 거래일도 확인되지 않아 실거래 평균이나 최신 거래가를 기준으로 한 가격 비교가 어렵습니다.

입찰 전 동일 건물 또는 인근 유사 다세대의 전용면적, 층수, 준공연도, 거래시점 및 내부 상태를 맞춰 비교해야 합니다. 특히 실질취득액이 확인된 뒤에야 매매 시세와의 차이를 계산할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정 · 임차인 미반영 참고치)

제공된 배당 시뮬레이션을 기준으로 신건 매각가 330,000,000원을 가정하면 집행비용 약 5,420,000원을 제외한 금액이 채권자들에게 배분됩니다. 다만 아래 배당표는 임차보증금이 반영되지 않은 참고 계산입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금과 배당요구 여부가 확인되면 실제 배당 결과 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

광명새마을금고의 180,000,000원은 등기상 채권최고액 기준입니다. 실제 사건 청구액은 150,000,000원입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당은 채권액과 이자, 집행비용 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금은 위 배당 계산에 포함되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 다산동 주택 소재 지역입니다. 주변은 주택 등이 위치하는 주거지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 등이 소재하는 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·전기설비 등이 갖춰져 있습니다. 주거용으로 이용 중입니다.
• 준공 및 규모. 윤라빌라는 1992.04.08 준공된 8세대 규모입니다. 소규모 노후 다세대인 만큼 공용부분과 개별 호실의 유지보수 상태를 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역이며 토지는 평지·부정형으로 조사됐습니다. 공시지가는 3,305,000원/㎡입니다.
• 규제. 정비구역(제6-2구역), 재정비촉진지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 등에 해당하는 것으로 조사됐습니다. 토지거래허가구역은 2025.08.26 지정된 외국인 등·주택 대상 사항이므로 적용 범위와 매수인의 거래 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 건물이며 준공 후 시간이 경과했습니다. 동일면적 실거래가 확인되지 않아 환금성과 적정 매도가격을 현재 자료만으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확보. 유재현 씨의 실제 임대차계약서와 보증금, 차임, 계약기간을 확인하세요. 보증금 미상 상태에서 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 대항력 유지 여부 확인. 2019.05.24 전입 이후 주민등록과 실제 점유가 유지되고 있는지 확인하세요. 임차인의 전출·점유변동 및 현재 거주관계를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 배당요구 종기 및 배당예상액을 확인해 임차보증금의 미변제 가능성을 계산하세요.
• 실질취득액 계산. 낙찰가에 매수인이 인수할 미배당 보증금을 더하고 취득세·명도비·수리비 등 부대비용까지 반영해 총투입자금을 계산하세요.
• 시세 재검증. 윤라빌라 내부의 동일 또는 유사 면적 거래사례와 인근 유사 다세대 거래를 확보하세요. 면적·층·준공연도·내부 상태가 다른 물건을 단순 비교하지 마세요.
• 정비·토지 규제 확인. 정비구역과 재정비촉진지구, 토지거래허가구역의 구체적인 적용 범위 및 거래 제한을 관계기관에 확인하세요.
• 건물 상태 확인. 1992년 준공 건물인 만큼 누수·방수·배관·전기·외벽·공용부분의 상태와 장기수선 및 관리비 체납을 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리보다 인수할 임차보증금이 중요하다”

이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그것만으로 권리분석이 끝나는 사건은 아닙니다. 가장 중요한 변수는 2019.05.24 전입한 유재현 씨의 대항력과 확인되지 않은 임차보증금입니다.

신건 최저가 330,000,000원이라는 숫자만으로는 저렴한 물건인지 판단할 수 없습니다. 동일면적 실거래 비교도 어렵고, 임차보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득액 역시 확정할 수 없기 때문입니다. 특히 임차보증금이 낙찰대금에서 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액이 매수인에게 부담으로 남을 수 있습니다.