의정부지방법원 2026타경20354. 경기도 남양주시 오남읍 오남리의 리영오남빌 비동 2층 202호, 다세대주택입니다. 이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매가 아니라 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 등기부상 현재 소유자는 김인성 씨와 이지안 씨로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기상 가장 중요한 부분은 을구 5번 황대중 씨의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 4월 2일, 확정일자는 2022년 4월 6일, 전입신고는 2022년 4월 26일, 점유개시는 2022년 4월 28일입니다. 이 임차권은 2026년 3월 13일 강제경매개시결정보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있습니다.
다만 이 사건은 현재 최저가가 보증금보다 2,000만원 높습니다. 신건 가격에 매각된다면 임차보증금은 배당으로 전액 변제될 수 있습니다. 반대로 유찰되어 최저가가 보증금 아래로 내려가면 상황이 달라집니다. < b class="danger">낙찰가와 매수인 인수액을 합산한 실질취득가로 판단해야 하는 전형적인 대항력 임차인 인수형 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 597-2 리영오남빌 비동 2층 202호 도로명: 경기도 남양주시 오남읍 양지로46번길 31 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 202호 |
| 사용승인 | 2019.08.29 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 핵심 임차인 | 황대중 · 보증금 185,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2026.03.13 갑구 4번 강제경매개시결정등기입니다. 현재 등기부에서 그보다 앞선 우리은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2019년 9월 26일 설정된 우리은행 근저당권 1,080,000,000원과 1,200,000,000원은 각각 2019년 12월 23일 및 2022년 4월 28일 말소된 이력이므로 현재 살아 있는 근저당권으로 보지 않습니다.
반면 황대중 씨의 임대차는 2022년에 시작됐습니다. 2022년 4월 6일 확정일자, 2022년 4월 26일 전입신고, 2022년 4월 28일 점유개시로 경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조입니다. 2024년 5월 24일 을구 5번 주택임차권등기까지 마쳐졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억 8,500만원
| 임차인 / 등기 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황대중 을구 5번 주택임차권 |
185,000,000원 | 전입 2022.04.26 점유 2022.04.28 |
2022.04.06 2022.05.24(경정 기재) |
有 | 有 | 미배당 잔액 인수 신건 0원 유찰 시 별도 인수 |
| 을구 5-2 5번 임차권 경정등기 별도 임차인으로 합산하지 않음 |
별도 금액 확인 불가 | 전입일 미상 | 2022.04.06 및 2022.05.24 경정 기재 |
가능·미상 | 미상 | 원본 확인 필요 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 황대중 씨 1명입니다. 을구 5-2는 을구 5번 주택임차권의 경정등기이므로 별도 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 경정등기에는 1차 임대차계약일 2022년 4월 2일 및 확정일자 2022년 4월 6일, 2차 임대차계약일 2022년 5월 23일 및 확정일자 2022년 5월 24일이 기재되어 있습니다.
또한 임차권등기가 되어 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 판단할 수 없습니다. 현재 점유 여부, 전출 여부, 열쇠 인도 여부와 실제 명도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 유찰돼도 실질취득가는 크게 내려가지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 계산은 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 매수인이 인수할 임차보증금 미배당액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려간 만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 최저가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 연결되지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 | 실질취득가 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 205,000,000원 | 0원 | 205,000,000원 |
| 1회 유찰 | 164,000,000원 | 24,096,000원 | 188,096,000원 |
| 2회 유찰 | 131,200,000원 | 56,436,800원 | 187,636,800원 |
2회 유찰로 최저가가 131,200,000원까지 낮아져도 인수 추정액이 56,436,800원으로 커져 실질취득가는 187,636,800원입니다.
제공된 시나리오 계산상 유찰 후 실질취득가는 약 1억 8,800만원대로 수렴합니다. 이는 보증금 185,000,000원에 근접한 구조입니다. 낮아진 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
현재 회차는 보증금보다 최저가가 20,000,000원 높습니다. 집행비용 추정액 3,670,000원을 먼저 공제하더라도 임차보증금 185,000,000원을 전액 배당할 수 있는 계산입니다. 이 경우 임차보증금 미배당액이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 비교할 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 205,000,000원이나 유찰 후 약 188,000,000원대의 실질취득가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 반드시 실질취득가를 기준으로 주변 다세대주택의 실제 매매가격과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,670,000원 | - |
| 1. 임차인 황대중 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 16,330,000원 | 168,670,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차의 배당 추정입니다. 집행비용 약 1.8%인 3,670,000원을 공제한 뒤 임차인 황대중 씨에게 보증금 185,000,000원이 전액 배당됩니다. 이후 주택도시보증공사에 16,330,000원이 배당되고, 청구액 기준 미배당액은 168,670,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
여기서 구별할 사항이 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액 기준 미배당액 168,670,000원은 신청채권자에 대한 미배당 추정액입니다. 이것을 임차인 황대중 씨의 매수인 인수액과 혼동하면 안 됩니다. 매수인 인수액은 임차보증금의 실제 배당 부족분을 기준으로 따로 계산해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 오남체육문화센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 2층입니다. 사용승인일은 2019.08.29이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 5~6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 배출시설설치제한지역 및 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 주택 용도)으로 기재되어 있습니다.
- 토지 표시. 등기상 오남리 597-2, 597-6, 597-8 세 필지에 소재하는 것으로 기재되어 있으나 토지대장상 오남리 597-2로 합병된 것으로 확인됩니다. 토지 표시와 건물 대지권 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 감정평가상 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 층·상태·주차·임대수요에 따라 매매가격과 거래기간이 달라질 수 있습니다. 실제 실거래가격 및 전세가격 확인 없이 환금성을 높게 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 신건은 205,000,000원 가정 시 임차보증금 인수 0원입니다. 1회 유찰 시 188,096,000원, 2회 유찰 시 187,636,800원으로 계산되므로 최저가만으로 입찰 여부를 결정하지 마세요.
- 임차권 원본 확인. 을구 5번 주택임차권등기와 5-2 경정등기, 1·2차 계약일 및 확정일자, 전입일, 점유개시일을 매각물건명세서와 임차권등기명령 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 변동 여부. 황대중 씨의 보증금 185,000,000원이 실제 전체 보증금인지, 2차 임대차계약과 관련해 추가 보증금 또는 변경 사항이 있는지 확인하세요. 별도 금액이 확인되지 않은 경정 기재를 임의로 합산하면 안 됩니다.
- 배당요구 및 배당계산. 임차인의 배당요구 여부와 배당순위, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 관련 항목을 원본 기준으로 다시 확인하세요.
- 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권자 청구액 185,000,000원과 임차보증금 185,000,000원의 관계를 채권계산서 및 배당요구 자료로 확인해야 합니다. 두 금액을 단순 합산해 채권액으로 판단하지 마세요.
- 민간임대주택 의무. 민간임대주택등기의 잔존 의무기간, 임대사업자 등록 상태, 매각 이후 적용되는 의무를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 상태만으로 현재 공실이라고 판단하지 마세요. 실제 점유자, 전출 여부, 열쇠 인도 여부 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 및 대지권. 오남리 597-2, 597-6, 597-8의 합병 내역과 현재 토지대장, 건축물대장 및 집합건물 대지권 표시를 대조하세요.
- 실거래 조사. 오남읍 주변 다세대주택의 실제 매매가격과 전세가격을 비교하세요. 비교 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득가입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 사건은 단순히 감정가 2억 500만원의 다세대주택을 경매로 취득하는 문제가 아닙니다. 보증금 1억 8,500만원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하고, 그 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수하는 구조입니다.
현재 신건 가격인 2억 500만원에 매각된다면 집행비용을 제외하고도 임차보증금 전액을 배당할 수 있어 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 1회 유찰 시에는 2,409만 6,000원, 2회 유찰 시에는 5,643만 6,800원의 인수 추정액이 발생합니다. 그 결과 실질취득가는 각각 188,096,000원과 187,636,800원으로 비슷해집니다.
즉, 유찰 횟수가 늘어날수록 최저가는 내려가지만 매수인이 부담할 임차보증금은 증가합니다. 이 사건은 저렴한 최저가를 찾는 경매가 아니라 보증금 인수 구조를 정확히 계산해야 하는 경매입니다.
여기에 민간임대주택등기와 임차권 경정등기라는 추가 확인사항이 있고, 다세대주택의 개별 환금성 및 실제 시세도 별도로 검증해야 합니다. 실거래 비교 없이 1억 8,800만원대의 실질취득가를 가격 메리트로 단정할 수 없습니다.
