의정부지방법원 2026타경20368. 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 삼성빌라(나동) 2층 203호, 전용 48.12㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 98,000,000원입니다. 소유자는 안장희이며, 2022년 매매를 원인으로 거래가액 120,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
이 물건에서 가장 중요한 권리는 소유자의 근저당권이 아닙니다. 현재 등기된 핵심 권리는 조민권 명의의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 89,600,000원, 전입신고와 점유개시일은 2023.01.31, 확정일자는 2023.01.04입니다. 모두 2026.03.13 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 판단해야 합니다.
다만 선순위 임차권이 있다는 사실만으로 언제나 보증금 전액을 인수하는 것은 아닙니다. 실제 인수액은 배당으로 보증금이 얼마나 변제되는지에 따라 달라집니다. 신건에서는 전액 배당 가능, 유찰 후에는 미배당 보증금 인수 가능이라는 차이가 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 242-46 2층 203호 도로명주소: 경기도 남양주시 화도읍 묵현로14번길 10-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.12㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 건물 | 삼성빌라(나동) · 1995.06.20 준공 · 11세대 |
| 소유자 | 안장희 (2022.12.19 소유권이전, 거래가액 120,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 89,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2026.03.13 갑구 17번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 11번 · 조민권 · 보증금 89,600,000원 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심
과거에 설정된 신한은행 근저당권은 2022.12.19 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 권리는 2026.03.13의 강제경매개시결정입니다. 그러나 조민권의 임차권등기는 그보다 앞선 2025.02.24에 접수됐고, 전입과 점유는 2023.01.31부터입니다.
즉, 이번 경매개시결정은 말소기준권리로서 매각에 따라 말소되지만, 그보다 먼저 성립한 임차인의 대항력은 별도 판단이 필요합니다. 배당금으로 보증금 전액이 충당되지 않는 경우에는 임차권 관련 부담이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조민권 | 부동산 전부 주거 · 임차권등기 |
2023.01.31 | 2023.01.04 | 89,600,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계신고 아님 미배당 인수 |
| 실제 임차인 | 조민권 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.12.27 |
| 전입 / 점유개시 | 2023.01.31 |
| 확정일자 | 2023.01.04 |
| 임차보증금 | 89,600,000원 |
| 임차권등기 | 2025.02.24 · 을구 11번 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.02.24 |
| 대항력 | 있음 |
| 우선변제권 | 있음 |
| 보증기관 승계신고 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 매수인 인수 조건 | 보증금 전액 미배당 시 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 10.1% 비싸다
대상은 삼성빌라(나동) 전용 48.12㎡ 다세대주택입니다. 확인된 인근 유사 면적 거래는 총 7건, 전체 평균 거래금액은 95,642,857원입니다. 하지만 오래된 거래와 고가 거래가 포함돼 있으므로 최근 가격 판단에는 2025.11 거래가 89,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 46.08㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2024.10 | 46.08㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2022.04 | 48.12㎡ | 2 | 120,500,000원 |
| 2021.12 | 48.12㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 48.12㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2021.08 | 46.08㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2021.08 | 48.12㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 95,642,857원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 89,000,000원 |
특히 2022.04 거래가 120,500,000원은 최근 거래가 89,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 과거 고가 거래에 기준을 맞추면 현재 시장에서의 적정 매수가를 높게 평가할 수 있습니다. 소규모 다세대주택은 층·내부상태·개별 물건 조건에 따른 가격 차이도 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득 부담은 유지
이 사건은 낙찰가만 비교하면 판단을 그르치기 쉬운 유형입니다. 임차인 조민권에게 대항력이 있으므로, 매각대금에서 보증금을 전액 배당하지 못하면 부족액이 매수인에게 넘어갑니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 98,000,000원 | 0원 | 98,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 78,400,000원 | 13,011,200원 | 91,411,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 62,720,000원 | 28,408,960원 | 91,128,960원 |
실질취득 부담 = 해당 회차 낙찰가 가정액 + 예상 미배당 보증금 인수액. 회차별 예상 인수액에는 배당 시나리오의 집행비용 추정이 반영되어 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용·수리비 등은 별도입니다. 실제 인수액은 확정 배당표에 따라 달라집니다.
1회 유찰 시 낙찰가 78,400,000원에 예상 인수액 13,011,200원을 더하면 91,411,200원입니다. 2회 유찰 후에도 낙찰가 62,720,000원에 인수액 28,408,960원이 더해져 91,128,960원입니다.
즉 보증금 89,600,000원이 경제적 부담의 하한에 가까운 역할을 하며, 배당비용 추정까지 고려한 실질취득 부담은 그보다 높습니다. 유찰되더라도 최근 실거래가 89,000,000원보다 높은 수준입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 조민권 보증금(우선변제) | 89,600,000원 | 89,600,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 89,600,000원 | 6,236,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%인 2,164,000원으로 추정한 값입니다. 위 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 사용했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 주택도시보증공사 청구채권과 임차보증금의 대위·승계 관계에 따라 실제 배당순서와 배당금은 달라질 수 있습니다.
이 시나리오에서는 임차인 조민권에게 보증금 89,600,000원 전액이 배당됩니다. 따라서 신건에서의 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사에는 6,236,000원이 배당되며, 신청채권 89,600,000원 대비 83,364,000원의 미배당액이 발생하는 것으로 계산됩니다.
다만 이 미배당액은 신청채권자의 부족액이지, 그 자체가 매수인이 인수하는 임차보증금과 같은 금액은 아닙니다. 매수인 인수 위험은 어디까지나 대항력 임차인의 보증금이 실제 배당에서 미변제되는지에 따라 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 천마산역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·아파트단지·연립주택·다세대주택 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 천마산역(경춘선)이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 1995.06.20 준공된 삼성빌라(나동)로, 11세대 규모입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건물의 2층 203호입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 대상 토지는 남하향 완경사지에 있으나 평탄하게 조성된 장방형 토지로 평가됐습니다. 서측 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 토지면적은 350.0㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 규제가 확인됩니다. 외국인 등 대상 주택 관련 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 971,900원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트에 비해 개별 물건의 상태와 수요에 따른 매각가격 편차를 주의해야 합니다. 최근 가격 추세는 -8.0%로 하락 방향이며, 최근 거래 표본도 1건이므로 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 을구 11번 조민권의 주택임차권등기, 임대차계약서·전입일·확정일자·점유개시일을 원본과 대조하세요. 보증금 89,600,000원의 실제 변제 상태가 중요합니다.
- 주택도시보증공사 채권 관계. 신청채권 89,600,000원과 임차보증금 89,600,000원이 동일하므로, 대위변제·채권양도·승계 여부와 배당채권의 중복 여부를 확인하세요.
- 배당 결과 확인. 신건 인수액 0원은 예상 배당에 따른 값입니다. 실제 배당에서 임차보증금이 전액 변제되는지 확인해야 하며, 배당순위 변동이나 추가 공제 항목이 있으면 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 후 실질취득 계산. 1회 유찰 시 91,411,200원, 2회 유찰 시 91,128,960원의 취득 부담이 예상됩니다. 반드시 낙찰가와 인수액을 합산하여 가격을 판단하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 95,642,857원보다 최근 거래가 89,000,000원과 하락 추세 -8.0%를 우선 참고하세요. 현재 최저매각가는 최근 거래가의 110.1%입니다.
- 입찰보증금. 신건 최저매각가의 10%를 적용하면 약 9,800,000원입니다. 실제 보증금 비율은 매각공고와 입찰조건에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 인도 가능 상태, 보증금 반환 및 명도 조건을 확인하세요. 배당 완료와 실제 인도 완료는 별개의 문제입니다.
- 건물 상태. 1995년 준공된 다세대주택이므로 누수·균열·난방·급배수·방수 상태를 현장에서 점검하고, 필요한 수리비를 입찰 예산에 반영하세요.
- 관리비·제세공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용과 각종 미납금을 확인하세요.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역 및 각종 환경·토지이용 규제, 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 예외를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 서류와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 가격과 인수위험을 함께 봐야 한다
맺으며 — “유찰가가 싸다고, 실제로 싸게 사는 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 함정은 낙찰가와 실질취득 부담의 차이입니다.
신건 최저가 9,800만원은 최근 실거래가 8,900만원보다 이미 높습니다. 그렇다면 유찰을 기다리면 해결될까요? 이 물건은 그렇게 단순하지 않습니다.
1회 유찰 시 낙찰가는 7,840만원으로 내려가지만, 예상 임차보증금 인수액 13,011,200원을 더하면 실제 취득 부담은 91,411,200원입니다. 2회 유찰 후에도 91,128,960원으로, 여전히 최근 실거래가를 웃돕니다.
더구나 이 물건은 11세대 규모의 오래된 다세대주택이며, 최근 거래가격 추세는 -8.0%입니다. 향후 매도 시점의 수요와 가격도 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
결론은 분명합니다. 현재 신건 가격에는 시세 메리트가 부족하고, 유찰 후에는 선순위 임차보증금 인수 때문에 실질적인 할인 효과가 제한됩니다. 주택도시보증공사와 임차인의 채권 관계, 배당 확정 가능성 및 점유 상태까지 확인해야 하므로 단순한 저가 낙찰 대상으로 접근하기 어렵습니다.
권리는 주의, 가격도 주의. 이 사건의 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득 부담과 최근 실거래가의 비교에서 출발해야 합니다.
