인천지방법원 2026타경30161. 경기도 김포시 양촌읍 구래리 194-8 소재의 토지 및 건물 일괄매각 물건입니다. 토지는 625㎡, 지목은 대이며, 감정평가상 기호 2·3 건물은 모두 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다. 주변은 한가람중학교 북서측 인근의 근린생활시설 중심 노선 상업지대입니다.
권리의 핵심은 2023년 1월 5일 설정된 서천농업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 김포시산림조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리보다 먼저 전입한 박영식이 있어 보증금 500만원은 낙찰자가 인수합니다.
더 주의할 부분은 임차인 외에도 있습니다. 건물의 등기상 표시와 공동담보 기재의 건물 동이 다르게 나타나고, 목록 4의 도로 부분은 정확한 위치와 면적을 측량으로 확인해야 합니다. 제시외 건물과 매각 제외 구조물도 구분해야 합니다. 토지에는 자연녹지지역·농업보호구역·군사시설 관련 제한 등이 함께 기재되어 있어 실제 이용 가능 범위까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 구래리 194-8 |
| 등기상 건물 표시 | 경기도 김포시 양촌읍 구래리 194-8 나동 / 도로명주소: 양곡4로 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2·3 제1종 근린생활시설 · 토지 지목 대 |
| 토지 면적 | 625.0㎡ |
| 토지이용상황 | 상업용 · 자연녹지지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 공시지가 | 897,900원/㎡ |
| 소유자 | 이미경 |
| 근저당 채무자 | 박근영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,659,008,520원 / 1,659,008,520원 (신건) |
| 신청채권자 / 신청채권액 | 서천농업협동조합 / 1,157,017,329원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.05. 을구 5번 근저당권 · 서천농업협동조합 · 채권최고액 1,296,000,000원 |
| 현재 근저당권자 | 농업협동조합자산관리회사 (2026.08.10. 확정채권양도에 따른 권리이전) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 임차인 인수 발생
2023년 1월 5일 설정된 서천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이전에 설정된 고양시산림조합 및 서울시산림조합의 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 신탁등기도 등기부상 말소되어 현재 인수할 신탁권리로 보지 않습니다.
이 물건의 권리상 인수액은 박영식 보증금 5,000,000원입니다. 다른 점유자들은 전입일이 말소기준권리 이후로 조사되어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 주식회사 베샤·이미경의 보증금과 차임은 확인되지 않았으므로 실제 임대차관계와 명도 조건을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 5건의 점유관계 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 점유·임대차 관계자 5건입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 신고는 확인되지 않습니다. 아래 인수 판단은 조사된 전입일과 말소기준권리를 기준으로 한 것입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 및 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박영식 | 161.33 | 2020.11.11 | 5,000,000원 / 300,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 500만원 인수 |
| 김덕영 | 21.00 | 2025.01.31 | 3,000,000원 / 280,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 권리 인수 없음 |
| 주식회사 베샤, 이미경 | 2층(62.23) | 2023.07.13 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 우선변제 미확인 |
| 고경민 | 가동 101호(99.10) · 주거 | 2024.03.25 | 20,000,000원 / 1,400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 권리 인수 없음 |
| 박근영 | 가동 2층 일부(31.00) | 2023.06.19 | 1,000,000원 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 관계인 여부 확인 |
고경민은 가동 101호에서 주거 목적으로 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 보증금 20,000,000원과 월세 1,400,000원이 신고되어 있으나 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 김덕영 역시 전입일이 후순위이므로 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 두 점유자 모두 실제 점유 및 계약 종료 여부를 확인하고 명도 계획을 세워야 합니다.
③ 가격 검토 — 실거래 비교는 보류, 인수액을 더한 금액으로 판단
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,659,008,520원입니다. 신건으로 아직 유찰되지 않았습니다. 다만 동일 용도·인근의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가를 기준으로 저렴하다고 평가하거나 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
매수인이 박영식의 보증금 5,000,000원을 전액 인수한다는 예상배당 가정을 적용하면 신건의 실질취득액은 다음과 같습니다.
박영식 보증금은 낙찰가와 별도로 부담하는 금액입니다. 다른 후순위 점유자의 보증금은 대항력 있는 인수액으로 계산하지 않았으며, 미상 임대차는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득액 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,659,008,520원 | 5,000,000원 | 1,664,008,520원 | 1,402,735,504원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,327,206,816원 | 5,000,000원 | 1,332,206,816원 | 1,731,219,191원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,061,765,452원 | 5,000,000원 | 1,066,765,452원 | 1,994,006,142원 |
위 회차별 금액은 제공된 회차 시나리오를 기준으로 계산했습니다. 박영식의 인수 보증금은 각 회차에서 동일하게 5,000,000원으로 반영했습니다. 채권자 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며 매수인이 추가로 부담하는 채무가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,659,008,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 18,990,085원 |
| 매수인 인수 · 박영식 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 서천농업협동조합 | 1,296,000,000원 | 1,296,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김포시산림조합 | 1,746,753,939원 | 344,018,435원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각대금에서 집행비용 약 18,990,085원을 공제하면 근저당권에 1,296,000,000원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 이후 김포시산림조합 가압류에는 344,018,435원이 배당됩니다. 가압류 청구금액 1,746,753,939원 중 상당액은 미배당으로 남습니다.
⑤ 토지·건물·입지 및 환금성 메모
- 입지. 한가람중학교 북서측 인근이며 주변은 각종 근린생활시설이 소재하는 노선 상업지대입니다. 해당 지역의 상업적 이용 현황과 실제 영업 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지 현황. 지목 대, 면적 625.0㎡, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·세로장방이며 중로각지로 기재되어 있습니다.
- 건물 이용상태. 기호 2는 경량철골조 준불연판넬지붕 단층, 기호 3은 같은 구조의 2층 건물입니다. 두 건물 모두 제1종 근린생활시설로 이용 중이며 상·하수도, 급배수 및 위생설비가 기재되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·자연녹지지역·농업보호구역·성장관리권역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 현재 건물 이용상태와 향후 증축·용도변경·개발 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 도로 및 경계. 목록 4는 목록 1 토지 앞 도로로 기재되어 있습니다. 정확한 위치·면적·인접 토지와의 경계는 별도 측량 등으로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 매각기일 2026.11.10.에는 해당 기간이 지난 상태이므로 연장·재지정 여부와 실제 적용 대상 및 허가 요건을 최신 고시로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 현장 구조물과 매각목록의 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.
토지거래허가구역 기재에는 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도 및 지정기간이 표시되어 있습니다. 매각기일이 기재된 지정기간 이후이므로 허가구역의 재지정 여부와 실제 적용 대상은 관할 토지정보과 등에서 확인할 필요가 있습니다. 군사시설 관련 제한과 농업보호구역도 함께 기재되어 있어 단순히 현재 근린생활시설이 운영된다는 이유만으로 향후 개발이나 용도변경이 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 박영식 보증금 인수. 대항력 있는 임차인으로 조사된 박영식의 보증금 5,000,000원 전액 인수를 전제로 실질취득액을 계산해야 합니다. 전입일과 점유 상태, 임대차계약서 및 명세서 내용을 다시 확인하세요.
- 베샤·이미경 임대차. 보증금·차임이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부와 실제 임대차계약 및 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 박근영의 임대차 실체. 근저당 채무자와 점유자 성명이 동일합니다. 임대차계약, 보증금 지급, 월세 지급, 실제 점유 경위 등을 확인해 가장임차인 여부 또는 관계인 점유 가능성을 판단하세요.
- 매각목록과 등기 대조. 나동 등기 표시와 공동담보의 가동 기재, 토지 194-8 및 194-11의 공동담보 범위, 목록 2·3 건물의 실제 소재와 매각 포함 여부를 확인하세요.
- 토지 경계 및 도로. 목록 4의 도로 부분은 위치·면적·경계가 명확하지 않으므로 지적도, 토지대장, 경계측량 및 현장 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 구조물. 컨테이너 3개동·천막 2개동·내장탑창고 1개동은 매각 제외입니다. 철거 및 인도 문제, 실제 소유자와 점유자의 관계를 확인하세요.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역·농업보호구역·군사시설 보호구역 등의 제한을 확인하고, 현재 이용상태의 적법성 및 향후 증축·용도변경 가능성을 관할 기관에 문의하세요.
- 토지거래허가 여부. 기재된 지정기간이 매각기일 이전 종료되므로 연장 또는 재지정 여부와 매수인의 허가 대상 해당 여부를 최신 기준으로 확인하세요.
- 시세 및 수익성. 실거래 비교자료가 없어 감정가의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 인근 유사 토지·근린생활시설의 거래사례, 임대료, 공실률 및 운영비를 별도로 조사하세요.
- 배당 원본 확인. 근저당 채권최고액 1,296,000,000원과 신청채권액 1,157,017,329원은 서로 다른 수치입니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당요구·배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리비·세금·인도. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 부담, 점유자별 명도 조건 및 현장 시설 상태를 확인하세요. 예상배당표는 실제 배당 결과를 보장하지 않습니다.
맺으며 — “낙찰가만으로 취득비용을 판단할 수 없는 물건”
인천지방법원 2026타경30161은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2023년 1월 5일 서천농업협동조합 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박영식의 선순위 대항력으로 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로 신건 기준 실질취득액은 1,664,008,520원입니다.
이 물건의 더 큰 검토 과제는 임대차와 매각 대상의 정확한 범위입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고, 근저당 채무자와 동일한 이름의 점유자가 있으며, 공동담보에는 가동 건물과 다른 토지가 함께 기재되어 있습니다. 목록 4의 도로 경계와 매각 제외 구조물도 현장 확인이 필요합니다.
토지 자체도 자연녹지지역과 농업보호구역, 군사시설 관련 제한 등이 중첩되어 있습니다. 현재 제1종 근린생활시설로 이용 중이라는 사실만으로 향후 개발 가능성이나 용도변경 가능성을 단정할 수 없습니다. 실거래 비교자료 역시 없어 감정가가 시장가격보다 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.
