인천지방법원 2026타경31148. 경기도 부천시 원미구 심곡동, 에코스마트3 17층 1706호입니다. 감정평가서상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리 이후의 압류가 아니라 그보다 앞서 전입과 점유를 마친 임차인입니다. 임차보증금 1억 1,000만원은 현재 감정가 6,800만원을 크게 웃돕니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 주택임차권등기에 관해 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

등기부상 2014년 설정된 신한은행 근저당권은 2022년 8월 25일 이미 말소됐습니다. 임차인의 임대차계약일은 2022년 7월 17일, 확정일자는 2022년 8월 12일, 전입신고와 점유개시일은 2022년 8월 26일입니다. 산정된 말소기준권리인 2023년 1월 19일 국 압류보다 임차인의 전입·점유가 앞섭니다. 따라서 임차인의 대항력은 무시할 수 없으며, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차보증금은 남는다

말소기준권리는 2023년 1월 19일 국 압류입니다. 을구 1번 신한은행 근저당권은 채권최고액 133,200,000원으로 설정됐으나 2022년 8월 25일 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 이 근저당권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 임차인의 전입·점유일인 2022년 8월 26일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024년 9월 25일에 이루어져 말소기준권리 이후의 등기로 분류되지만, 그 전에 형성된 대항력과 보증금 반환 문제는 별개입니다. 임차권등기의 매각 소멸을 보증금 인수 위험의 소멸로 오해하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제권 有 · 인수 위험 有

확인되는 실제 임차인은 김은진 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라 임차권등기와 배당요구가 확인되는 임차인입니다.

임차인은 2022년 8월 26일 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 8월 12일입니다. 말소기준권리인 2023년 1월 19일 압류보다 앞서 대항요건을 갖췄으며, 배당요구도 2024년 9월 25일 접수했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 인정하는 방향으로 인수 위험을 계산해야 합니다.

경매신청채권자의 청구액은 110,513,703원입니다. 임차보증금 110,000,000원과 같은 이름으로 표시되어 있으므로 두 금액을 별개 보증금처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 각각의 법률관계와 채권 원인을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)

현재 신건 매각가 68,000,000원에서 집행비용 1,624,000원을 차감하면 임차인에게 66,376,000원이 배당됩니다. 보증금 110,000,000원에서 부족한 43,624,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 증가한다

현재 회차에서 1회 유찰되면 낙찰가가 13,600,000원 낮아지지만, 매수인 인수액은 13,355,200원 증가합니다. 2회 유찰 시에도 실질취득금액은 111,183,360원으로 1억 1,000만원을 크게 웃돕니다. 낙찰가를 낮추는 전략만으로는 이 사건의 핵심 위험을 해결할 수 없습니다.

⑤ 시세 비교 — 실질취득금액이 최근 거래를 크게 초과한다

에코스마트3의 면적매칭 실거래 12건을 살펴보면 거래금액은 50,000,000원에서 72,000,000원 사이입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 60,222,222원이고 최신 거래인 2026년 8월 거래가는 55,000,000원입니다. 반면 현재 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.9%입니다. 낙찰가 자체도 최근 평균보다 높지만, 더 큰 문제는 인수액을 포함한 실질취득금액입니다.

최근 추세 지표는 -0.7%입니다. 큰 폭의 변화라고 단정할 수는 없지만 상승 추세를 뒷받침하는 지표도 아닙니다. 최근 거래의 최신 가격이 55,000,000원이라는 점까지 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부천역 동측 인근입니다. 주변은 아파트, 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 대중교통 접근은 무난한 편입니다.
• 건물. 2014년 6월 27일 준공된 철근콘크리트구조 19층 건물입니다. 대상은 17층 1706호이며, 급배수·위생설비·도시가스·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 과밀억제권역과 철도보호지구, 가축사육제한구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 공시지가. 4,148,000원/㎡입니다. 토지이용계획상 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며 토지 형상은 세로장방형, 지형은 평지로 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 평가서에는 외국인 등 토지거래허가구역 표기가 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일은 2026.11.10이므로 매각 시점의 재지정 여부와 대상 용도 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 및 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 91세대 규모의 도시형생활주택으로 원룸형 소형 면적입니다. 최근 거래금액이 50,000,000~72,000,000원으로 분포하고, 단지 경매 매각률 10.53% 및 평균 유찰 2.8회를 감안하면 환금성에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차보증금 110,000,000원 검증. 임대차계약서, 보증금 지급 금융거래 내역, 전입·점유 사실, 확정일자, 배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
• 가장임차인 의심 확인. 임차인 김은진과 경매신청채권자 김은진의 동일 명의 문제를 확인하고, 실제 임대차 관계 및 채권 발생 원인을 조사해야 합니다.
• 인수액 재계산. 현재 예상 인수액은 43,624,000원입니다. 당해세와 최우선변제 등 배당에 영향을 미치는 항목을 확인한 후 실제 인수금액을 다시 산정해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 국, 수원시, 부천시 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 세금 우선 배당에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
• 실질취득가 기준 응찰. 최저가 68,000,000원만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다. 임차보증금 잔액을 더한 실질취득금액과 최근 거래가격을 반드시 비교해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기와 배당요구가 확인되므로 현재 점유 상태, 임차인의 배당 수령 여부, 보증금 잔액 정산 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 관리비 체납액, 공용부분 미납금, 취득 관련 비용과 실제 유지관리 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 대조하고 변경된 사항이 없는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,800만원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 함정은 감정가 68,000,000원이라는 숫자에 있습니다. 표면적으로는 6,800만원짜리 신건이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 110,000,000원이고 현재 예상 미배당액이 43,624,000원입니다. 낙찰가에 이 인수액을 더하면 실질취득금액은 111,624,000원입니다.

최근 12개월 평균 거래가 60,222,222원, 최신 거래가 55,000,000원과 비교하면 실질취득금액은 시세를 크게 초과합니다. 1회, 2회 유찰되더라도 임차보증금 잔액이 증가하기 때문에 실질취득금액은 1억 1,000만원대에서 거의 유지됩니다.

여기에 임차인과 경매신청채권자의 동일 명의 문제, 가장임차인 의심, 국세·지방세 압류 3건, 당해세 미확정, 단지 평균 유찰 2.8회와 매각률 10.53%까지 고려해야 합니다.