인천지방법원 2026타경31183. 경기도 부천시 오정구 오정동 140-86, 해피빌하우스 비동 2층 203호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 4,300만원으로 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 10일입니다. 이 사건은 일반적인 은행 담보권 실행이 아니라 등기부에 청산을 위한 형식적 경매개시결정으로 기재된 사건이라는 점부터 구별해야 합니다.
등기부를 살펴보면 과거 국민은행·대부업체들의 근저당권은 이미 말소되어 현재 근저당권 부담은 없습니다. 다만 2025년 농협은행 가압류와 2026년 애큐온저축은행 가압류가 남아 있고, 이들은 제공된 권리 판정상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
진짜 주의할 부분은 임차인입니다. 권영욱 씨가 2023년 11월 16일 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 과거 압류와 근저당의 말소 시점까지 함께 살펴보면 단순히 대항력 없다고 결론 내리기 어렵습니다. 권리의 외형보다 임차인의 실제 임대차관계 확인이 먼저인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31183 (청산을 위한 형식적 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 140-86 해피빌하우스 비동 2층 203호 도로명: 경기도 부천시 오정구 성오로89번길 76-15 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 51.3㎡(실거래 매칭 기준) · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 2017.08.10 사용승인 |
| 소유자 | 정용대 (2025.03.29 상속 원인, 2026.04.28 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청인 / 청구액 | 망 정용훈의 상속인 정용대 / 0원 (형식적 경매 사건) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기부상 권리 현황 | 현재 근저당권 없음 · 가압류 2건 · 경매개시결정 1건 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 임차인 대항력은 재검토
등기부상 현재 근저당권은 없습니다. 과거 설정된 국민은행 근저당권 155,400,000원은 2023년 10월 31일 말소됐습니다. 넥스젠파이낸스대부 28,600,000원과 티플레인대부 13,000,000원 근저당권은 2021년 8월 12일 말소됐으며, 리드코프 52,000,000원 근저당권도 2023년 10월 31일 말소됐습니다.
이 부분이 임차인 분석에서 중요합니다. 권영욱 씨의 전입일은 2023년 11월 16일입니다. 기존 근저당권들이 말소된 시점은 2023년 10월 31일이므로, 전입일만 놓고 2019년 압류를 기준으로 대항력이 없다고 단정하면 안 됩니다. 실제 점유와 임대차계약이 확인되고 보증금이 존재한다면 후순위로 설정된 2025년·2026년 가압류보다 앞서는 임차관계일 가능성을 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 권영욱 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권영욱 | 2023.11.16 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 권영욱 씨가 기재되어 있습니다. 전입일은 확인되지만 보증금·임대차기간·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위나 승계에 해당하는 중복 임차인으로 확인된 사항은 없습니다. 따라서 실제 임차인 조사 대상은 1명입니다.
- 임대차계약서. 권영욱 씨의 실제 계약 체결 여부, 보증금, 임대차기간을 확인해야 합니다.
- 실제 점유. 전입신고만으로 실제 점유까지 확정할 수 없으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 확정일자 및 배당요구. 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 우선변제권과 배당 가능성을 판단해야 합니다.
- 인수금액. 보증금이 확인되기 전에는 배당표의 인수 0원만 믿고 입찰해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.43억은 최근 거래보다 높다
해피빌하우스 A·B동의 비교 거래입니다. 단지 규모는 21세대이며, 확인되는 거래 표본은 5건입니다. 대상면적은 51.3㎡이고 거래 표본의 면적은 47.17~47.77㎡이므로, 같은 단지의 거래라도 실제 면적 차이를 고려해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 47.28㎡ | 4층 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 47.77㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 47.17㎡ | 5층 | 210,000,000원 |
| 2024.01 | 47.77㎡ | 3층 | 210,000,000원 |
| 2023.08 | 47.28㎡ | 5층 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | 5건 | - | 218,000,000원 |
전체 거래 평균은 218,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 222,500,000원이고, 최신 거래는 2026년 6월의 215,000,000원입니다.
현재 최저매각가 243,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.2%입니다. 최근 평균보다 20,500,000원 높고, 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 28,000,000원 높은 금액입니다. 전체 거래 평균을 기준으로 해도 최저가는 111.5% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,202,000원 |
| 1. 가압류 · 농협은행주식회사 | 5,735,118원 | 5,735,118원 |
| 2. 경매개시결정 · 정용대 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 애큐온저축은행 | 32,496,796원 | 32,496,796원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 200,566,086원 |
현재 최저가 243,000,000원 기준 집행비용 추정 4,202,000원을 제외하고 농협은행과 애큐온저축은행의 가압류 청구금액 합계 38,231,914원이 전액 배당되는 계산입니다. 경매개시결정 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외했습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 243,000,000원 | 38,231,914원 | 200,566,086원 |
| 1회 유찰(80%) | 194,400,000원 | 38,231,914원 | 152,646,486원 |
| 2회 유찰(64%) | 155,520,000원 | 38,231,914원 | 114,310,806원 |
위 시나리오는 각 매각가에서 기존 가압류 채권액이 전액 배당되는 계산입니다. 임차인의 보증금과 우선변제 관계는 별도로 확인해야 하며, 유찰 후 최저가 하락만으로 실제 취득가격의 메리트가 확정되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원종2동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건도 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며, 2017년 8월 10일 사용승인됐습니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로 및 토지. 토지면적 778.9㎡, 제2종일반주거지역이며 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 지형은 평지이고 토지이용상황은 다세대주택입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등 토지거래계약허가구역의 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일인 2026.11.10 기준 재지정 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 해피빌하우스 A·B동은 21세대 규모입니다. 확인되는 실거래 표본은 5건이며, 비교 거래 면적과 대상면적의 차이가 있어 개별 호수의 거래가격과 매수 수요를 추가로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 권영욱 씨의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 점유를 먼저 확인하세요. 보증금 미상 상태에서 인수액 0원으로 판단하면 안 됩니다.
- 말소기준권리 재검토. 2019년 4월 17일 부천시 압류는 2019년 11월 20일 말소 이력이 있습니다. 과거 근저당권도 2023년 10월 31일까지 말소됐으므로 현재 등기부와 말소사항을 함께 대조해야 합니다.
- 형식적 경매의 성격. 청산을 위한 형식적 경매개시결정이라는 점을 고려해 매각물건명세서와 법원의 권리관계 판단, 가압류의 매각에 따른 소멸 여부를 원본으로 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 2억 4,300만원은 최근 12개월 평균 2억 2,250만원의 109.2%입니다. 최신 거래 2억 1,500만원보다도 높으므로 신건 가격을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 194,400,000원, 2회 유찰 시 155,520,000원입니다. 가격 하락 여부와 별개로 임차인 인수 위험과 실제 비교 가능한 거래가격을 함께 검토해야 합니다.
- 면적 비교. 대상면적 51.3㎡와 비교 거래의 47.17~47.77㎡ 사이에 차이가 있습니다. 단순 평균 가격만으로 해당 호수의 적정가를 확정하지 마세요.
- 규제 확인. 토지거래허가구역의 기재 기간과 매각기일 사이에 차이가 있으므로 현재 지정 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당 말소 ≠ 임차인 인수위험 없음”
이 물건은 과거 근저당권들이 모두 말소되어 등기부상 담보권 부담이 크지 않은 형태입니다. 농협은행과 애큐온저축은행의 가압류도 제공된 권리 판정상 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다.
그러나 권영욱 씨의 2023년 11월 16일 전입이 핵심 변수입니다. 2019년 부천시 압류는 이미 말소됐고, 기존 근저당권도 전입일 이전인 2023년 10월 31일까지 말소됐습니다. 따라서 기존 산정 기준일만으로 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 실제 임차인 권리관계를 확인하기 전까지 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
가격 역시 신건 최저가 2억 4,300만원이 최근 12개월 평균 2억 2,250만원보다 9.2% 높습니다. 최신 거래 2억 1,500만원보다도 높은 수준입니다. 최근 거래 추세가 +3.5%라는 점은 참고할 수 있지만, 감정가 그대로 입찰할 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다.
최종 판단은 입찰 보류에 가깝습니다. 먼저 임차인의 실제 보증금·점유·대항력과 형식적 경매의 매각 효과를 확인해야 합니다. 그다음 최근 실거래와 대상면적 차이를 반영해 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다. 이 사건은 단순히 근저당이 없다는 이유만으로 안전하다고 평가할 수 없습니다.
