서울남부지방법원 2025타경10510. 서울 강서구 화곡동 ‘더원’ 6층 602호, 전용 24.24㎡ 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 박준혁은 2022년 4월 25일 매매를 원인으로 거래가액 324,000,000원에 취득했고, 2022년 5월 27일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기상 말소기준은 2025년 6월 20일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 최지영은 2022년 5월 20일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 4월 25일이며 보증금은 324,000,000원입니다. 최저가 배당 시 형식상 182,235,246원이 남지만, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 최지영 관련 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 그러나 2024년 10월 14일 전입한 최민관에게는 이 확약이 적용된다고 볼 근거가 없고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제6층 제602호 · 까치산로18길 17-19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 24.24㎡ · 방2·거실·주방/식당·화장실·발코니 · 지상6층 중 6층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2022.03.11 · 22세대 |
| 소유자 | 박준혁 (2022.04.25. 매매, 거래가액 324,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 144,589,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기 특기 | 2022.05.27. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 확약으로 해소된 임차권과 남아 있는 미상 점유
2022년 4월 1일 설정된 양천신용협동조합 근저당권은 2022년 5월 19일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025년 6월 20일의 강제경매개시결정입니다. 최지영의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수형이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 확약이 있어 이 임차인에 한해 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상 2명
| 이름 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지영 건물 전부 · 주거·임차권등기 | 2022.05.20 2022.04.25 | 324,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 형식상 182,235,246원 |
| 최민관 점유 부분 미상 | 2024.10.14 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 확약 적용 밖 |
* 특별매각조건: 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 룰상 최지영의 미배당액은 182,235,246원이지만 해당 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 최민관의 권리에는 별도로 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 거래 시점이 오래됐다
등재된 실거래 9건의 평균은 281,777,777원, 최신 거래는 2022년 5월 269,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 144,589,000원*으로 최근 12개월 평균값의 51.3%입니다. 동일한 전용 24.24㎡·6층 거래도 2022년 4월 324,000,000원에 신고됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 22.31㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2022.04 | 22.16㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2022.04 | 22.16㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2022.04 | 22.20㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2022.04 | 22.20㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2022.04 | 24.24㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2022.04 | 22.20㎡ | 3 | 274,000,000원 |
| 2022.04 | 24.75㎡ | 2 | 304,000,000원 |
| 2022.04 | 22.31㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 281,777,777원 |
가격 판단의 기준은 최저가만이 아니라 확약을 반영한 실질취득액과 확약 밖 미상 인수액의 합계여야 합니다. 최지영 관련 실질 인수는 0원이지만, 최민관의 인수액이 확정되기 전까지 “144,589,000원에 모든 권리가 정리된다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,824,246원 |
| 1. 임차인 최지영 보증금(우선변제) | 324,000,000원 | 141,764,754원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 324,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최지영의 부족분은 182,235,246원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 반영하면 최지영 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 최민관의 보증금은 확인되지 않아 배당표에 포함할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 최지영 형식상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 144,589,000원 | 182,235,246원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 115,671,200원 | 210,748,197원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 | 92,536,960원 | 233,528,705원 | 실질 0원* |
최지영의 형식상 미배당액은 낙찰가가 내려갈수록 증가하지만, 특별매각조건이 유지되는 한 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 이 표는 최민관의 미상 보증금 위험을 포함하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 거실·주방/식당·화장실·방2·발코니 등으로 이용됩니다.
- 입지. 우장초등학교 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택·단독주택·아파트 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 6층으로, 사용승인일은 2022.03.11.입니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 북동측 약 3m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·절대보호구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 22세대·전용 24.24㎡ 규모이며, 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 0.0%입니다. 이 물건도 4회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 조건이 최지영 임차권 전체에 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 최민관 권리 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부와 최지영과의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 건축물현황도·외관·탐문을 기준으로 판단했습니다. 현재 점유와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 최민관에게 인수할 보증금이 확인되면 최저가 144,589,000원에 해당 금액을 더해 거래가격과 다시 비교해야 합니다.
- 시세 업데이트. 비교 거래 9건은 2022년 4~5월 거래입니다. 2026년 매각 시점의 인근 다세대·도시형생활주택 거래와 매물가격을 추가 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.27. 등기된 민간임대주택 관련 의무와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 발생 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 0원”과 “권리 완전 해소”는 다르다
이 물건의 가장 중요한 장점은 명확합니다. 최지영 보증금의 형식상 미배당액 182,235,246원은 특별매각조건을 반영하면 실질 인수 0원*입니다. 따라서 최저가가 내려가도 최지영 보증금 때문에 실질취득액이 다시 324,000,000원 수준으로 고정되는 일반적인 대항력 인수형과는 구조가 다릅니다.
하지만 이 확약은 모든 점유자를 포괄하지 않습니다. 최민관은 말소기준 이전 전입자이고, 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 여기에 4회 유찰, 22세대 소형 다세대라는 환금성 조건, 2022년에 집중된 거래표본까지 겹칩니다. 가격 수치만 보면 낮지만, 권리 확정성은 낮습니다. 최민관의 권리를 확인해 인수액을 0원으로 닫을 수 있을 때 비로소 144,589,000원을 실질취득액으로 확정해 가격 판단을 할 수 있습니다.
