의정부지방법원 2024타경74440. 고양시 덕양구 원흥동 원흥줌하이필드지식산업센터 1층 114호로, 감정평가상 114호부터 118호까지 현황 일체로 근린생활시설인 카페 ‘momo’로 이용 중인 물건입니다. 2020년 7월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층 근린시설이며, 현재 최저가는 감정가 518,000,000원에서 세 차례 유찰된 177,674,000원입니다.
등기 자체의 말소기준은 비교적 분명합니다. 2023년 2월 20일 설정된 구리농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권이 말소기준이며, 그 이후의 국세 압류·경매개시결정·국민은행 가압류·고양시덕양구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 진짜 난점은 등기 순위보다 점유와 유치권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경74440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 51, 1층 114호 (원흥동, 원흥줌하이필드지식산업센터) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 114~118호 현황 일체로 카페 ‘momo’ 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 2020.07.21 사용승인 · 1층 114호 |
| 소유자 | 조윤희 (2021.03.19 소유권이전 · 거래가액 360,110,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 518,000,000원 / 177,674,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 청구액 | 1,285,775,271원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리는 이미 말소
2021년 설정됐던 우리은행 근저당권 252,000,000원과 에이치앤알 근저당권 655,200,000원은 말소기준보다 먼저 설정됐지만, 각각 2023.02.20과 2021.10.08 말소된 기록이 있습니다. 따라서 현재 등기상 핵심 기준은 2023.02.20 구리농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.03.04 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 점유자·임차인 분석 — 대항력과 승계액 모두 미상
| 성명 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박봉식 | 주거 기재 · 현황 카페 ‘momo’ | 미상 / 미상 | 미상 | 2024.09.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
신고된 실제 점유·임차 관계자는 박봉식 1명입니다. 배당요구는 2024년 9월 23일 접수됐지만 전입신고일, 확정일자와 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증금이 존재하고 대항요건을 갖췄다면 배당받지 못한 금액의 승계 문제가 발생할 수 있으므로 현재 단계의 인수액은 미상입니다.
현재 최저가 177,674,000원에 유치권 신고액 220,000,000원을 단순 합산하면 397,674,000원입니다. 이는 유치권 신고액 전부가 114호에 귀속된다는 뜻이 아니라, 최악의 경우를 가늠하기 위한 단순 스트레스 수치입니다. 여기에 확인되지 않은 임차보증금이나 원상복구·구획분리 비용까지 발생하면 실질취득액은 더 커질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
세 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 같은 건물 또는 유사 근린시설의 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 본건은 단독 호실로 바로 사용되는 일반 근린시설이 아니라 114~118호가 카페로 통합 이용 중인 상태입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 추정 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 177,674,000원 | 34.3% | 2,266,184,248원 |
| 4회 유찰 시 | 124,371,799원 | 24.01% | 2,318,740,218원 |
| 5회 유찰 시 | 87,060,259원 | 16.81% | 2,355,477,638원 |
④ 예상배당표 (매각가 177,674,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,287,436원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 252,000,000원 | 174,386,564원 |
| 2. 에이치앤알 근저당권 | 655,200,000원 | 0원 |
| 3. 구리농업협동조합 근저당권 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 국민은행 가압류 | 33,370,812원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,440,570,812원 중 예상 배당액은 174,386,564원이며, 집행비용을 포함한 매각대금 전액이 소진됩니다. 추정 미배당액은 2,266,184,248원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소된 근저당권의 실제 배당 여부는 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 통합 사용과 구획분리 위험
관리사무소 문의 결과, 114호와 115호·116호·117호·118호는 현황 일체로 카페 ‘momo’로 이용 중입니다. 각 호실 소유자가 소유권을 소명하는 서류를 제출해 관리사무소 승인을 받고, 소유자 비용으로 내부공사를 하면 각 호실을 개별 사용할 수 있다는 내용이 확인됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 원흥동 달걀부리공원 남서측 인근으로, 지식산업센터·물류창고·주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 3호선 원흥역이 소재해 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 건물 부지는 서측 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·원흥공공주택지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 현장조사에서 공부와의 차이나 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 1층 근린시설이고 3회 유찰됐습니다. 점유·구획·유치권 문제가 해소되지 않으면 재매각 시 매수층도 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건. 공사계약서, 세금계산서, 자금이체내역, 공사완료일, 채권 변제기, 점유 개시일과 현재 점유 유지 여부를 확인하세요.
- 220,000,000원 배분. 신고액이 114~119호 전체 중 어느 호실의 어떤 공사비인지, 114호 귀속액을 특정할 수 있는지 확인하세요.
- 점유자 대항력. 박봉식의 전입신고일·사업자등록일·점유 개시일·확정일자·보증금·임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 구획분리. 114호와 115~118호의 벽체·출입구·전기·급배수·소방설비 연결 상태와 분리공사 견적을 현장에서 확인하세요.
- 배당표 정합성. 말소된 우리은행·에이치앤알 근저당권이 예상배당표에 포함된 이유를 경매기록과 채권계산서에서 확인하세요.
- 관리비·영업시설. 공용관리비 체납, 전기·수도 명의, 카페 시설물 소유관계와 철거·원상복구 책임을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고, 같은 지식산업센터 1층 근린시설의 현재 매매·임대 조건과 공실률을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권신고서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 최저가가 낮아진 만큼 위험도 선명하다
이 물건은 감정가 518,000,000원에서 177,674,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인폭은 크지만, 현재 확인되는 핵심은 가격이 아니라 220,000,000원 유치권 신고, 보증금과 대항력이 확인되지 않은 점유자, 그리고 여러 호실이 하나의 카페로 연결된 현황입니다.
유치권이 부정되고 점유자의 승계 보증금도 없다면 낮아진 최저가는 의미가 생길 수 있습니다. 반대로 유치권 또는 임차보증금 승계가 현실화되면 실질취득액은 최저가를 크게 웃돌 수 있습니다. 비교 실거래도 확인되지 않아 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 가격은 낮지만 권리와 점유는 닫히지 않은 물건으로, 유치권 서류와 현장 점유를 해소하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.