감정가 36%까지 내려왔지만, 실질취득은 5,980만원+ — 게토333 C-217호

광주지방법원 2024타경571. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 C-217호로, 건축물대장상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 김순옥 씨가 2023년 4월 27일 매매를 원인으로 거래가액 126,726,000원에 취득했고, 2023년 5월 11일 천지농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 유한회사혜안도아 근저당, 서울신용보증재단·서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기상 후순위 권리만 보면 정리는 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 선순위 임차·점유관계입니다. 말소기준일인 2023년 5월 11일보다 먼저 전입한 임차인 2명의 보증금 15,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 또한 진인겸·손관식은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유는 인수 가능

말소기준은 2023년 5월 11일 설정된 천지농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 유한회사혜안도아 근저당과 서울신용보증재단·서울보증보험의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 천지농업협동조합 근저당은 공동담보목록이 붙어 있고, 유한회사혜안도아 근저당 역시 다른 호실과 공동담보 관계가 표시돼 있어 등기상 채권최고액을 이 호실 단독 채무로 해석해서는 안 됩니다.

임차인·점유자 분석 (실제 임차인·점유자 4명)

확인된 임차인 2명은 모두 말소기준일보다 먼저 전입했고 확정일자는 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 보증금 합계 15,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 강인영이 배당요구를 했더라도 우선변제권이 확인되지 않은 상태이므로 현재 계산상 보증금 전액이 인수액으로 남습니다.

진인겸과 손관식은 전입일이 각각 2023년 4월 10일과 4월 20일로 말소기준보다 빠르지만, 점유 부분·보증금·차임·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 대항력 있다고 확정할 수 없으며, 반대로 위험이 없다고 배제할 수도 없습니다. 두 사람의 임대차계약 유무와 보증금 규모가 확인되기 전에는 실질취득액의 상한을 계산할 수 없습니다.

② 가격 구조 — 최저가 4,480만원이 취득원가가 아니다

현재 최저매각가는 44,800,000원으로 감정가 125,000,000원의 35.84%입니다. 그러나 확인된 대항력 임차인 보증금 15,000,000원이 매수인에게 승계되므로, 알려진 비용만 합친 실질취득액은 다음과 같습니다.

유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 확인된 보증금 15,000,000원은 그대로 남아 실질취득액의 하락 폭을 제한합니다. 특히 보증금 미상 점유자들의 임대차가 확인되면 위 실질취득액은 추가로 증가합니다. 따라서 입찰 판단 기준은 표면상 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수보증금 + 명도·체납비용이어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)

채권자 청구 합계 1,182,623,314원 중 예상배당은 43,593,600원이며, 미배당액은 1,139,029,714원입니다. 알려진 임차보증금 15,000,000원은 배당표 밖에서 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 점유자의 권리는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동 한전KDN어린이집 북서측 인근이며, 주변은 공공기관·아파트단지·지식산업센터·전력거래소 등이 소재한 업무지대입니다.
• 용도. 게토333지식산업센터 나동 2층 C-217호로, 건축물대장상 공장(지식산업센터)이며 조사된 점유 용도는 사무실입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 장방형 평지의 공장·근린생활시설 부지로, 단지 서측과 북측이 포장도로에 접합니다. 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
• 물적 상태. 철근콘크리트구조 4층 건물로 내·외벽은 복합판넬·석고보드 등이며, 위생·급배수·난방·소화전 설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터 공장 용도이고 이미 4회 유찰됐습니다. 실거래 자료가 없어 매매수요·공실률·관리비·임대수익을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차계약 원본 확인. (주)레인아이·강경철과 강인영의 계약서, 실제 점유 범위, 보증금 반환 여부를 확인하세요. C-217호와 C-218호를 함께 사용하는 임차인의 보증금 배분관계도 점검 대상입니다.
• 미상 점유자 확인. 진인겸·손관식의 사업자등록·전입 유지 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 차임을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 실질취득액 기준. 현재 알려진 최소 취득원가는 59,800,000원입니다. 응찰가를 올리면 실질취득액도 같은 금액만큼 증가하며 미상 보증금과 명도비용은 별도입니다.
• 지식산업센터 시세 조사. 동일 건물 C동 2층과 유사 면적 호실의 최근 매매가·임대료·공실 기간·관리비를 조사해 감정가가 아닌 실제 시장가격과 비교하세요.
• 용도 적합성. 건축물대장상 공장 용도와 현재 사무실 사용이 입주 예정 업종 및 지식산업센터 입주요건에 맞는지 확인하세요.
• 공동담보 관계. 천지농업협동조합 및 유한회사혜안도아 근저당의 공동담보 호실과 배당관계를 등기부·공동담보목록으로 대조하세요.
• 후순위 근질권 대조. 2025.02.28. 유한회사혜안도아 근저당권부채권에 설정된 한국남방개발주식회사 근질권의 최신 등기 상태와 매각 후 말소관계를 원본으로 확인하세요.
• 체납·명도비용. 관리비·전기료·공용부분 체납과 복수 점유자 명도비용을 관리사무소 및 현장조사로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 현장 점유 상태가 일치하는지 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “4회 유찰보다 미상 보증금이 더 중요하다”

이 물건은 감정가 1억 2,500만원에서 4,480만원까지 내려와 표면상 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이미 확인된 보증금 인수액 1,500만원을 합치면 알려진 실질취득액은 최소 5,980만원으로 올라갑니다. 더 중요한 것은 전입일이 말소기준보다 빠른 진인겸·손관식의 보증금과 점유 범위가 아직 확정되지 않았다는 점입니다.

후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만, 임차·점유 위험은 매각만으로 자동 정리되지 않습니다. 지식산업센터라는 저환금성 용도, 4회 유찰, 실거래 비교자료 부재까지 겹쳐 있으므로 최저가가 감정가의 35.84%라는 이유만으로 저가 매수로 판단할 수 없습니다. 임차관계와 실제 시세를 확인해 실질취득액의 상한을 계산하기 전까지는 권리 확인 우선, 입찰은 보류가 적절합니다.