서울남부지방법원 2025타경10583. 서울 강서구 화곡동 ‘대림캐슬’ 제5층 제501호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 전용면적은 55.54㎡이며 2012.04.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 물건입니다. 현재 소유자는 정하일이고, 2022.05.10. 거래가 157,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 김지혜의 선순위 대항력 임차권입니다. 임대차계약일은 2020.06.15., 확정일자는 2020.06.19., 점유개시는 2020.07.20., 주민등록일은 2020.07.21.입니다. 현재 말소기준권리인 2021.04.12. 강서구 압류보다 전입과 점유가 앞서므로 대항력이 인정되고, 보증금 157,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-62 대림캐슬 제5층 제501호 도로명: 서울특별시 강서구 가로공원로72길 27-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·공동주택 · 전용 55.54㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2012.04.26. · 총 11세대 |
| 소유자 | 정하일 (2022.05.10. 거래가 157,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 99,123,000원 (4회 유찰·감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약 조건
등기부상 기존 우리은행 근저당권 408,000,000원과 국민은행 근저당권 72,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 효력이 남은 권리 중 가장 앞선 것은 2021.04.12. 강서구 압류로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 안산세무서장 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차권등기의 접수일이 2022.08.17.이라고 해서 임차인의 대항력이 그날 생긴 것은 아닙니다. 김지혜의 점유개시일은 2020.07.20., 주민등록일은 2020.07.21.로 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 일반 매각이라면 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김지혜 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.07.21. 점유 2020.07.20. 확정 2020.06.19. 배당요구 2022.08.17. | 157,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 실질취득 9,912만원의 위치
제공된 대림캐슬 동일·유사면적 실거래는 3건입니다. 거래 시점은 2022.05.~2022.12.이며, 평균은 178,056,666원, 최저는 157,000,000원, 최고이자 최신 거래는 214,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 51.18㎡ | 2 | 214,000,000원 |
| 2022.09 | 51.18㎡ | 2 | 163,170,000원 |
| 2022.05 | 55.54㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 178,056,666원 |
특별매각조건이 정상 이행된다는 전제에서 실질취득액은 최저가와 같은 99,123,000원입니다. 이는 실거래 평균의 55.7%이며, 같은 전용면적·같은 5층의 2022.05. 거래가 157,000,000원보다 57,877,000원 낮은 수준입니다. 감정가 242,000,000원과 비교하면 142,877,000원 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,123,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,184,214원 |
| 1. 임차인 김지혜 보증금(우선변제) | 157,000,000원 | 96,938,786원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 권리 계산에서는 임차보증금 미배당액 60,061,214원이 매수인에게 승계됩니다. 그러나 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 99,123,000원 | 60,061,214원 | 99,123,000원* |
| 5회 유찰 시 | 79,298,400원 | 79,528,971원 | 79,298,400원* |
| 6회 유찰 시 | 63,438,720원 | 95,103,177원 | 63,438,720원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건으로 미배당 반환청구권을 포기하므로, 조건이 이행되는 한 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 북측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2012.04.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 정방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 285.9㎡, 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 11세대 소규모 다세대로 거래 표본이 적고 경매 통계상 평균 4회 유찰·매각률 0.0%여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건, 적용 대상과 이행 시점을 매각물건명세서에서 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기가 어떤 방식으로 말소되는지, 별도 서류나 협조가 필요한지 확인하세요.
- 점유·인도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 명도 일정을 현장과 집행기록에서 확인하세요.
- 현재 시세. 제공된 실거래 3건은 2022년 거래입니다. 동일 면적·층의 현재 매도호가와 실제 거래 가능 금액을 별도로 조사하세요.
- 내부 상태. 감정자료에는 공동주택 이용과 기본 설비만 확인됩니다. 최상층 누수·결로·수리비 등 내부 상태를 현장에서 점검하세요.
- 세금·비용. 당해세, 체납 관리비, 취득 관련 비용과 명도비용은 예상배당표에 반영되지 않았으므로 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건을 최신 원본으로 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리의 위험은 ‘확약 조건’으로 제거된다
이 물건을 최저가 99,123,000원만 보고 단순한 반값 다세대로 판단하면 권리구조의 절반만 보는 셈입니다. 김지혜는 보증금 157,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 일반 계산대로라면 매수인이 60,061,214원을 인수해야 합니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액도 늘어나는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있어 결론이 달라집니다. 조건이 정상적으로 이행되면 매수인 인수 실질 0원*, 실질취득액은 최저가와 같은 99,123,000원입니다. 제공된 실거래 평균 178,056,666원의 55.7%로 가격 여지는 분명하지만, 4회 유찰·11세대 소규모 다세대·2022년 실거래 3건이라는 한계가 있습니다. 권리는 특별조건 확인 후 합격, 가격은 현장 시세와 환금성 검증 후 판단. 이 사건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 확약 조건의 정확한 이행과 현재 시장가 확인입니다.
* “인수 실질 0원”은 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 정상 이행되는 것을 전제로 합니다. 일반 권리 계산상 현재 회차 미배당 인수액은 60,061,214원입니다.
