서울남부지방법원 2025타경10616. 강서구 화곡동 디에스프라다 5층 502호, 전용 27.91㎡ 다세대주택입니다. 소유자 유명진은 2019년 11월 30일 매매를 원인으로 2020년 1월 23일 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 221,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 90,522,000원까지 내려왔습니다.

표면상 가장 큰 위험은 임차보증금입니다. 박상욱은 2022년 5월 30일 확정일자, 2022년 6월 15일 전입·점유를 갖춘 뒤 2024년 4월 3일 보증금 273,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023년 5월 15일 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 빨라 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 원문 조건이 실제로 이행되는 경우에 한해 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

* 특별매각조건 적용 전 규칙상 인수 계산액은 현재 회차 184,507,396원입니다. 실질 0원 판단은 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 특별매각조건은 박상욱 임차권에 관한 것이며, 별도 점유자의 점유관계 확인까지 대신하지 않습니다.

② 임차인·점유자 분석

확인되는 실제 임차인·점유자는 2명입니다. 박상욱은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자이고, BATTSOOJ BUYANDALAI는 2024년 12월 9일 전입한 별도 점유자입니다.

③ 시세 비교 — 가격 여지는 크지만 하락 추세

DS프라다 동일·유사 면적의 확인 거래는 2건입니다. 전체 평균은 197,500,000원이지만 표본이 적고 과거 220,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최신 거래와 최근 평균을 우선해야 합니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득액 90,522,000원은 최근 평균 및 최신 거래 175,000,000원의 51.7%입니다. 가격 차이는 분명하지만 시세 흐름은 -20.5%로 하락했습니다. 전체 평균 197,500,000원 대비 45.8%라는 수치만 근거로 평가를 높여서는 안 되며, 최신 거래 175,000,000원과 하락 추세를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,522,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금은 박상욱의 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 박상욱의 규칙상 미배당액 184,507,396원은 특별매각조건이 없다면 매수인 인수 위험이지만, 조건 이행 시 주택도시보증공사가 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 계산과 특별조건을 분리해서 보기

일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에서 유지됩니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 원칙에서 벗어나지만, 조건의 적용 대상과 이행 여부를 확인하지 않은 채 단순히 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 신월초등학교 서측 인근이며, 학교·다세대주택·단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 5호선 화곡역은 도보 약 7~8분 거리입니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
• 도로. 북동측 화곡로26가길과 북서측 화곡로20길의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,124,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 151.3㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 현황 한계. 내부구조는 이해관계인 부재로 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성되어 실제와 다소 다를 수 있습니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 2건뿐이며, 시세 추세도 -20.5%여서 재매각 가격과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 신청 주체와 처리 시점을 확인하세요.
• 별도 점유자 확인. BATTSOOJ BUYANDALAI의 실제 점유 부분, 계약관계, 보증금, 퇴거 의사를 현장에서 확인하세요.
• 명도비용 반영. 대항력은 없더라도 점유가 계속되면 인도명령·협의·집행 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 시세 하락 반영. 최근 거래 175,000,000원만 보지 말고 -20.5% 하락 추세와 2건뿐인 거래 표본을 응찰가에 반영하세요.
• 내부 상태 확인. 내부가 직접 조사되지 않았으므로 수리비·누수·설비 상태를 별도로 점검하세요.
• 규제 확인. 공항 관련 보호지구와 고도·교육환경 관련 제한이 사용·증축 계획에 미치는 영향을 관계기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원*은 조건부, 가격 메리트도 환금성과 함께”

이 물건은 박상욱의 선순위 임차보증금 273,000,000원 때문에 원칙적으로는 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 규칙상 미배당 인수액도 184,507,396원에 달합니다. 그러나 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 조건 이행 시 실질취득은 최저가 90,522,000원, 인수는 0원*으로 정리됩니다.

실질취득액은 최근 평균 175,000,000원의 51.7%로 가격 여지가 있습니다. 다만 4회 유찰, -20.5%의 하락 추세, 총 8세대·거래 2건의 낮은 환금성, 별도 점유자의 계약관계 미상이라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 가격만 보면 매력적이지만, 특별매각조건과 점유관계를 원문과 현장에서 확인해야 비로소 성립하는 조건부 물건입니다.