서울남부지방법원 2025타경10632. 서울 강서구 화곡동 에스케이파크리움 102동 6층 602호의 다세대주택입니다. 감정가는 335,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 171,520,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 절반 수준이라 가격부터 눈에 들어오지만, 이 사건은 먼저 임차보증금 329,000,000원의 처리 방식을 이해해야 합니다.

실제 임차인은 전경수 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.07, 전입·점유개시는 2022.04.26이며, 현재 말소기준권리로 제시된 2024.05.03 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 배당표만 기계적으로 보면 현재 매각가에서 168,318,720원을 배당받고 160,681,280원이 남아 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.

하지만 이번 사건에는 그 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 정확도 기준상 이 조건이 적용되는 해당 임차관계의 미배당액은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 171,520,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 특별조건으로 인수 해소

현재 권리분석의 기준은 2024.05.03 서민금융진흥원 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 대전신용보증재단·주택도시보증공사·스마트저축은행·신용보증기금 가압류, 대전광역시 서구와 대전광역시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 전경수의 전입·점유는 2022.04.26으로 말소기준보다 앞서 원칙적인 대항력이 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

전경수는 임차권등기가 존재하고, 전입신고가 말소기준권리보다 앞서며 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 보증기관의 별도 임차인 중복신고로 잡힌 사람이 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 이번 매각에서는 특별매각조건이 해당 미배당 보증금 문제를 해소합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균 3.59억보다 ‘최근 2.59억’을 봐야 한다

시세 판단에서 과거 거래가 많이 섞인 전체 12건 평균 359,000,000원을 그대로 기준으로 삼으면 현재 가격을 지나치게 싸게 볼 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 259,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 259,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래군보다 29.6% 하락한 것으로 집계되어 있으므로, 이 사건의 기준 시세는 최근 259,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다.

특별매각조건을 반영한 현재 실질취득가 171,520,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 259,000,000원의 66.2%입니다. 가격 차이는 분명 존재합니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이고, 가격 추세가 -29.6%인 하락 구간이라는 점 때문에 과거 평균 359,000,000원을 근거로 매력도를 높여서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,520,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 160,681,280원이나, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택으로 이용중이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건물 부지입니다.
• 입지. 서울강신초등학교 남동측에 위치하며 다세대주택·아파트·어린이공원·학교 등이 있는 주거지역입니다.
• 교통. 일반 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(화곡역)이 있어 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물의 6층 602호이며 승강기·난방·급배수설비 등이 있는 것으로 추정됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 3,596,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 남측 포장도로와 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 29세대 규모이고 최근 가격 추세 -29.6%, 경매 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 5.88%로 가격 할인과 별개로 재매각 난도는 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 직전 원문을 대조하세요.
• 보증금 20%. 이번 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 34,304,000원입니다.
• 최근 시세 중심. 전체 평균 359,000,000원보다 최신 거래 259,000,000원과 최근12개월 평균 259,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전보다 29.6% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮아도 추가 하락 가능성을 별도로 감안해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있으므로 체납세액을 확인하세요.
• 임차권 말소 확인. 매각 후 임차권등기 말소가 특별조건대로 처리되는 절차와 시점을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “3.29억 보증금”보다 더 중요한 한 줄

이 사건은 숫자만 보면 대항력 임차보증금 329,000,000원이 최저가 171,520,000원을 크게 웃돌아 전형적인 인수형처럼 보입니다. 일반적인 사건이었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조를 경계해야 합니다.

하지만 이번 매각은 다릅니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질 인수는 0원, 실질취득가는 171,520,000원으로 보는 것이 맞습니다. 이 금액은 최신 실거래 259,000,000원의 66.2%입니다.

다만 최근 가격은 이전 거래군보다 29.6% 하락했고, 물건은 이미 3회 유찰됐으며 이 물건군의 평균 유찰도 2.7회, 낙찰률은 5.88%입니다. 결론은 권리 부담은 특별조건으로 크게 완화됐지만, 환금성과 하락 추세까지 함께 가격에 반영해야 하는 물건입니다. 특별매각조건의 실제 이행 여부를 원문에서 확인하는 것이 입찰 판단의 첫 번째 조건입니다.