서울남부지방법원 2025타경10681. 강서구 화곡동 우공아파트 4층 402호, 전용 26.36㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 선순위 임차권의 미배당 보증금을 누가 부담하는가입니다. 김준희는 2022.09.29 전입·점유를 시작했고 2022.09.08 확정일자를 받았으며, 2024.10.14 보증금 235,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 2025.07.01 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 매수인 인수형 임차인입니다.
현재 최저매각가 154,240,000원을 전액 납부해도 집행비용 2,959,360원을 제외한 151,280,640원만 김준희에게 배당되며, 보증금 부족분 83,719,360원은 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당액은 늘어나므로, 확약이 없다면 총부담은 낙찰가와 무관하게 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 26.36㎡ · 방2·욕실·주방·거실·보일러실·현관 · 지상10층 중 4층 |
| 소유자 | 손종호 (2018.06.15 매매, 2018.12.31 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 154,240,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.09.19 / 24세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
과거 은평제일신용협동조합 근저당권, 김정숙 근저당권, 임현식 가처분, 김주찬의 보증금 175,000,000원 임차권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 김준희의 보증금 235,000,000원 주택임차권입니다. 이 임차권은 강제경매개시결정 전에 성립해 통상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되지만, 본건은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준희 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2022.09.29 2022.09.08 | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 룰상 83,719,360원 인수 확약 시 실질 0원* |
| 채지원 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 미상 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 확약 밖 위험 |
김준희와 채지원 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람이 아니므로, 조사상 실제 임차인 수는 2명입니다. 김준희의 보증금만 특별매각조건으로 정리되며, 채지원의 보증금을 김준희 보증금에 합산할 수는 없지만, 반대로 확인되지 않았다는 이유로 0원 처리할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 154,240,000원* 기준
우공아파트는 24세대, 2018.09.19 사용승인된 소규모 아파트입니다. 전용 26.36㎡와 유사 면적의 확인된 실거래는 4건이며, 최근 12개월 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 2023.05의 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27.0㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 226,250,000원 |
특별매각조건이 이행된다는 전제에서 실질취득 154,240,000원*은 최근 12개월 평균의 68.6%이고 최신 거래 175,000,000원보다도 낮습니다. 다만 전체 평균에는 240,000,000원·260,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있고, 최근 구간은 이전보다 -2.2% 하락했습니다. 게다가 최신 거래도 2023.05이므로, 실질취득가가 과거 거래보다 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,959,360원 |
| 1. 임차인 김준희 보증금 | 235,000,000원 | 151,280,640원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 권리분석에서는 김준희 보증금 미배당액 83,719,360원이 매수인 인수액입니다. 다만 특별매각조건이 이행되면 김준희 관련 인수액은 실질 0원*입니다. 채지원 관련 금액은 확인되지 않아 위 배당표와 인수액에 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 김준희 룰상 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·64% | 154,240,000원 | 83,719,360원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 51% | 123,392,000원 | 114,135,488원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 41% | 98,713,600원 | 138,463,245원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김준희 미배당액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 김준희 관련 인수가 0원*이므로 회차별 실질취득은 해당 매각가가 됩니다. 단, 어느 회차에서도 채지원의 미상 위험은 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근이며, 주변은 아파트와 업무시설 등이 밀집한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 까치산역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상10층·지하1층 건물의 4층이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함되며, 북측으로 폭 약 6m의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 단지, 전용 26.36㎡ 소형 아파트입니다. 확인된 거래가 4건으로 적고 최근 거래는 2023.05이며, 경매 평균 유찰 횟수는 9.1회입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 낙찰자에게 확정적으로 적용되는지, 이행 시점과 제출서류를 확인해야 합니다.
- 채지원 현황 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 배당요구 여부를 확인해 대항력 가능성을 판정해야 합니다.
- 김준희 명도 조건 확인. 임차권등기 말소와 별개로 실제 점유 인도 시점, 열쇠 인계, 퇴거 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 보수 적용. 최신 거래가 2023.05이고 최근 추세가 -2.2%이므로, 전체 평균 226,250,000원보다 최근 거래 175,000,000원과 현재 매물 상태를 우선 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 24세대·26.36㎡ 소형 아파트이며 경매 평균 9.1회 유찰, 매각률 0.0%이므로 재매각 기간과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 관리주체 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건, 임차권등기 및 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도, 확인되지 않은 임차인은 사라지지 않는다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 241,000,000원에서 154,240,000원까지 내려온 2회 유찰 아파트입니다. 그러나 확약이 없다면 김준희의 미배당 보증금 83,719,360원을 인수해야 하므로, 단순히 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
특별매각조건이 이행되면 김준희 관련 인수는 실질 0원*이 되고, 실질취득은 154,240,000원*으로 최근 12개월 평균의 68.6%입니다. 그럼에도 채지원의 전입일·보증금·대항력은 확인되지 않았고, 최근 가격 추세는 -2.2%, 단지 경매 평균 유찰은 9.1회입니다. 결론은 주된 인수는 조건부 해소, 미상 임차인과 환금성은 미해소입니다. 특별매각조건의 확정성과 채지원의 권리관계를 모두 확인한 뒤에만 가격 차이를 입찰 메리트로 인정할 수 있습니다.
