의정부지방법원 2026타경60736. 경기도 파주시 파평면 두포리 280-5 소재의 토지와 공장 건물, 태양광발전설비가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 2,113,622,200원입니다. 공부상 공장으로 등재된 건물들은 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며, 제시외 태양광발전설비도 매각에 포함됩니다.
권리관계의 중심은 2021년 2월 26일 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이고, 공동담보에는 같은 소재지의 토지와 건물 1동·2동·3동이 기재되어 있습니다. 그 뒤 성우동 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 세금 관련 압류 등이 이어졌습니다. 다만 현재 경매개시결정상의 채권자는 유에이치케이제오차유동화전문유한회사로 기재되어 있어, 등기된 근저당권자와 경매신청채권자의 권리관계는 원본으로 확인해야 합니다.
이 물건의 가장 중요한 문제는 권리 자체보다 물리적 상태입니다. 매각물건명세서에는 토지 법면 일부 붕괴로 인해 목록 2·3 건물의 벽체 일부와 출입문 등이 파손되었다고 명시되어 있습니다. 따라서 감정가만으로 경제성을 판단하기 어렵고, 복구공사 범위와 공장·태양광설비의 정상 사용 가능 여부가 낙찰 후 비용을 좌우할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파평면 두포리 280-5 도로명주소: 경기도 파주시 파평면 파평산로 498-170 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 공장 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물(1동·2동·3동) |
| 매각 포함 | 제시외 태양광발전설비 포함 |
| 소유자 | 경기북부발전주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 2,113,622,200원 |
| 최저매각가 | 2,113,622,200원 (신건·0회 유찰) |
| 청구금액 | 1,032,000,000원 |
| 경매개시결정 채권자 | 유에이치케이제오차유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유관계 확인 필요 |
| 주요 하자 | 토지 법면 일부 붕괴, 목록 2·3 건물 벽체 일부 및 출입문 등 파손 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.02.26 접수된 을구 10번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이며, 동일 토지와 건물 1·2·3동을 공동담보로 하고 있습니다.
말소기준 이후 설정된 성우동의 근저당권 150,000,000원과 경기신용보증재단의 가압류 200,000,000원, 국·파주시의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 성우동 근저당권에 관한 경기신용보증재단의 가처분 역시 후순위 권리로 분류되어 있습니다.
과거 2023.08.18에도 주식회사 하나은행을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 있었으나, 해당 경매는 2025.11.13 취하되어 2025.11.17 등기가 말소되었습니다. 현재 진행되는 2026타경60736은 별도의 경매개시결정입니다. 따라서 현재 회차가 신건이라고 해서 과거 경매 이력이 없었던 물건은 아닙니다.
② 점유·임차인 — 신고 내역 없음, 임대관계는 미상
공장과 토지가 함께 매각되는 물건이므로 실제 사용자가 소유자인지, 임차법인인지, 또는 설비 운영업체인지 확인할 필요가 있습니다. 특히 공장 건물 사용관계와 태양광발전설비의 소유·운영관계가 서로 일치하는지 검토해야 합니다.
현재 계산상 매수인 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 가정에 근거한 수치입니다. 임대차계약, 점유현황, 선순위 권리 또는 별도 승계의무가 최종 확인되었다는 의미는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 시세 확인 전에는 저렴하다고 볼 수 없다
최저매각가 2,113,622,200원은 감정가와 동일합니다. 그러나 비교할 수 있는 공장·토지 실거래가격이 확인되지 않으므로 감정가가 실제 시장에서 거래될 수 있는 가격인지 판단하기 어렵습니다.
특히 이 물건은 일반적인 주거용 건물이 아니라 공장과 토지, 태양광발전설비가 결합된 자산입니다. 입지와 건물 상태 외에도 토지 활용 가능성, 산업용 수요, 설비의 정상 작동 여부 등이 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 법면 붕괴와 건물 파손까지 존재하므로 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 2,113,622,200원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,690,897,760원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,352,718,208원 | 45,208,974원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가와 예상배당 계산을 기준으로 합니다. 실제 유찰 여부, 향후 최저매각가, 배당순위 및 매수인 부담은 법원 결정과 최종 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,113,622,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 23,536,222원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,032,000,000원 | 1,032,000,000원 |
| 2. 근저당 · 성우동 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,382,000,000원 | 1,382,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 708,085,978원 |
집행비용은 약 1.1% 기준 추정치입니다. 위 배당표는 채권최고액·청구금액을 적용한 단순 예상배당이며, 당해세·조세채권의 실제 우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액과 배당금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파평면 두포리 소재 파평초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 공장·농경지·임야가 혼재하며 전반적인 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나, 버스 운행횟수 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 공장 활용 시 차량·화물 운송 여건을 별도로 검토해야 합니다.
- 용도. 건물 1동·2동·3동은 공부상 공장입니다. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 기본적인 위생 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역 및 기재된 범위의 토지거래계약 허가구역에 해당합니다. 실제 취득·사용 목적별 적용 여부는 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 그러나 법면 일부 붕괴와 건물 파손은 별도의 물리적 위험으로 남아 있습니다.
- 태양광발전설비. 제시외 태양광발전설비가 매각에 포함됩니다. 실제 발전 상태, 발전사업 관련 권리, 설비 수리 필요성 및 운영상 제약을 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장과 토지, 태양광설비가 결합된 자산으로 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 주변의 공장·농경지·임야 혼재 입지와 물리적 하자를 고려하면 매각에 필요한 기간 및 가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법면 붕괴 상태 확인. 토지 법면의 붕괴 위치, 규모, 진행 여부와 주변 지반의 안정성을 현장에서 점검하세요. 필요하면 토목·지반 전문가의 검토를 받아야 합니다.
- 건물 파손 및 안전 점검. 목록 2·3 건물의 벽체 일부와 출입문 등 파손 부분에 대해 구조적 영향, 보수 가능성 및 실제 복구비용을 확인하세요.
- 매각목록 일치 여부. 토지, 1동·2동·3동 건물 및 제시외 태양광발전설비가 일괄매각 대상에 정확히 포함되는지 매각목록과 감정평가서를 대조하세요.
- 태양광설비 운영관계. 발전설비의 실제 소유·관리 상태, 정상 작동 여부, 전력 판매계약과 관련 허가·신고의 승계 가능성을 확인하세요.
- 점유 및 임대차 조사. 임대관계가 미상이므로 현장 사용자, 임대차계약, 보증금, 사업자 점유 상태와 인도 가능성을 직접 확인하세요. 대항력 유무도 확인 전에는 단정할 수 없습니다.
- 근저당권·가처분 원본 확인. 주식회사하나은행 근저당권, 성우동 근저당권 및 경기신용보증재단 가처분의 현재 법적 상태를 확인하세요.
- 신청채권자 확인. 근저당권 명의인과 현재 경매개시결정 채권자가 다른 이유를 채권양도·승계 관련 문서로 확인하세요. 배당표 간 불일치도 함께 검증해야 합니다.
- 조세채권 확인. 파주세무서장과 파주시의 압류와 관련해 조세채권의 실제 금액, 법정기일, 배당순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 실거래 및 감정가 검증. 인근 공장·토지 실거래, 공장 임대수요 및 태양광설비 가치를 따로 조사하고, 법면·건물 복구비를 반영해 입찰가격을 산정하세요.
- 공동담보 확인. 토지와 각 건물의 등기, 공동담보목록 및 현재 매각대상 전체를 대조해 권리 누락이나 별도 부담이 없는지 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 투자는 아니다”
이 사건은 권리분석과 물건 가치 판단을 분리해야 하는 사례입니다. 2021년 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준으로도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
하지만 실제 임대관계가 미상이고, 가처분 및 신청채권자의 권리관계를 추가 확인해야 합니다. 무엇보다 토지 법면 붕괴와 건물 파손이 명시된 물건입니다. 태양광발전설비까지 포함되어 있어 취득 후 복구·운영 비용과 실질 활용 가능성을 함께 판단해야 합니다.
감정가와 최저매각가가 모두 2,113,622,200원인 신건이지만, 비교할 시장 거래가격이 확인되지 않습니다. 1회 또는 2회 유찰로 가격이 낮아지더라도 실거래 시세와 복구비용을 확인하기 전에는 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 권리상 조건부 검토 가능, 가격·현장 위험은 보수적 평가입니다. 법면과 건물의 안전성, 설비 상태, 실제 점유관계 및 배당·채권승계 관계가 확인되기 전까지는 신건 입찰을 서두르기보다 실질취득비용과 환금성을 먼저 검증하는 것이 합리적입니다.
