의정부지방법원 2025타경2207. 경기도 남양주시 진접읍 팔야리 86번지에 소재한 연립/다세대 + 토지로 분류된 경매물건입니다. 다만 감정평가서의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 지하 1층과 지상 1층으로 구성된 주택과 1,496㎡의 대지가 일괄매각되는 구조입니다.

등기부만 보면 말소기준권리인 2023년 5월 31일 서울축산업협동조합 근저당권 이후의 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이보다 훨씬 앞선 2012년 5월 11일 전입한 이강호 씨가 있습니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않는다는 점이 이 사건의 가장 큰 위험입니다.

현재 감정가와 최저가는 21억 2,064만 6,200원으로 동일합니다. 실질취득가는 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 선순위 임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 반환되지 않는다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 임차인이 변수

등기상 말소기준권리는 을구 24번 서울축산업협동조합의 근저당권입니다. 2023년 5월 31일 접수된 채권최고액 1,176,000,000원의 근저당권이 기준입니다.

그 이전에 설정된 진접농업협동조합, 북부천새마을금고, 일동농업협동조합, 윤명순, 김경희, 장인성, 청구동새마을금고, 김연숙 등의 근저당권은 등기부상 해지·말소된 이력입니다. 2023년 9월 1일 설정된 장인성의 근저당권(120,000,000원) 역시 2024년 11월 5일 말소되었습니다.

말소기준권리 이후 설정된 경기신용보증재단의 가압류 6,887,500원, 김임춘의 가압류 300,000,000원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 인수 위험은 크지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰가 산정 금물

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 1명입니다. 이강호 씨는 말소기준권리보다 앞선 날짜에 전입했으나 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않습니다.

① 대항력. 전입일 2012.05.11은 말소기준권리 2023.05.31보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고 점유 부분도 확인되지 않으므로 대항력 성립 및 범위를 확정해서는 안 됩니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다.

② 우선변제권. 확정일자가 확인되지 않아 확정일자에 기초한 우선변제권을 인정할 근거가 부족합니다. 보증금과 실제 점유 여부가 확인되지 않은 상태에서는 소액임차인 최우선변제 해당 여부 역시 판단할 수 없습니다.

③ 매수인 인수. 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 경매 배당으로 전액 반환되지 않는 경우, 미배당 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 배당요구 여부도 확인해야 합니다. 현재는 보증금 자체를 모르므로 인수액을 0원이나 특정 금액으로 확정할 수 없습니다.

③ 가격·회차 분석 — 최저가와 실질취득가는 다르다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,120,646,200원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 신건 상태로 감정가의 100%에서 출발합니다.

이 물건은 토지 1,496㎡와 단독주택이 일괄매각되는 유형입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 직접 대입하기 어렵습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

무엇보다 임차보증금이 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당되지 않은 금액이 매수인에게 인수된다면 실질취득가는 다음과 같이 계산해야 합니다.

위 회차별 배당은 임차인 보증금과 임차인의 우선변제·최우선변제 여부를 반영하기 전의 채권 배당 추정입니다. 실제 배당순위 및 매수인 인수액은 임차인 권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 2,120,646,200원 가정)

현재 신건 가격을 가정하면 등기상 배당 대상 채권 합계 1,482,887,500원이 전액 배당되고 614,152,238원이 잔여하는 계산입니다. 다만 서울축산업협동조합의 실제 청구금액은 1,044,682,432원이며, 위 배당표는 등기상 채권최고액 1,176,000,000원을 기준으로 한 추정입니다.

위 계산에는 이강호 임차인의 보증금과 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 잔여금 614,152,238원을 확정적인 소유자 교부액으로 보거나, 매수인 인수액이 0원이라는 근거로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 남양주시 진접읍 팔야리, 광릉테크노밸리 북측 인근입니다. 주변은 공장·단독주택·농경지가 혼재하는 지역으로 평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 대지 1,496.0㎡, 지목 대, 토지이용상황은 단독입니다. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(산업형), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어 거래 및 이용계획 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 427,500원/㎡입니다. 공시지가만으로 실제 매매가나 경매 적정가격을 확정할 수는 없습니다.
• 건물. 조적조 스라브지붕 단층건으로 급배수·위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다. 사용승인일은 1998.11.13이며 2016.10.06 증축 이력이 있습니다.
• 환금성. 단독주택과 1,496㎡ 대지가 일괄매각되는 유형으로 일반적인 아파트 거래가격을 직접 적용하기 어렵습니다. 토지 이용 가능성, 건물 상태, 주변 공장·주택·농경지 혼재에 따른 실제 수요층을 함께 검토해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 지하 1층 주택 부분의 59.41㎡와 59.04㎡ 차이는 현장에서 재확인해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차인 이강호 보증금 확인. 가장 먼저 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 전입신고, 실제 점유 여부를 확인하십시오. 확인되지 않는다면 보증금 인수 위험을 해소한 것으로 판단하지 마십시오.
• 확정일자 및 배당요구 확인. 확정일자 유무와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 우선변제권과 실제 배당액이 결정되어야 매수인 인수금액을 계산할 수 있습니다.
• 현장 점유 조사. 이강호 씨의 실제 점유 여부와 점유 범위를 확인하십시오. 임차인 외에 다른 점유자가 있는지, 건물 전체 및 지하 1층의 사용 상태가 어떠한지도 조사해야 합니다.
• 응찰가 산정. 현재 최저가는 2,120,646,200원입니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 낙찰가만을 기준으로 투자수익을 계산하면 안 됩니다. 실질취득가와 명도비용을 반영한 뒤 입찰 상한을 결정하십시오.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 배출시설설치제한지역 및 토지거래계약 허가구역 관련 규제를 관할 행정기관에 확인하십시오. 매수 목적에 따른 이용 가능 여부도 검토해야 합니다.
• 건물 면적 확인. 지하 1층 주택 부분의 매각목록상 59.41㎡와 현황·건축물대장상 59.04㎡ 차이를 확인하고, 실제 건물 구조와 사용 상태를 현장에서 대조하십시오.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위, 토지 경계, 조경수 및 제시외 부분의 포함 여부를 매각물건명세서와 감정평가서로 재확인하십시오.
• 미납 비용. 관리비, 공과금, 당해세 등 실제 매수 비용에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하십시오.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 대조한 뒤 입찰하십시오.

맺으며 — “말소기준이 깨끗해도 임차인 인수는 별개다”

이 사건은 등기부상 권리 흐름이 비교적 명확합니다. 2023년 5월 31일 서울축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 후순위 담보권 때문에 복잡해지는 물건은 아닙니다.

그러나 2012년 5월 11일 전입한 이강호 씨가 문제입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이고 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 이 임차인의 대항력 여부와 보증금이 확인되지 않으면 매수인 인수액도, 실질취득가도 계산할 수 없습니다.

신건 최저가 21억 2,064만 6,200원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수도 없습니다. 이 물건은 토지와 단독주택의 일괄매각이며, 비교 가능한 거래가격을 근거로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 있는 상황도 아닙니다.

입찰의 선결조건은 임차인 보증금 확인입니다. 임차인 인수 위험을 확정하고, 토지 규제와 건물 상태를 점검한 뒤 실질취득가를 산출해야 합니다. 그 전까지는 신건 가격에 응찰할 이유가 충분하지 않습니다.