의정부지방법원 2025타경2283. 경기도 구리시 교문동에 소재한 기타 + 토지 물건으로, 감정평가서상 1층 근린생활시설, 2·3층 주택, 지층 근린생활시설로 구성된 주상복합 건물과 토지가 대상입니다. 건물 사용승인일은 1990년 8월 17일이며, 토지 면적은 47㎡입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 구조입니다.

등기상 소유자는 신인숙 씨이고, 2019년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 경매 신청채권자는 수협은행이며 청구금액은 407,675,326원입니다. 현재 감정가와 최저가가 동일한 신건으로, 가격만 놓고 보면 아직 유찰에 따른 할인은 없습니다.

권리관계의 핵심은 담보권 자체보다 말소기준권리로 산정된 2018년 구리시 압류가 이후 말소된 것으로 기재되어 있다는 점입니다. 여기에 2016년 공매공고 부기등기까지 존재합니다. 임차인들의 전입일은 확인되는 기준권리 후보보다 뒤에 있어 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금 미상 점유자와 조세채권 문제는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리의 말소 여부가 핵심

등기상 권리 흐름을 보면 2020년 수협은행 근저당권 2건이 먼저 설정됐습니다. 채권최고액은 각각 360,000,000원과 120,000,000원으로 합계 480,000,000원입니다. 이후 2023년에는 주식회사에스앤피파이낸셜대부의 근저당권 420,000,000원과 105,000,000원이 추가로 설정됐습니다.

2022년 7월 설정된 주식회사테라스페이스대부의 근저당권 270,000,000원은 2023년 5월 10일 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 2023년 설정된 두 근저당권에는 각각 근저당권부 채권의 질권설정도 기재되어 있습니다. 이는 별개의 부동산 근저당권이 추가된 것과는 구분해야 합니다.

2024년 11월 이후에는 김종헌, 신한카드, 삼성카드, 경기신용보증재단, 김학선 등의 가압류와 2025년 10월 국(구리세무서장)의 압류가 추가됐습니다. 경매개시결정은 2025년 6월 18일 수협은행 신청으로 이루어졌습니다. 기준권리가 2020년 수협은행 근저당으로 확정되는 경우에도 후속 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조로 분석되지만, 실제 말소 범위와 조세채권의 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

과거 1996년 1층 점포 중 사무실 45㎡에 설정됐던 조선일보사의 전세권 13,000,000원은 2011년 6월 13일 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 유효한 전세권으로 인수되는 권리와는 구분해야 합니다.

또 하나 주의할 점은 신청채권액과 배당 가정액의 차이입니다. 수협은행 신청채권액은 407,675,326원이지만, 배당표에는 수협은행 근저당권 2건의 채권최고액 합계인 480,000,000원이 반영되어 있습니다. 채권최고액은 실제 대출잔액이나 실제 배당채권액과 동일하지 않습니다. 원금·이자·비용을 포함한 실제 채권잔액을 확인해야 배당액을 정확하게 산정할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유관계 3건

확인되는 임차인 기재는 총 3건입니다. 모두 전입일이 2020.02.14 수협은행 최초 근저당권 설정일 이후입니다. 2018년 압류가 유효한 기준권리라면 물론이고, 2018년 압류가 말소되어 2020년 수협은행 근저당권이 기준권리가 되더라도 전입일이 모두 뒤이므로 자료상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

보증기관의 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 기재된 임차인 3건을 각각의 점유·임대차 관계로 검토해야 합니다. 대항력에 따른 보증금 인수는 현재 자료상 0원으로 산정되지만, 미상 보증금과 최우선변제 가능성까지 없다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격·예상배당 — 신건 배당 여력은 충분하나 조세 확인 필요

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,865,172,040원입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건 가격에 가격 메리트를 부여하거나 감정가만으로 투자수익성을 평가해서는 안 됩니다.

대신 배당 가정치를 보면, 신건 매각가 기준으로 집행비용과 배당표에 반영된 담보권·가압류 채권을 모두 지급하고도 소유자 잔여금이 남는 구조입니다. 다만 채권최고액 기준 추정치이며, 실제 채권잔액과 당해세·임차인 최우선변제금은 달라질 수 있습니다.

예상배당표 (매각가 1,865,172,040원 가정)

신건 매각가 기준 배당표상 채권은 전액 충족되고 소유자 잔여금은 727,517,129원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 단, 이 계산에는 당해세 및 임차인 최우선변제금이 반영되지 않았고, 2025.10.13 국(구리세무서장) 압류의 실제 조세채권액도 확인되지 않았습니다.

유찰 시나리오 — 배당표상 채권은 2회 유찰까지 충족

배당 시나리오상 2회 유찰(감정가의 64%)까지도 배당표에 반영된 채권은 전액 지급되는 것으로 계산됩니다. 다만 2회 유찰 시 소유자 잔여금은 62,769,813원으로 줄어듭니다. 이 결과는 채권 미배당 여부만 보여주는 가정치이며, 조세채권과 임차인 최우선변제금, 실제 원리금이 반영되면 결과가 바뀔 수 있습니다.

④ 입지·토지·건물 및 환금성 메모

• 입지. 한양대학교구리병원 동측 인근입니다. 국도변은 업무용 및 근린생활시설이 밀집한 상업지대이고, 국도 후면은 근린생활시설과 주택이 혼재한 구리시 중심권 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 구리시 중심권에 가깝고 국도와 인접해 남양주 및 서울 방향으로 접근이 용이한 것으로 평가됩니다. 감정평가상 교통 여건은 양호합니다.
• 건물 이용. 1층은 근린생활시설(경춘커피·셀프빨래방), 2층과 3층은 주택, 지층은 근린생활시설입니다. 주거와 상업 기능이 혼재된 건물로 층별 임대차 및 점유관계를 각각 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 구조이며 사용승인일은 1990.08.17입니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 내부 확인 한계. 현장답사 당시 2층·3층·지층은 소유자 또는 입주자 등의 부재로 내부를 실사하지 못했습니다. 실제 내부구조와 이용상태가 감정평가서의 기재와 다를 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 47㎡, 지목 대, 토지이용상황은 주상나지입니다. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 3,852,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 방화지구에 포함되며, 일반·생활 숙박시설 및 위락시설에 관한 용도 제한이 기재되어 있습니다. 일부 토지는 제2종일반주거지역도 함께 기재되어 있으므로 지번별 용도지역을 따로 확인해야 합니다.
• 개발·건축 규제. 건축허가·착공제한지역, 소로3류(폭 8m 미만) 관련 저촉·접합, 토지거래계약 허가구역, 중점경관관리구역, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 향후 증축·대수선·용도변경을 계획한다면 허가 가능 여부부터 확인해야 합니다.
• 환금성. 구리시 중심권의 주상복합 건물이라는 입지적 특성은 있으나, 토지 면적이 47㎡로 작고 주거·근린생활시설이 혼합되어 있습니다. 층별 임대현황과 내부 상태, 지번별 권리관계가 확인되지 않은 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2018.12.24 구리시 압류와 2019.12.24 13번 압류등기말소의 관계를 반드시 확인하세요. 압류가 실제 말소되었는지, 말소기준권리가 2020.02.14 수협은행 근저당권으로 변경되는지 등기원본으로 확정해야 합니다.
• 공매 병행 여부 확인. 2016.03.16 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 공매 사건의 현재 상태와 법원경매의 진행 관계를 한국자산관리공사 및 법원에 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 교문동 233-10, 233-12, 233-68의 지번별 토지·건물 관계를 대조하세요. 제시외 건물의 위치와 소유관계, 매각 포함 여부도 감정평가서와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 조세채권. 2025.10.13 구리세무서장 관련 압류의 채권액과 당해세 여부를 확인하세요. 예상배당표에 반영되지 않은 조세채권이 있다면 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
• 임차인 보증금. 조희선·숭인아이앤디의 보증금 및 확정일자를 확인하고, 경춘건설의 10,000,000원 보증금과 월세 1,500,000원의 실제 계약 내용을 확인하세요. 우선변제권과 최우선변제 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 상가임대차 확인. 지층과 1층 근린생활시설의 사업자등록, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일만으로 상가임대차 관계 전체를 판단하면 안 됩니다.
• 채권 잔액 확인. 수협은행 신청채권액 407,675,326원과 근저당 채권최고액 합계 480,000,000원의 차이를 확인하세요. 에스앤피파이낸셜대부의 근저당권 및 질권 관계도 실제 채권잔액과 함께 확인해야 합니다.
• 내부 및 점유 확인. 2층·3층·지층의 내부가 현장답사 당시 확인되지 않았습니다. 실제 용도, 시설 상태, 누수·하자, 임차인 점유와 명도 가능성을 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 건축허가·착공제한지역, 토지거래허가구역, 일반상업지역 및 제2종일반주거지역의 지번별 적용 범위를 확인하세요. 증축·용도변경 가능성을 전제로 가격을 산정하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공매 관련 서류를 함께 확인하세요. 자동 산정된 배당액과 인수액은 확정된 법원 배당표가 아닙니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰해선 안 된다

이 물건은 신건 최저가 1,865,172,040원이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 배당 가정에서도 배당표에 반영된 채권은 전액 지급되고 소유자 잔여금이 남습니다. 임차인 3건 역시 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

그러나 권리분석에서 가장 중요한 기준권리 자체에 충돌이 있습니다. 2018년 구리시 압류가 기준권리로 산정되어 있으면서 2019년 해당 압류등기 말소가 기재되어 있기 때문입니다. 여기에 2016년 공매공고 부기등기, 2025년 구리세무서장 압류, 보증금 미상 임차인 2건, 지번별 일괄매각 범위까지 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 실거래 비교자료가 없어 신건 감정가 18억 6,517만원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 2회 유찰 시나리오까지 배당표상 채권이 충족된다는 점은 배당 여력에 관한 참고자료일 뿐, 물건의 시세나 투자수익성을 보장하지 않습니다.

최종 판단은 ‘인수액 0원으로 산정되지만, 입찰 전 확인사항이 많은 물건’입니다. 기준권리의 실제 말소 여부와 공매 진행 상태를 먼저 확인하고, 임차인·조세채권·매각 범위까지 정리한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 권리 인수금보다 절차적 불확실성과 실제 점유·배당관계가 이 물건의 핵심 위험입니다.