의정부지방법원 2026타경61490. 경기도 파주시 문산읍 당동리 888, 성심인베스트먼트빌딩에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 문호성이고, 말소기준권리는 2019년 8월 28일 설정된 수협은행의 채권최고액 27억 5,000만원 근저당권입니다. 이후 2022년 설정된 성심인베스트먼트의 9억 9,000만원 근저당권과 여러 압류·가압류가 이어집니다. 배당 예상에서는 수협은행이 우선 배당받고 후순위 채권 일부가 미배당되는 구조입니다.

다만 물건의 성격부터 확인해야 합니다. 사건 분류는 대지로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 성심인베스트먼트빌딩 내 제2층 제201호 등 총 4개호의 구분건물로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 목록 1~4 일괄매각이라고 되어 있습니다. 해당 4개호의 실제 매각목록과 토지·건물의 범위를 반드시 대조해야 합니다.

더 큰 변수는 운영 상태입니다. 감정평가서상 기호 1~4는 모두 노유자시설인 성심요양센터로 이용되었으나, 기준시점에는 영업을 하지 않는 휴업상태였습니다. 일부 출입문은 시건되어 있고, 출입문에는 ‘노인장기요양급여 환수취소소송중’이라는 안내가 붙어 있습니다. 단순히 권리가 말소된다는 이유만으로 정상적인 상가 투자물건으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 수협은행 근저당이 기준

권리분석의 출발점은 2019년 8월 28일입니다. 을구 14번 수협은행 근저당권이 말소기준권리로 확인됩니다. 채권최고액은 27억 5,000만원입니다. 이보다 앞서 설정된 중소기업은행·강서농업협동조합·웰컴저축은행·수산업협동조합중앙회·국민은행·정승희 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 및 운영 상태 — 인수 0원과 별개의 문제

다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 내부는 폐문부재로 인해 집합건축물대장과 현황도면, 외관 관찰사항을 종합하여 평가했습니다. 따라서 임차인 관련 인수금액이 0원이라는 계산을 실제 점유자·임대차관계까지 모두 확인했다는 의미로 확대해서는 안 됩니다.

특히 노유자시설이라는 기존 이용상태를 전제로 수익성을 추정하면 안 됩니다. 휴업 중인 시설을 다시 운영할 수 있는지, 다른 용도로 전환할 수 있는지, 관련 인허가 및 시설기준을 충족할 수 있는지는 별도의 검토 대상입니다. 현재 자료만으로 정상 영업 재개나 용도변경 가능성을 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,706,227,000원 가정)

집행비용 39,462,270원을 공제한 뒤 수협은행에 2,750,000,000원이 배당되고, 잔액 916,764,730원이 성심인베스트먼트 근저당권에 배당되는 가정입니다. 이후 가압류 3건은 배당받지 못합니다. 위 배당액은 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 예상치이며, 실제 배당은 확정 채권액과 조세채권 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 채권 미배당은 증가

이 시나리오에서 중요한 점은 유찰로 매각가가 낮아지더라도 후순위 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산된다는 것입니다. 다만 이는 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸한다는 권리분석상의 판단입니다. 세금의 법정기일과 우선순위, 가등기 성격, 실제 임대차 및 점유관계까지 모두 확인했다는 의미는 아닙니다.

⑤ 반드시 확인해야 할 별도 위험 — 세금·공매·소송

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 자유초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 동류형 근린생활시설지대, 당동일반산업단지, 아파트단지 및 교육시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 자유초교차로를 중심으로 당동2로 등 주요 도로가 지나고 있어 차량 접근은 대체적으로 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 서측·남측·동측으로 각각 노폭 약 24m, 12m, 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 5층입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 가로장방형태의 자체지반 평탄한 토지로, 근린생활시설 및 노유자시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 이용상태. 목록 1~4 모두 노유자시설(성심요양센터)로 평가되었으나, 기준시점에는 영업을 하지 않는 휴업상태입니다.
• 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부는 폐문부재로 외관 및 관련 도면을 종합해 평가했습니다.
• 환금성. 일반 근린생활시설과 달리 노유자시설로 이용되었던 4개호 일괄매각입니다. 휴업상태와 운영 관련 소송 안내문, 공매 병행 문제를 해소하기 전에는 일반 상가의 환금성을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록 대조. 사건 분류는 대지이나 감정평가서에는 2층 201호 등 총 4개호의 구분건물로 기재되어 있습니다. 목록 1~4의 각 호수, 전유부분, 대지권, 토지·건물의 매각 범위를 등기부·감정평가서·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2026-02216-005 공매공고의 현재 진행 여부와 법원경매의 관계를 확인하세요. 공매와 경매의 매각 대상 및 절차상 충돌 여부를 확인하지 않은 입찰은 피해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 말소기준권리자인 수협은행과 현재 신청채권자인 유더블유제십사차유동화전문 유한회사 사이의 채권양도 및 근저당권 이전·승계관계를 확인하세요.
• 가등기 확인. 2020.04.24 성심인베스트먼트 가등기의 법적 성격, 담보가등기 여부 및 권리행사 관련 서류를 확인하세요.
• 조세 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부, 체납액, 법정기일을 확인하고 실제 배당순위를 재검토하세요.
• 소송 확인. 노인장기요양급여 환수취소소송의 당사자와 청구취지, 시설 운영 및 관련 채권에 미치는 영향을 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이고 내부는 폐문부재 상태입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 시설 사용관계 및 인도 가능성을 조사하세요.
• 시설 활용 가능성. 노유자시설로서의 인허가 및 운영요건, 다른 용도로 이용할 경우의 용도변경 가능성과 비용을 별도로 검토하세요.
• 실제 가치 산정. 최근 거래사례, 동일 용도 비교사례, 휴업시설의 재활용 비용 및 운영 정상화 비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 조세 관련 서류를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 곧 “위험 0원”은 아니다

권리의 기본 구조만 보면 2019년 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 가등기·근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 형태입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리상 후순위 채권의 미배당액 461,646,505원을 매수인이 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.

하지만 이 물건의 핵심은 권리 말소만으로 설명되지 않습니다. 노유자시설 4개호의 휴업상태, 일부 시건장치, 노인장기요양급여 환수취소소송 관련 안내문, 임대관계 미상, 당해세 가능성, 2026년 공매공고 병행, 수협은행에서 현재 신청채권자로 이어지는 채권승계관계가 모두 확인되어야 합니다.

게다가 감정가 37억 622만원에 대한 실거래 비교근거가 확인되지 않아 가격 경쟁력도 아직 판단할 수 없습니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서 채권 미배당액은 각각 1,195,479,451원과 1,782,545,808원으로 커지지만, 그것만으로 적정 매수가격이 결정되지는 않습니다.

최종 판단은 권리상 인수 0원, 운영·점유·공매·조세 위험은 미해결입니다. 매각 범위와 공매 진행 상태를 먼저 확인하고, 시설의 실제 활용 가능성과 소송·조세 문제를 정리한 뒤 가격을 산정해야 합니다. 현 단계에서는 신건 입찰 보류 및 선행 위험 확인이 합리적입니다.