의정부지방법원 2026타경61612. 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1652-509, 도로명주소 헤이리마을길 82-138에 소재한 상업용 부동산입니다. 헤이리예술마을 안에 위치하며 토지와 본동 및 부속건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 주변은 단독주택, 문화·집회시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

이 사건의 권리분석 출발점은 2021년 3월 24일 설정된 서초새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,328,000,000원이며, 이를 말소기준권리로 봅니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 등기상 매수인 인수 부담은 없는 구조입니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 좋은 투자라는 뜻은 아닙니다. 감정가만 60억 원을 넘는 대형 상업용 물건이고, 본동 일부 층은 공부상 용도와 실제 이용상태가 다릅니다. 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 권리의 안전성과 별개로 실제 영업 가능성·용도 적법성·환금성을 검증해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

이 물건은 과거에도 임의경매를 거친 이력이 있습니다. 2010년 최초 공유자 김동권·김민성재의 소유권보존 이후 국민은행과 한국산업은행 등의 근저당권이 설정되었고, 2017년 9월 6일 종전 임의경매 매각으로 김인애에게 소유권이 이전되면서 당시 가압류·압류·근저당권 등이 정리됐습니다.

이후 2017년 같은 날 생보부동산신탁으로 소유권이 이전되었으나, 2018년 6월 27일 신탁재산의 귀속으로 김인애에게 다시 소유권이 이전됐습니다. 2021년 3월 24일 협의분할 상속을 원인으로 최혜원이 소유권을 취득했고, 같은 날 현재의 말소기준권리가 되는 서초새마을금고 근저당권이 설정됐습니다.

말소기준권리 이후의 주요 권리는 다음과 같습니다.

• 2023.01.13. 서초새마을금고 근저당권 1,260,000,000원 — 현재 경매 매각으로 소멸.
• 2025.06.30. 주식회사새검정 근저당권 138,000,000원 — 매각으로 소멸.
• 2026.06.23. 서초새마을금고의 임의경매개시결정 — 매각으로 소멸.
• 2026.07.13. 기술보증기금 가압류 214,000,000원 — 매각으로 소멸.
• 2026.07.24. 경기신용보증재단 가압류 5,740,000원 — 매각으로 소멸.

② 임차인·점유 관계 — 임차인 인수는 없지만 임대관계 확인 필요

다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 등록 임차인이 확인되지 않는다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 임대차가 존재하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.

특히 본동 2층·3층이 현황상 숙박시설로 이용되고 있으므로 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 현재 숙박시설을 실제 운영하는 점유자와 운영 주체 확인.
• 객실 또는 층별 임대차계약, 보증금, 월차임, 계약기간 확인.
• 숙박시설 이용자와 운영자의 점유관계 및 인도 가능 여부 확인.
• 영업 관련 인허가와 공부상 건축물 용도, 실제 사용상태의 적법성 확인.
• 숙박시설 운영권·시설물·집기 등의 매각 포함 여부 확인.

③ 신건 가격·회차별 배당 분석

현재 감정가와 최저매각가는 모두 6,036,936,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다.

이 물건은 일반 주거용 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 헤이리예술마을의 상업용 토지·건물이며, 문화·집회시설과 근린생활시설, 단독주택의 공부상 용도가 혼재하고 일부 층은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 따라서 감정가를 곧바로 시장가격이나 저렴한 취득가격으로 간주해서는 안 됩니다.

회차별 미배당은 배당 시뮬레이션상 채권자에게 지급되지 못하는 금액입니다. 매수인 인수액과는 다른 개념이며, 위 시나리오에서는 모두 0원으로 산정됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,036,936,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 집행비용 추정치 62,769,360원을 공제하고, 배당표상 채권자 총액 5,697,740,000원을 모두 지급할 수 있는 구조입니다. 계산상 소유자에게 돌아가는 잔여금은 276,426,640원입니다.

여기서 주의할 부분은 신청채권자의 청구액과 배당표상 담보권 기준액이 다르다는 점입니다. 신청채권자 서초새마을금고의 청구액은 2,289,298,710원이지만, 배당 시뮬레이션에는 을구 12번 근저당권 2,328,000,000원과 을구 15번 근저당권 1,260,000,000원이 각각 반영되어 있습니다. 두 근저당권의 배당 반영액 합계는 3,588,000,000원입니다.

배당 시뮬레이션은 등기상 채권최고액 또는 가압류 청구금액 기준입니다. 실제 배당은 원금·이자·집행비용·채권신고액과 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 별도 최우선 권리는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 탄현면 법흥리 헤이리예술마을 내 상업용 부동산입니다. 주변은 단독주택, 문화 및 집회시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 본동은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 3층 건물입니다. 외벽은 노출콘크리트·테크판넬 마감 등이며, 내부는 인테리어 마감입니다. 부속건물은 철근콘크리트구조의 지상 1층 건물입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 냉난방설비, 소방·소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있는 것으로 평가되어 있습니다.
• 용도 차이. 매각물건명세서 비고에 따르면 본동 2층·3층은 공부상 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 등재되어 있지만 현황 숙박시설로 이용 중입니다. 숙박시설 운영의 적법성, 건축물 용도, 관련 인허가와 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 현황 숙박시설 이용이 모든 인허가 요건을 충족한다고 단정할 수는 없습니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역, 개발진흥지구, 상업용지, 헤이리예술마을 상업시설용지, 제2종지구단위계획구역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 차량 진출입과 영업용 차량의 접근 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 전방지역 25km 제한보호구역, 문화지구(헤이리마을) 관련 사항이 기재되어 있습니다. 숙박·상업시설 운영 및 향후 변경·증축 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 관련 토지거래계약허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 최신 지정 여부와 실제 적용 대상을 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 일반적인 아파트나 표준형 상가와 달리 문화·집회시설, 근린생활시설, 단독주택 및 숙박시설 이용이 혼재된 대형 상업용 부동산입니다. 매수 가능한 투자자층과 운영 목적이 제한될 수 있어 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 등기부 원본 대조. 2021.03.24 말소기준 근저당권과 동일 접수번호의 근저당권들, 2023년 추가 근저당권, 2025년 근저당권의 말소 범위와 배당순위를 확인하세요.
• 매각 범위. 토지와 본동 및 부속건물이 일괄매각 대상입니다. 각 건물과 토지의 등기·건축물대장·감정평가서상 표시가 일치하는지 확인하세요.
• 숙박시설 용도. 본동 2층·3층의 실제 숙박시설 이용과 공부상 용도 차이를 확인하세요. 건축물 용도, 영업 인허가, 소방 관련 사항 및 낙찰 후 영업 가능 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 점유 및 임대차. 등록 임차인은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 실제 운영자, 점유자, 임대차계약, 보증금, 월차임, 인도 조건을 현장에서 확인하세요.
• 토지이용 규제. 계획관리지역·문화지구·개발진흥지구·군사시설 관련 제한과 제2종지구단위계획을 확인하세요. 향후 용도변경·증축·시설개선 가능 여부를 검토해야 합니다.
• 토지 경계와 진입로. 소로3류 접합 조건을 확인하고, 실제 도로 폭·차량 진출입·주차 및 이용 동선을 점검하세요.
• 시설 상태. 지하 2층부터 지상 3층까지의 본동과 부속건물의 구조·누수·설비·소방·냉난방·승강기 상태를 확인하세요. 특히 숙박시설로 이용되는 공간의 시설 유지 상태를 살펴야 합니다.
• 배당과 세금. 배당표상 매수인 인수금은 0원으로 추정되지만 당해세 등 법정 우선채권, 체납 세금, 관리·운영 관련 부담을 별도로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가만으로 시세를 판단하지 말고 주변 상업용 부동산의 실제 거래사례와 임대수익, 공실 가능성, 시설투자비를 종합해 응찰 상한을 결정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서 및 관련 인허가 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0원”

의정부지방법원 2026타경61612는 등기상 권리만 놓고 보면 비교적 명확한 구조입니다. 2021년 3월 24일 서초새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 자료상 등록된 임차인은 없으며 예상 매수인 인수금도 0원입니다.

신건 매각가 6,036,936,000원을 기준으로 하면 채권자 배당 합계 5,697,740,000원이 전액 배당되고 소유자에게 276,426,640원이 남는 구조입니다. 유찰로 매각가격이 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 그것이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

그렇다고 이 물건을 권리상 안전하다는 이유만으로 좋은 투자라고 평가할 수는 없습니다. 본동 2층·3층의 공부상 용도와 현황 숙박시설 이용 사이에 차이가 있고, 임대관계도 미상입니다. 헤이리예술마을의 토지이용 규제와 숙박시설의 적법한 운영 가능성, 실제 점유관계, 시설 상태, 향후 매각 가능성까지 검증해야 합니다.

특히 60억 원대의 상업용 부동산은 일반 주거용 부동산보다 매수자층과 운영 목적이 제한될 수 있습니다. 감정가가 최저가라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 거래사례와 수익성 검증 없이 신건 가격에 응찰하는 것은 신중해야 합니다.

결론적으로 이 물건의 핵심은 권리 인수금이 아니라 실제 사용가치입니다. 등기상 인수 위험이 낮다는 장점은 분명하지만, 현황 숙박시설의 적법성 및 운영 지속 가능성과 가격 경쟁력이 확인되기 전까지는 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다.