인천지방법원 2025타경35026. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 코모도타워 6층 616호, 전용면적 36.0㎡ 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 안연숙·이상일 씨 공동소유입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차인 원주연 씨의 보증금 1억 7,000만원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 11월 26일, 전입신고는 2021년 12월 6일이며, 점유개시일은 2021년 12월 13일입니다. 자료상 기준권리인 2023년 11월 1일 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있는 한편, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 따라서 해당 임차권에 대한 확약이 유효하게 적용되면 보증금 1억 7,000만원을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 해소됩니다. 다만 확약서의 대상 권리와 말소 조건은 원본으로 확인해야 합니다.

그리고 가격은 별개의 문제입니다. 최저매각가 2억 1,300만원은 제공된 최근 거래 기준 1억 4,900만원보다 6,400만원 높습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격을 정당화해서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험이 해소되더라도 신건 가격 자체가 매력적인 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

자료상 말소기준권리는 갑구 6번 가압류(2023.11.01.)입니다. 채권자는 경기신용보증재단이며 청구금액은 30,000,000원입니다. 이 가압류 이후에 설정된 부천시·국의 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 현황

점유개시일 2021.12.13. · 임차권등기 2024.12.06. · 배당요구 2024.12.06. · 실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.

* 인수 실질 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 원주연 씨의 해당 임차권 전체에 유효하게 적용되고 이행된다는 전제입니다. 임차보증금 170,000,000원은 확약 대상 금액으로 병기합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 43% 높다

코모도타워의 전용 36㎡ 거래를 비교합니다. 전체 거래 평균은 186,736,000원이지만, 2021~2022년의 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 거래 기준과 최신 거래금액은 모두 149,000,000원입니다.

핵심 비교는 다음과 같습니다.

• 최근 12개월 평균. 149,000,000원(집계 2건).
• 최신 거래. 2024.06. 149,000,000원.
• 현재 최저가. 213,000,000원으로 최근 거래 기준의 143.0%입니다.
• 가격 차이. 최근 거래 기준보다 64,000,000원 높습니다.
• 거래 추세. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -29.7%로 하락 방향입니다.

③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

신건 2억 1,300만원 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,782,000원을 제외하고 임차인 보증금 170,000,000원과 경기신용보증재단 30,000,000원이 배당되며, 주택도시보증공사에는 9,218,000원이 배당되는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

유찰별 매수인 인수 시나리오

산출 인수액은 제공된 회차별 시나리오 수치입니다. 확약 유효 시 열은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 원주연 씨의 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제로 보정한 금액입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 심곡본동 소재 심곡본1동 행정복지센터 북측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 수도권전철 1호선 부천역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.
• 도로. 동측 약 10m 내외, 남측 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 5층~지상 15층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 샷시창 등이 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지설비와 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구 및 시가지경관지구(중심)에 해당합니다. 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등의 제한도 확인됩니다.
• 공시지가. 5,047,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 140세대 규모의 오피스텔로 2021년 준공 건물입니다. 다만 제공된 최근 거래목록상 최신 거래가 149,000,000원이고 감정가와 큰 차이가 있으며, 경매 통계상 평균 유찰 3.9회·매각률 0.0%로 가격과 환금성에 주의가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 원주연 씨의 을구 1번 임차권과 대항력 포기를 정확히 포괄하는지, 말소 절차와 조건이 무엇인지 확인하세요.
• 근저당 1건 원본 대조. 등기 요약에는 근저당 1건이 집계되어 있습니다. 자료상 기준권리는 갑구 6번 가압류로 선정되어 있지만, 근저당의 접수일과 순위도 원본 등기부에서 확인해 임차인의 선후순위 판단을 최종 확정해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1·5-1의 2022.02.18. 민간임대주택 등록은 말소 여부가 확인되지 않습니다. 임대의무기간, 임대사업자 등록 상태, 매각 후 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 인수 검증. 원주연 씨의 계약일·확정일자·전입일·점유개시일을 원본 서류로 대조하고 확약서의 효력과 실제 임차권 말소 여부를 확인하세요.
• 배당 중복 여부 확인. 원주연 씨 보증금과 주택도시보증공사 청구액이 각각 170,000,000원으로 표시됩니다. 대위·양도 관계 및 배당채권의 동일성 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 부천시와 국세 관련 압류 4건의 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당표가 달라지면 임차인 배당과 인수 위험에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 최신 시세 재조사. 거래목록의 최신월은 2024.06.입니다. 2026년 입찰 시점의 실거래와 임대수요를 다시 확인하고, 과거 2021~2022년 고가 거래를 현재 가격의 근거로 삼지 마세요.
• 입찰가격 검토. 현재 최저가 213,000,000원은 최근 거래 기준 149,000,000원의 143.0%입니다. 신건 가격을 정당화할 만한 현재 시세 근거가 확인되지 않는다면 무리한 응찰을 피해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 서로 대조해 최종 권리관계를 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 줄어도, 비싼 가격은 그대로다”

이 사건은 선순위 임차인 원주연 씨의 보증금 170,000,000원이 핵심인 오피스텔 경매입니다. 계약일·확정일자·전입일이 자료상 기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 매각물건명세서에도 임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권에 대한 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 이 부분은 분명한 긍정 요소입니다. 그러나 민간임대주택등기의 존속 여부, 근저당 1건의 실제 순위, 국세·지방세 압류의 배당 영향은 별도로 확인해야 합니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 최저가 2억 1,300만원은 최근 거래 기준 1억 4,900만원의 143.0%입니다. 최근 거래 추세도 -29.7%이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 게다가 최신 거래목록과 매각기일 사이에 상당한 시차가 있어 현재 시장가격을 다시 확인해야 합니다.