인천지방법원 2025타경35148. 경기도 김포시 구래동 김포한강10로 190, 중일라크리움 5층 518호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 500만원으로 신건이며, 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG), 청구금액은 1억 200만원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 보증금 1억 200만원의 대항력 임차권이 있다는 사실이 아닙니다. 해당 임차권에 대해 HUG의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점이 중요합니다. 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 약속대로 말소가 이행된다면 김진원에 대한 매수인 인수 부담은 실질적으로 0원입니다.

그러나 매각물건명세서에는 '공사'라는 별도 점유자 기재도 있습니다. 이 항목은 보증금이 확인되지 않고 확약 적용 여부도 분명하지 않습니다. 따라서 김진원 임차권의 위험이 해소된다는 이유만으로 물건 전체의 임차인 인수위험까지 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, HUG 확약이 핵심

등기부상 김지언 씨는 2022년 3월 30일 매매계약을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기 접수는 2022년 4월 22일이며 거래가액은 119,115,000원입니다.

이후 2022년 8월 26일 민간임대주택등기가 등록되었습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 취지가 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 소유권·담보권 문제와 별개로 낙찰 이후 임대사업자 지위 및 임대의무 승계 여부를 확인해야 하는 사항입니다.

김진원의 주택임차권등기는 2024년 5월 13일 접수되었습니다. 임대차계약일은 2022년 3월 30일, 점유개시일은 2022년 4월 22일, 주민등록일은 2022년 4월 25일, 확정일자는 2022년 3월 31일입니다. 제공된 권리분석상 대항력과 우선변제권이 인정되며, 2025년 11월 28일 강제경매개시결정보다 앞선 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리해야 한다

임차인 관련 기재는 김진원과 '공사' 두 건입니다. 두 항목을 임의로 합치거나 동일인·대위관계로 단정하지 않고 각각 분석해야 합니다.

김진원은 전입일과 확정일자가 모두 확인되고, 매각물건명세서 및 등기부에 임차권등기가 나타납니다. 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가와 미배당 보증금의 관계에 따라 매수인 인수위험을 검토해야 하는 전형적인 대항력 임차권 구조입니다.

다만 이번 사건에는 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 김진원에게 발생할 수 있는 임차권 인수 부담은 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 0원*으로 판단합니다.

* 김진원에 대한 실질 인수 0원은 HUG 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하고, 약정대로 임차권 말소가 이행된다는 조건부 판단입니다. 확약서 원본, 적용 대상, 이행 조건 및 실제 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다. 확약 밖의 별도 점유자·권리에는 자동 적용되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 신건 1억 500만원, 시세 비교는 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 105,000,000원입니다. 유찰은 아직 없으며 매각기일은 2026년 11월 11일입니다.

중개 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 동일 건물·동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가를 기준으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다.

따라서 가격 판단은 두 단계로 나누는 것이 합리적입니다.

• 권리 측면. 김진원 임차권은 HUG 확약 이행 시 실질 인수 0원*으로 판단할 수 있습니다. 그러나 별도 '공사' 표기 점유자의 보증금 미상 위험은 해소되지 않았습니다.
• 가격 측면. 실거래 비교자료가 없으므로 1억 500만원이 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가 그대로 입찰하는 것을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
• 취득비용 측면. 확약이 이행되더라도 취득세·법무비용·명도비용·체납관리비 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. HUG 신청채권 102,000,000원 중 730,000원이 배당되고 101,270,000원이 미배당으로 남는 것으로 산정되어 있습니다. 김진원 보증금과 HUG 신청채권이 동일한 보증금에 기초한 대위·승계 관계인지 여부는 원본 배당요구서와 보증이행 자료로 확인해야 합니다. 두 금액을 단순 합산하여 별개의 2억 400만원 채권으로 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액 변동을 따로 확인

제공된 유찰 시나리오에서는 매각가가 8,400만원으로 낮아질 경우 인수 추정액 19,912,000원, 6,720만원으로 낮아질 경우 36,409,600원으로 계산되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 소재 김포골드라인 구래역 서측 인근입니다. 주변은 아파트·오피스텔·업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 구래역이 소재합니다. 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 사용승인일은 2021년 4월 8일입니다. 급배수·위생·승강기·난방설비 등을 구비하고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당합니다. 철도보호지구 저촉, 성장관리권역, 택지개발지구 등 관련 사항이 기재되어 있으므로 세부 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 도로. 서측 노폭 약 35m, 동측 약 16m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 구래역 인근 오피스텔이라는 입지상 장점은 있으나, 해당 호실의 면적·층·상태를 반영한 실거래 비교자료가 없어 환금성과 적정 취득가격은 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고 김진원 임차권등기에 대한 적용 범위, 조건, 말소 이행 의무를 확인하세요.
• 임차권 말소. 을구 1번 주택임차권등기의 말소 가능 여부와 실제 말소 절차를 확인하세요. 확약서 제출 사실만으로 말소 완료를 간주해서는 안 됩니다.
• '공사' 표기 점유자. 보증금, 임대차계약 내용, 점유 범위, 배당요구 내용, HUG 확약의 적용 여부를 확인하세요. 미상 보증금을 0원으로 처리하면 안 됩니다.
• 말소기준권리. 등기 요약상 근저당 1건의 설정일·접수순위·채권최고액을 원본 등기부와 대조하세요. 2025.11.28 강제경매개시결정이 실제 최선순위 기준인지 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.08.26 등록된 민간임대주택의 임대의무기간 잔존 여부, 임대사업자 지위 승계 여부, 경매로 인한 등록 및 의무관계의 변동을 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 배당관계. 김진원 보증금 102,000,000원과 HUG 신청채권 102,000,000원의 대위·승계 관계 및 중복 여부를 배당요구서와 보증이행 자료로 확인하세요.
• 실거래 확인. 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 거래 및 최신 거래가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정하세요. 감정가 1억 500만원만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 관리비·세금. 체납관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분, 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
• 명도. 현재 점유자와 실제 사용관계를 확인하고, 확약에 따른 임차권 말소와 현실적인 인도·명도 완료 시점을 구분해서 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서, 배당요구 관련 자료를 상호 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약으로 한 사람의 인수는 없어져도, 물건 전체의 위험이 사라지는 것은 아니다”

인천지방법원 2025타경35148은 보증금 1억 200만원의 선순위 임차권등기가 존재하는 오피스텔 경매입니다. 일반적인 대항력 임차권 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수 부담이 커지는 구조를 먼저 검토해야 합니다.

하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김진원 임차권에 대해서는 확약이 유효하게 이행되는 조건으로 실질 인수액을 0원*으로 판단할 수 있습니다. 이는 이 사건의 가장 큰 긍정 요소입니다.

반면 별도 '공사' 표기 점유자의 보증금이 미상이고, 확약의 적용 범위도 확정되지 않았습니다. 민간임대주택등기와 등기 요약상 근저당 1건의 선후관계도 원본 확인이 필요합니다. 따라서 김진원 임차권 하나만 정리되었다고 해서 물건 전체의 권리분석이 끝났다고 볼 수는 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가는 1억 500만원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 확약의 유효성, 미상 점유자의 보증금, 민간임대주택 지위, 실제 말소기준권리를 먼저 확인한 뒤 가격을 검토해야 합니다.

최종 판단은 신건 입찰 보류 및 권리 확인 우선입니다. 김진원 임차권의 확약 이행이 확인되더라도 확약 밖의 잔여 위험을 해소하고 실거래를 대조하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.