인천지방법원 2025타경35191. 경기도 김포시 구래동 중일라크리움 6층 619호, 주거용 오피스텔입니다. 이 사건은 일반적인 근저당권 경매와는 구조가 다릅니다. 등기부상 선순위 주택임차권이 존재하고, 임차보증금은 최저매각가와 동일한 1억 400만원입니다. 임차인 김성진 씨는 2022년 4월 29일 전입·점유를 시작했고, 2022년 4월 7일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 5월 1일 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

말소기준권리는 2025년 12월 1일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 임차권은 통상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상이 됩니다. 실제로 매각물건명세서에도 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다.

다만 이번 사건에는 중요한 변수가 하나 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점입니다. 해당 확약이 이 임차권의 인수책임까지 해소하는 유효한 조건이라면 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약의 효력 범위가 확인되지 않거나 실제 말소가 이행되지 않는다면, 보증금 미배당액은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 확약의 존재만 보고 무조건 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 HUG 확약의 충돌

이 사건에서 가장 중요한 날짜는 임차인의 전입·점유일인 2022년 4월 29일과 말소기준권리인 2025년 12월 1일입니다. 임차인은 기준권리보다 훨씬 앞서 전입하고 점유를 시작했으며, 확정일자도 갖추었습니다. 2024년 5월 1일에는 법원 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 완료됐습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 400만원

실제 임차인은 김성진 씨 1명입니다. 보증금은 104,000,000원이며, 계약일은 2022년 4월 7일, 전입신고 및 점유개시일은 2022년 4월 29일입니다. 확정일자도 전입·점유와 관련된 날짜보다 앞선 2022년 4월 7일로 확인됩니다. 2024년 5월 1일 임차권등기명령에 따라 등기까지 마쳤으며, 배당요구도 신청했습니다.

임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 보유합니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 임차인으로 분류되지 않으므로 보증금은 실제 임차인 김성진 씨의 104,000,000원만 반영합니다.

③ 가격·인수 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수액은 커진다

이 사건은 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 가격 메리트를 판단하기보다, 먼저 임차보증금의 회수 구조와 확약의 효력을 확인해야 하는 물건입니다. 감정가 104,000,000원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

현재 회차의 가정 매각가 104,000,000원에서 집행비용을 약 2.2%인 2,256,000원으로 추정하면, 임차인에게 돌아가는 금액은 101,744,000원입니다. 보증금 104,000,000원과의 차액인 2,256,000원이 확약 미적용 시 매수인 인수 추정액입니다.

총취득 추정액 = 예상 낙찰가 + 확약 미적용 시 매수인 인수액. 집행비용 추정치가 반영된 시나리오이며, 세금·등기비용 등 부대비용은 제외합니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

가정 매각가 1억 400만원 중 집행비용 225만 6천원을 제외하면 임차인에게 1억 174만 4천원이 배당됩니다. 보증금 1억 400만원 중 225만 6천원이 배당되지 않습니다. 확약이 적용되지 않는다면 이 미배당액이 매수인 인수위험이 됩니다. 신청채권자 HUG는 위 가정에서 배당액이 0원으로 산정됩니다.

* 본 배당표는 제시된 예상배당 계산을 기준으로 작성한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 별도 항목과 실제 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 권리·규제 및 입지 분석

1. 민간임대주택 등기. 갑구 5-1에는 2022년 8월 26일 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 해당 등기 내용에는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간 준수와 제44조에 따른 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있습니다. 이 등기가 현재 존속하는 것으로 표시되어 있으므로, 경매 매각 이후 임대사업자 지위와 임대의무기간, 관련 의무의 승계 또는 말소 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.

2. 기존 신탁등기. 2021년 4월 21일 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었고, 2021년 8월 24일에는 코리아신탁 명의의 신탁등기가 이루어졌습니다. 이후 신탁재산 귀속 및 신탁등기 말소를 거쳐 2022년 4월 29일 김지언 씨에게 소유권이 이전됐습니다. 과거 신탁등기는 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

3. 입지 및 주변 환경. 김포한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·숙박시설·각종 근린생활시설이 소재하는 일반상업지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 접근도 가능한 것으로 조사됐습니다.

4. 도로 및 건물 설비. 건물 남서측과 북동측으로 폭 약 30m 및 약 15m 내외의 도로에 각각 접합니다. 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물이며 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 감정평가 자료상 위반건축물은 없는 것으로 확인됩니다.

5. 토지이용 규제. 일반상업지역 및 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 성장관리권역, 택지개발지구, 철도보호지구, 하수처리구역 등의 관련 지정·저촉 사항이 있으므로 건축·용도변경 등 별도 계획이 있다면 관련 규제를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 확보하고, 당사자·대상 임차권·말소 조건·효력 발생 시점·매수인에 대한 효력을 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 1번 주택임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 말소에 필요한 서류와 이행 절차를 확인하세요.
• 대항력 포기 여부 확인. 임차권등기 말소 동의와 대항력에 기초한 인수책임 해소가 동일한 효력을 갖는지 확인해야 합니다. 확약의 효력이 불분명하다면 인수액 0원을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 최악의 인수 시나리오 계산. 확약 미적용 시 신건 인수 추정액은 2,256,000원이며, 1회 유찰 시 22,697,600원, 2회 유찰 시 39,038,080원입니다. 입찰 상한은 낙찰가만이 아니라 이 금액을 합산해 판단하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 임대사업자 지위의 승계·말소 가능 여부를 관할 행정기관 및 관련 원부로 확인하세요.
• HUG 배당 및 채권 관계 확인. 신청채권자 HUG의 청구액과 임차권 관계, 확약서 제출 경위 및 실제 배당요구 내역을 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 현재 임대관계와 실제 점유 상태가 명확하지 않으므로 현장 방문과 점유자 확인을 진행하세요.
• 관리비·건물 상태 확인. 관리비 체납 여부, 공용부분 미납금, 건물 관리상태 및 실제 내부 상태를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당요구 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — “이 물건의 승부는 확약서의 효력이다”

김포 중일라크리움 619호는 단순히 감정가 1억 400만원의 신건 오피스텔로 접근할 물건이 아닙니다. 보증금 1억 400만원의 대항력 임차인이 존재하고, 해당 임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 매수인 인수액이 커지는 구조입니다.

그런데 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 판단을 바꾸는 핵심 변수입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 처리할 수 있습니다. 반대로 확약의 효력이나 말소 조건이 불명확하다면 신건에서도 225만 6천원의 인수 추정액을 고려해야 하며, 유찰 이후에는 그 부담이 크게 증가합니다.

여기에 민간임대주택 등기와 임대의무 관련 확인도 남아 있습니다. 실거래 시세에 대한 근거가 확인되지 않은 상태이므로 가격 경쟁력까지 섣불리 평가해서는 안 됩니다.

결론은 확약 확인 전 입찰 보류입니다. HUG 확약서의 효력, 임차권등기 말소 가능성, 민간임대주택 관련 의무를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 인수책임을 실제로 없앨 수 있는 서류가 있는지가 투자 판단의 핵심입니다.