인천지방법원 2025타경35217. 김포시 구래동 엔케이리움힐오피스텔 20층 2002호에 대한 강제경매 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 90,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 73,500,000원입니다.
이번 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 경매와 다릅니다. 등기부 을구에는 임차인 양수경의 주택임차권이 등기되어 있고, 전입신고일도 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어 원칙적으로 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 살펴야 합니다.
그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 중요한 단서가 있습니다. 이 확약에 따라 해당 임차권의 인수 부담이 해소되는 것이 이번 권리분석의 중심입니다. 다만 확약에 따른 인수 해소와 실제 배당금 지급은 별개의 문제이므로, 낙찰 전에는 확약서 원본의 내용과 효력을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6879-6 엔케이리움힐오피스텔 20층 2002호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강4로 547 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 20층 중 20층 2002호 |
| 소유자 | 신경자 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2019.10.22 등기 · 거래가액 110,238,180원 |
| 감정가 | 90,000,000원 |
| 최저매각가 | 90,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 73,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.02 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 양수경 · 보증금 73,500,000원 · 을구 1번 |
| 임차권 관련 확약 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
갑구의 다른 권리도 구분할 필요가 있습니다. 2021.04.01 파주시 압류는 2021.05.28 등기말소가 완료되어 현재 인수 대상으로 볼 수 없습니다. 2026.05.29 국(처분청 동고양세무서장)의 압류는 말소기준권리 이후 등기로 매각에 따른 소멸 대상으로 기재되어 있습니다. 다만 국세의 실제 배당순위나 당해세 여부는 압류등기일만으로 확정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
확인되는 실제 임차인은 양수경 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 나타나며, 이를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양수경 | 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
73,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 확약 반영 0원 |
| 임차인 | 양수경 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.05.31 |
| 점유개시일 | 2021.06.30 |
| 전입신고일 | 2021.07.01 |
| 확정일자 | 2021.06.01 |
| 주택임차권등기 | 2023.07.19 · 을구 1번 |
| 임차보증금 | 73,500,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.07.19 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 · 말소동의 확약 적용 기준 |
양수경의 보증금 73,500,000원은 신건 최저매각가 90,000,000원보다 작습니다. 제시된 예상배당에서도 양수경에게 보증금 전액을 배당하는 것으로 계산되어 현재 회차의 예상 미배당 보증금은 0원입니다.
반면 유찰로 낙찰가가 낮아지면 배당만으로 임차보증금을 전액 충당하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이때 선순위 대항력 있는 임차인의 잔여 보증금은 원칙적으로 매수인이 부담할 위험이 있습니다. 그러나 본 사건에는 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 해당 확약이 유효하게 적용되는 경우에는 유찰 후에도 양수경 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
이번 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 적용되는 경우 위 금액을 실제 매수인 부담으로 계산하지 않습니다. 단, 확약은 해당 임차권에 관한 것이며 다른 독립적인 인수권리나 미확인 비용까지 면제한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 임차인 양수경의 보증금에 우선 배당한 다음, 잔액을 신청채권자 주택도시보증공사에 배분하는 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,020,000원 |
| 1. 임차인 양수경 보증금(우선변제) | 73,500,000원 | 73,500,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 73,500,000원 | 14,480,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준: 집행비용 2,020,000원, 임차인 보증금 배당 73,500,000원, 신청채권자 배당 14,480,000원, 소유자 잔여 0원. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
제시된 시뮬레이션에서 주택도시보증공사의 신청채권 73,500,000원 중 14,480,000원이 배당되고 59,020,000원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액은 신청채권자의 채권 부족액이지, 곧바로 매수인이 인수하는 임차보증금이 아닙니다. 현재 회차의 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 인수 위험
현재 신건의 최저매각가는 90,000,000원입니다. 유찰 시나리오에서는 각각 72,000,000원과 57,600,000원으로 낮아집니다. 다만 선순위 임차권이 있는 사건에서는 낙찰가뿐 아니라 실제로 인수해야 하는 미배당 보증금까지 함께 검토해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 미배당 | 확약 없는 경우 계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 90,000,000원 | 59,020,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 72,000,000원 | 73,500,000원 | 3,196,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 57,600,000원 | 73,500,000원 | 17,336,800원 | 0원 |
계산상 인수액은 말소동의 확약이 없다고 가정한 배당 시나리오상의 미배당 보증금입니다. 본 사건은 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 양수경 임차권의 실질 인수를 0원으로 평가합니다. 실제 집행비용·배당순위·확약 효력에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세 비교 — 90,000,000원이 적정한가?
이 물건의 감정가는 90,000,000원이며, 최저매각가도 동일합니다. 소유자 신경자의 등기상 취득 거래가액은 110,238,180원입니다.
다만 과거 취득금액과 현재 시세는 구분해야 합니다. 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격, 가격 추세를 확인할 수 없는 상황이므로 현재 최저매각가가 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.
| 감정가 | 90,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 90,000,000원 |
| 등기상 과거 거래가 | 110,238,180원 |
| 실질취득 예상 | 90,000,000원 · 확약 적용 기준 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 가격 적정성 | 판단 보류 |
특히 이 물건은 아파트가 아닌 오피스텔입니다. 같은 건물의 오피스텔 거래 사례를 비교하되 층, 면적, 방향, 내부 상태 및 임대·공실 상황을 함께 검토해야 합니다. 권리 부담이 해소된다는 사실만으로 환금성까지 보장되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 엔케이리움힐오피스텔입니다. 주변에는 오피스텔과 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 구래역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 20층 건물 중 20층 2002호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 등의 마감이며, 창호는 하이샷시 등으로 조사되었습니다. 내부 벽체의 구체적인 마감은 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지설비, 스프링클러 및 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되었습니다.
- 도로. 북측 약 35m, 서측 약 16m, 남측 약 15m 내외의 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 속합니다. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등의 지정사항이 확인됩니다.
- 토지 규제. 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 기재되어 있습니다. 실제 거래 시 적용 여부는 지정 대상과 기간에 따라 별도 확인이 필요합니다.
- 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 구래역 및 상업·주거시설 접근성은 입지상 참고할 만한 요소입니다. 다만 동일 건물 오피스텔의 최근 거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 문구와 효력 발생 조건을 확인해야 합니다. 양수경의 을구 1번 주택임차권등기가 매각 후 실질적으로 인수되지 않는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 매각물건명세서의 인수권리 표시 확인. 명세서에는 주택임차권등기가 인수권리로 기재되면서 동시에 말소동의 확약서 제출 사실이 표시되어 있습니다. 두 기재의 법적 관계를 최종 매각조건과 함께 확인하세요.
- 보증기관의 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 신청채권액과 임차인 보증금액이 모두 73,500,000원입니다. 대위변제·채권승계·배당채권 신고 관계를 확인하여 동일 채권이 중복 산정되지 않도록 해야 합니다.
- 실제 점유 및 명도 확인. 주택임차권등기가 존재한다고 해서 현재 임차인이 반드시 계속 점유하고 있다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자, 퇴거 여부 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 세금 관련 권리 확인. 파주시 압류는 이미 말소되었고, 동고양세무서장 관련 압류는 후순위 소멸 대상으로 기재되어 있습니다. 다만 당해세 및 배당에 영향을 주는 조세채권은 별도로 검토해야 합니다.
- 실거래가격 확인. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래가격, 거래량과 매도 호가를 확인하세요. 확약에 따른 실질취득액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 관리비와 공실 상태. 관리비 체납 여부, 공용부분 관련 승계 가능 비용, 시설 상태와 향후 임대수요를 확인해야 합니다.
- 현장 및 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 최종 확인한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “확약은 긍정적, 가격은 아직 검증 전”
이 사건에서 가장 중요한 권리는 양수경의 선순위 주택임차권등기입니다. 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 원칙적인 보증금 인수 위험을 검토해야 하는 사건입니다.
그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 확약이 유효하게 적용되면 양수경 임차권에 따른 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 현재 신건 90,000,000원에 낙찰될 경우 부대비용을 제외한 실질취득액도 90,000,000원으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 신건 가격이 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 시세를 확인할 수 없고, 확약서의 구체적인 적용 조건도 원본 대조가 필요하기 때문입니다. 오피스텔의 환금성과 임대수요 역시 함께 검토해야 합니다.
종합 판단은 C등급, 50점. 선순위 임차권이라는 중요한 권리위험이 존재하지만 말소동의 확약으로 실질 인수 부담이 해소되는 점은 긍정적입니다. 다만 확약 효력 확인과 시세 검증이 끝나기 전까지 적극적인 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 권리는 확약 확인 조건부, 가격은 보류. 이 사건은 이 두 가지를 확인한 뒤 입찰을 판단하는 것이 적절합니다.
