인천지방법원 2025타경35434. 부천시 오정구 고강동 태경리치빌 비동 401호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있지만 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층이며 대상 호실은 4층에 위치합니다. 현재 소유자는 최정민이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.
권리관계에서 먼저 눈에 들어오는 것은 2019년부터 대항력 요건을 갖춘 임차인입니다. 말소기준권리는 2022년 주택도시보증공사 가압류이지만, 임차인 장제이의 점유개시일과 전입신고일은 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 단순히 2023년에 임차권등기가 이루어졌다는 이유만으로 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 중요한 내용이 있습니다. 해당 확약이 예정대로 이행되어 임차권등기가 말소되는 경우, 이 임차권에 관한 실질 인수부담은 해소되는 구조입니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차인 존재 → 확약에 의한 인수위험 해소 여부 확인의 순서로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 391-6 태경리치빌 비동 4층 401호 도로명주소: 경기도 부천시 오정구 역곡로496번길 72 |
| 용도 | 오피스텔 표기 · 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 61.88㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 4층 401호 |
| 단지 현황 | 태경리치빌 · 16세대 · 2018.10.05 준공 |
| 소유자 | 최정민 (2019.11.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.28 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 2,433,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소동의 확약
임차인 현황
| 임차인 | 임차 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장제이 | 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2019.11.05 확정 2019.10.11 점유개시 2019.10.19 |
243,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
배당요구
말소확약
실제 임차인
|
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 채권자이며 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인 장제이의 임차권등기는 을구 순위 3번, 등기일은 2023.10.20입니다.
| 임대차계약일 | 2019.09.19 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2019.10.19 |
| 전입신고일 | 2019.11.05 |
| 확정일자 | 2019.10.11 |
| 보증금 | 243,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.10.20 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 앞선 전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 보증기관 승계 신고 | 별도 임차인 승계 신고 없음 |
| 인수 관련 특약 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
| 실질 인수 판단 | 0원 · 확약의 유효한 이행 전제 |
압류·가압류 관계
말소기준권리는 주택도시보증공사의 2022.04.28 가압류입니다. 등기상 청구금액은 2,433,000,000원으로, 본 사건의 경매 신청 청구액인 243,000,000원과 구분해야 합니다. 해당 가압류와 이후 압류·경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.
국세·지방세 압류도 확인됩니다. 화성세무서의 2022.04.11 압류는 2026.02.02 등기상 말소되었으나, 동안산세무서·부천시·수원시의 압류는 남아 있습니다. 등기 말소와 실제 배당 우선순위는 별개의 문제이므로, 당해세 또는 법정기일이 앞서는 세금채권이 있다면 예상배당액은 변동할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 과거 실거래 대비 131.6%
태경리치빌은 16세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 확인된 실거래는 2022년 4월 228,000,000원의 거래입니다. 거래된 호실은 전용 57.08㎡·2층으로, 분석 대상인 전용 61.88㎡·4층과 면적 및 층수가 다릅니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 57.08㎡ | 2층 | 228,000,000원 |
| 확인된 거래 평균 | — | 1건 | 228,000,000원 |
| 경매 대상 | 61.88㎡ | 4층 | 300,000,000원 |
최저매각가 300,000,000원은 확인된 실거래 228,000,000원의 131.6%입니다. 금액 차이만 보더라도 신건 입찰에 가격상 여유가 있다고 평가하기는 어렵습니다. 특히 실거래는 2022년 4월 한 건뿐이어서, 현재 시장가격을 충분히 설명하는 자료로 보기는 어렵습니다.
단지 경매 통계
| 단지명 | 태경리치빌 |
|---|---|
| 총세대수 | 16세대 |
| 준공일 | 2018.10.05 |
| 경매 평균 유찰 | 1.2회 |
| 집계된 낙찰률 | 0.0% |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 다만 소규모 단지이고 집계된 낙찰률도 0.0%이므로, 이 통계만으로 실제 낙찰 가능성이나 적정 입찰가를 예측하기는 어렵습니다. 신건에서는 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 장제이 보증금 | 243,000,000원 | 243,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 2,433,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 300,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 5,000,000원, 임차인 보증금 243,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 배당 52,000,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 사항은 미반영되어 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청은 동일 채권자가 기재된 항목으로, 각각을 서로 다른 실제 임차인의 보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
유찰 시나리오와 인수위험
신건에서는 예상배당에 따라 임차인 보증금이 전액 배당됩니다. 그러나 유찰로 매각가격이 떨어지면 확약이 없는 경우 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수위험이 발생할 수 있습니다. 말소동의 확약의 유효한 이행 여부에 따라 실제 취득비용 판단이 달라집니다.
| 매각 회차 | 매각가격 | 룰상 인수 추정 | 확약 전제 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 300,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 240,000,000원 | 7,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 192,000,000원 | 54,488,000원 | 0원 |
룰상 인수 추정은 각 회차의 배당 시뮬레이션 값이며, 확약의 효력이 없을 때 발생 가능한 위험을 설명하기 위한 금액입니다. 말소동의 확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약의 효력이 부정된다면 실제 인수액은 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 고강초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 4층 401호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재타일 마감, 내부는 벽지도배와 타일마감이며 하이새시창이 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 세장형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·다지구·항공표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 토지이용 제한이 적용됩니다.
- 공시지가. 2,172,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 공동주택이며 확인된 실거래가 1건에 그칩니다. 거래 표본이 제한적이므로 향후 매각가격과 매도 소요기간에 대한 불확실성을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 적용 대상과 말소 조건, 대항력 행사 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기뿐 아니라 임차인의 보증금 반환청구와 관련한 인수위험이 실제로 해소되는지가 핵심입니다.
- 임차인 장제이의 배당 상태 확인. 보증금 243,000,000원, 전입 2019.11.05, 확정일자 2019.10.11 및 배당요구 내역을 재확인해야 합니다.
- 보증기관 채권과 임차인 보증금 구분. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 2,433,000,000원과 경매신청 청구액 243,000,000원은 구분해야 합니다. 동일 기관의 채권 기재를 별도 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 세금채권 확인. 동안산세무서, 부천시 및 수원시의 압류와 관련하여 당해세·법정기일·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 신건 입찰가 검토. 최저가 300,000,000원은 확인된 실거래 228,000,000원의 131.6%입니다. 최근 실거래와 유사 물건의 매물을 추가 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원으로 제시되어 있습니다. 확약이 유효하지 않은 경우에는 보증금 미배당에 따른 인수위험이 증가하므로 매각가격만으로 판단해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 임차권등기 존재만으로 현재 점유 상태나 실제 인도 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사 확인을 통해 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 용도 및 규제. 도시형생활주택 이용상태와 공부상 용도를 대조하고, 항공 관련 제한 및 소규모 공동주택의 환금성을 점검해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 확약서 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리위험을 낮추지만, 비싼 가격까지 해결하지는 않는다”
이 사건은 단순한 무임차 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 전입이 빠른 대항력 임차인 1명이 있으며, 보증금은 243,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로 보증금 미배당에 따른 인수 가능성을 살펴야 합니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 주택임차권등기의 인수부담은 실질적으로 해소되는 것으로 판단합니다. 확약의 유효한 이행을 전제로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 하지만 이 결론은 확약의 정확한 적용 범위와 이행 조건을 확인한 경우에 한정됩니다.
가격은 더욱 보수적으로 접근해야 합니다. 신건 최저가 300,000,000원은 확인된 과거 실거래 228,000,000원의 131.6%에 해당합니다. 게다가 거래 표본은 2022년 4월의 한 건으로 현재 시세를 충분히 입증하지 못합니다. 16세대 소규모 단지라는 점도 환금성 검토에 영향을 줍니다.
결론은 “확약의 실효성 확인이 먼저, 입찰가격 판단은 그다음”입니다. 확약이 정상적으로 이행된다면 선순위 임차권 인수위험은 크게 완화됩니다. 그러나 신건 가격이 합리적이라는 근거는 부족합니다. 권리위험은 조건부 완화, 가격 경쟁력은 미확인. 이 사건은 확약서 원문과 최신 비교거래를 검증한 뒤 신중하게 입찰 여부를 결정해야 할 물건입니다.
