수원지방법원 2025타경57332. 경기도 화성시 새솔동 엘-타워 제1동 1층 110호가 경매에 나왔습니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 등기사항증명서는 집합건물입니다. 실제 공부상 이용상태는 제2종 근린생활시설(일반음식점)으로, 주거용 아파트가 아닌 상업용 점포에 관한 사건입니다.
소유자는 서태원입니다. 2020년 11월 30일 거래가액 1,166,000,000원으로 소유권을 취득했으며, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 명의의 채권최고액 900,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시되고, 후순위에 구리농업협동조합의 가압류가 등기됐습니다.
등기부상 말소기준권리와 후순위 권리의 관계는 비교적 명확합니다. 하지만 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시되어 있고, 점포 역시 인접 호실과 구분 없이 사용된 이력이 있습니다. 이런 경우 단순히 근저당권이 말소된다는 사실만으로 매수인의 모든 위험이 해소된다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57332 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 1층 110호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-30 |
| 물건종류 | 등기상 집합건물 · 사건 용도 표기 대지 · 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 9층 건물의 1층 110호 |
| 이용상태 | 과거 일반음식점 ‘부뚜막찌게’로 인접 호실과 통합 이용 · 현재 공실 |
| 소유자 | 서태원 (2020.11.30. 거래가액 1,166,000,000원으로 취득) |
| 감정가 | 1,130,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,130,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 수원화성오산축산업협동조합 |
| 청구금액 | 768,147,641원 |
| 매각기일 | 2026.11.11. |
| 등기사항증명서 발행일 | 2026.10.30. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인
말소기준권리는 2020년 11월 30일 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 구리농업협동조합의 126,489,107원 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
최초 소유자인 유엘산업개발주식회사의 소유권보존등기 이후 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌으나, 해당 신탁등기는 2020년 11월 30일 말소됐습니다. 이후 서태원 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 따라서 과거 신탁등기 자체는 현재 존속하는 신탁권리로 표시되어 있지 않습니다.
현재 확인되는 근저당권·가압류가 매각으로 소멸하더라도, 토지 별도등기의 구체적인 권리 내용과 매수인에게 미치는 효과가 확인되기 전에는 인수 위험이 없다고 확정할 수 없습니다.
특히 해당 호실에 대응하는 대지권, 토지 등기사항, 별도등기의 권리자와 말소 가능 여부를 확인해야 합니다. 별도등기에 따른 부담액은 현재 확정할 수 없으므로, 배당 계산상 인수액 0원과 실제 법률상 무인수는 구별해야 합니다.
② 점유·임차 및 점포 이용상태
현재 확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 해당 점포는 과거 인접 호실과 벽체 구분 없이 일반음식점 ‘부뚜막찌게’로 이용됐으나, 조사 당시에는 공실로 확인됐습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 임대관계 미상 |
| 현재 점유 | 공실 | 현장 재확인 필요 |
| 대항력 | 확인된 임차인 없음 | 임차관계 확인 전 확정 불가 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 없음 | 확인된 우선변제 임차인 없음 |
| 승계 여부 | 확인된 보증기관 승계 없음 | 중복신고 확인되지 않음 |
| 계산상 임차보증금 인수 | 0원 | 별도등기 부담은 별개 |
공실이라는 점은 점유관계 확인에 유리한 사정이지만, 공실과 임대차관계의 완전한 종료는 동일한 의미가 아닙니다. 이전 영업자의 임대차 종료 여부와 점포 인도 상태를 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 11.3억의 적정성은 아직 미확정
감정가는 1,130,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 소유자의 2020년 취득 당시 거래가액은 1,166,000,000원입니다. 다만 과거 취득가액만으로 현재 적정 시세를 판단할 수는 없습니다.
현재 동일 건물 또는 유사 상업용 점포의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 신건 가격이 현재 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 상업용 부동산은 공실 여부, 임대수익, 실제 이용 가능 면적, 인접 호실과의 구조적 관계에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다.
또한 토지 별도등기에 따른 인수 위험이 남아 있다면, 실질취득비용은 단순 낙찰가보다 높아질 가능성이 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 권리 위험이 해결되지 않은 상태에서는 곧바로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
④ 회차별 매각가·미배당 시나리오
매각가가 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당액도 줄어듭니다. 아래는 신건과 유찰 시나리오별로 계산된 매각가, 채권자 배당 및 미배당 금액입니다. 미배당액은 채권자의 배당 부족액이며, 자동으로 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,130,000,000원 | 1,026,489,107원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 904,000,000원 | 892,560,000원 | 133,929,107원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 723,200,000원 | 713,568,000원 | 312,921,107원 | 0원 |
위 회차는 가격·배당 시뮬레이션이며 실제 유찰 또는 향후 매각기일을 확정한 것이 아닙니다. 계산상 인수액에는 토지 별도등기에 따른 미확정 부담이 반영되지 않았습니다.
배당 계산상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 다만 이는 토지 별도등기에 따른 권리 인수 가능성이 없다는 결론이 아닙니다. 최저가 하락만으로 실제 취득비용과 위험이 모두 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,700,000원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 가압류 · 구리농업협동조합 | 126,489,107원 | 126,489,107원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 89,810,893원 |
| 합계 | — | 1,130,000,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 13,700,000원을 공제한 후 근저당권과 가압류에 계산상 전액 배당되고, 소유자에게 89,810,893원이 잔여금으로 돌아갑니다.
다만 근저당권 배당액 900,000,000원은 채권최고액을 기준으로 한 계산치입니다. 실제 배당은 확정된 피담보채권액, 배당순위 및 다른 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 768,147,641원으로, 채권최고액과 구별해야 합니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당금 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 토지 별도등기의 법률상 인수 문제는 위 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
인접 호실과 통합 사용된 구조 및 토지 별도등기까지 고려하면, 낙찰가만으로 적정 취득가격을 계산하기 어렵습니다. 권리·현장·수익성 검증이 끝나기 전에는 신건 응찰은 물론 유찰 후 가격도 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 새솔동 행정복지센터 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 관공서 및 공원 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
- 도로. 대상 토지는 남측과 동측으로 폭 약 15~20m 도로에 각각 접하며, 지적상 도로접면은 중로각지로 표시됩니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 토지면적은 1,186.4㎡, 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다. 해당 토지면적은 개별 호실의 대지권 면적을 의미하는 것으로 단정해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층~지상 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기 및 지하주차장 설비가 있습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다. 인접 호실과 벽체 없이 통합 운영됐던 점포이며 현재 공실입니다. 독립적인 점포 이용 가능 여부가 환금성에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 규제. 일반상업지역과 송산그린시티 지구단위계획구역에 속하며, 성장관리권역·특수지역·가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 적용 대상 및 현재 효력을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업용 점포는 주거용 부동산과 달리 임대수요·공실기간·영업 가능 구조의 영향을 크게 받습니다. 현재 공실이며 실거래 비교가격이 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 가장 우선할 사항입니다. 토지 등기사항증명서와 매각물건명세서를 대조해 별도등기의 내용, 권리자, 순위, 매각 후 존속 여부 및 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 대상과 대지권 확인. 사건 용도는 대지로 표시되지만 실제 공부상 점포는 집합건물입니다. 매각 대상의 범위와 대지권의 성립·등기 상태를 확인해야 합니다.
- 인접 호실과의 경계. 110호가 인접 점포와 벽체 없이 사용됐으므로 집합건축물대장, 건축물현황도, 현장 구조를 대조하고 독립적인 공간으로 분리할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 공실 및 임대차 종료 확인. 조사상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 이전 임차인의 계약 종료 여부, 보증금·시설물·원상복구 관련 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 같은 건물 또는 유사 입지의 근린생활시설 거래가격을 조사해 최저매각가 1,130,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 임대수익 검증. 실제 임대 가능한 공간과 예상 임대조건, 공실 위험, 유지비용을 확인한 뒤 수익성을 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 상태의 관리비 체납 여부와 공용부분 관리비, 조세채권 및 예상 취득 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 가정 최저가 904,000,000원, 2회 유찰 가정 최저가 723,200,000원을 기준으로 권리 위험 해소 여부와 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 등기 및 명세서 최신본 대조. 2026.10.30. 발행 등기사항증명서 외에 입찰 직전 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 등기사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 말소보다 토지 별도등기 확인이 먼저”
이 사건은 겉으로 보면 권리관계가 복잡하지 않습니다. 말소기준권리는 2020년 11월 30일 근저당권이고, 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 토지 별도등기라는 중요한 미확정 요소가 있습니다. 여기에 공부상 일반음식점의 인접 호실 통합 이용 이력, 현재 공실 상태, 확인되지 않은 임대관계와 실거래 시세까지 겹칩니다. 배당표에 인수액이 없다는 사실만으로 매수인이 부담할 모든 권리와 비용이 없다고 판단할 수 없습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 토지 별도등기의 존속·인수 여부와 매각 대상의 범위를 확정하고, 점포의 독립 사용 가능성 및 현재 시장가치를 검증해야 합니다. 해당 쟁점이 해결된 후에야 신건 최저가 1,130,000,000원이나 향후 유찰가격의 경제적 매력을 판단할 수 있습니다.
