수원지방법원 2025타경57666. 경기도 오산시 오산동 851-2에 소재한 가동 건물과 토지를 일괄매각하는 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 자동차수리점(블루핸즈 오산점)이며, 평가 당시에는 영업이 중지되고 입구가 폐쇄된 상태였습니다. 토지는 대지 446.2㎡이고, 건물은 일반철골구조 평스라브지붕 2층으로 사용승인일은 2012.03.20.입니다.

등기 권리의 중심은 2022.09.13 설정된 영주농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,776,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 그보다 앞서 설정되었던 국민은행·우리은행·웰컴저축은행·세화새마을금고의 근저당은 등기상 이미 말소되었습니다. 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

현재 등기상 소유자는 상속을 원인으로 지분을 이전받은 임완선(5분의 3)과 조정연(5분의 2)입니다. 권리상으로는 비교적 단순한 구조지만, 이 물건은 일반 주거용 부동산과 다릅니다. 영업이 중단된 사업용 건물의 점유·임대차관계, 실제 활용 가능성, 토지와 건물의 가격 적정성을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 영주농협 근저당이 기준, 매각으로 소멸

핵심은 2022.09.13 설정된 영주농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액 1,776,000,000원으로, 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 경매로 매각되면 소멸하는 권리이므로 매수인이 그대로 인수하는 구조가 아닙니다.

그 이전의 근저당권도 등기상 말소 처리되어 있습니다. 국민은행의 2012년 근저당, 우리은행의 2015년 근저당, 국민은행의 2018년 근저당, 웰컴저축은행의 2018년 근저당, 세화새마을금고의 2021년 근저당은 현재 존속하는 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다.

다만 신청채권액과 근저당 채권최고액은 구분해야 합니다. 경매 신청채권액은 1,496,050,937원이고, 근저당 채권최고액은 1,776,000,000원입니다. 채권최고액이 실제 대출잔액이나 최종 배당액과 반드시 일치하는 것은 아니므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 — 임대관계 미상, 현장 확인이 핵심

현재 확인되는 것은 자동차수리점 용도로 이용되었던 건물이라는 사실과 평가 당시 영업중지 상태였다는 점입니다. 영업이 중지되었다는 사실만으로 공실이나 점유 종료가 확정되는 것은 아닙니다.

점유자가 확인되더라도 보증금과 사업자등록, 점유개시일, 확정일자 등의 요건을 별도로 검토해야 합니다. 보증금이나 대항력 관련 정보가 확인되지 않는 점유자가 있다면 대항력 가능·미상으로 보고 추가 조사해야 합니다.

따라서 기록상 인수권리 0원이라는 판단과 실제 현장 명도 위험은 구분해야 합니다. 명세서상 인수권리가 없다는 점은 긍정적이지만, 임대관계 미상이라는 불확실성까지 해소된 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,573,014,000원 가정)

현재 신건 최저매각가인 2,573,014,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외하고 영주농업협동조합의 근저당 채권최고액 기준 1,776,000,000원이 배당되며, 잔여금은 소유자에게 교부되는 구조입니다.

채권최고액 기준 추정 배당표입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 임대관계 미상에 따른 별도 권리 확인도 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다

현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 이후 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 최저매각가가 내려가는 시나리오를 살펴보면, 채권자 배당 여력이 달라지는 것을 확인할 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석

• 입지. 오산시 오산동 소재 중앙동행정복지센터 동측 인근입니다. 주변에는 상업용·업무용 건물, 근린생활시설, 아파트단지, 연립주택 및 학교 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 토지는 광대로한면에 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지 규모. 대지 446.2㎡이며 평지·세로장방형입니다. 토지이용상황은 상업용, 지목은 대입니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 평스라브지붕 2층 건물로 사용승인일은 2012.03.20.입니다. 위생 및 급배수설비 등이 되어 있는 것으로 평가되었습니다.
• 용도지역. 도시지역 및 제2종일반주거지역입니다. 대로3류(폭 25m~30m)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 기타 제한. 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술) 등의 지정·제한 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 2025.08.26.~2026.08.25. 기간의 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 현재의 지정 여부와 적용 대상은 입찰 및 거래 시점에 다시 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,192,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가를 실제 매매가격이나 경매 적정가격과 동일하게 볼 수는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있으며 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.

특히 옥탑층 컨테이너박스는 매각 대상에서 제외된다는 점을 주의해야 합니다. 제시외 건물은 포함되는 반면 컨테이너박스는 제외되므로, 현장 구조물과 실제 매각 범위를 구분해 확인해야 합니다.

이 물건은 자동차수리점으로 이용되었던 사업용 건물과 토지의 결합입니다. 영업이 중단된 상태이므로 기존 시설을 그대로 활용할 수 있는지, 다른 용도로 전환할 수 있는지, 시설과 건물 상태가 어떤지에 따라 실질적인 활용 가치가 달라질 수 있습니다. 일반 주거용 부동산의 시세나 환금성을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

⑥ 가격 판단 — 신건 25.73억, 시세 검증이 선행되어야 한다

현재 최저매각가는 2,573,014,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.

다만 이 물건은 자동차수리점 용도의 건물과 토지를 일괄매각하는 유형입니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가가 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

1회 유찰 시나리오의 가격은 2,058,411,200원, 2회 유찰 시나리오는 1,646,728,960원입니다. 이는 경매 진행에 따른 가격 시나리오일 뿐 해당 금액이 실제 시장가치나 투자 적정가격이라는 의미는 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 임대차계약서, 실제 임차인, 보증금, 사업자등록, 점유개시일 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 평가 당시 자동차수리점 영업중지 및 입구 폐쇄 상태입니다. 현재 점유자와 실제 사용 여부, 시설 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 말소기준권리. 영주농업협동조합의 2022.09.13 근저당권 1,776,000,000원이 기준입니다. 매각으로 소멸하는 권리이며, 과거 근저당권의 말소 여부도 원본 등기부와 대조하세요.
• 채권액 구분. 신청채권액 1,496,050,937원과 근저당 채권최고액 1,776,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 대출잔액 및 채권계산서를 확인하세요.
• 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 옥탑층 컨테이너박스는 매각에서 제외되므로 현장 구조물과 매각 범위를 대조하세요.
• 사업성. 자동차수리점 영업중지 상태입니다. 기존 시설의 활용 가능성, 설비 상태, 영업 재개 가능성 및 다른 용도로의 전환 가능성을 확인하세요.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 비행안전제3구역 등 토지이용 관련 제한을 확인하고, 토지거래허가구역의 현재 지정 여부도 재확인하세요.
• 가격 검증. 최저가는 감정가의 100%인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 별도의 시장가격 검토 없이 감정가만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 배당·세금. 예상배당은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당과 잔여금이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획확인서를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 현장 확인은 필수”

수원지방법원 2025타경57666은 영주농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없는 것으로 기재되어 있으며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순히 권리상 안전한 물건이라고만 평가해서는 안 됩니다. 자동차수리점은 감정 당시 영업이 중단되고 입구가 폐쇄되어 있었으며, 임대관계도 미상입니다. 점유 주체와 임대차관계가 확인되지 않은 상황에서 명도 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 25억 7,301만원이 그대로 최저매각가로 설정된 신건이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장 대비 적정성을 판단할 수 없습니다. 사업용 건물과 토지의 활용 가능성, 영업중단에 따른 시설 상태, 토지 규제 및 임대차관계를 모두 검토해야 합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 점유·임대차와 사업성은 미확인. 가격은 별도 검증이 필요합니다. 이 물건의 입찰 판단은 단순히 유찰 횟수나 감정가 할인율이 아니라, 실제 활용 가능한 사업용 부동산인지 확인하는 데 달려 있습니다.