수원지방법원 2025타경57840. 광교신도시 이의동의 에듀하임1309오피스텔 107동 207호입니다. 광교고등학교 남서측 인근에 자리한 업무시설로, 광교중앙역과 버스정류장을 이용할 수 있는 입지입니다. 현재 소유자는 김병훈·조정민으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2021년 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 570,000,000원이었습니다.
현재 감정가와 최저매각가는 모두 447,000,000원입니다. 과거 취득 거래가보다 낮게 제시되어 있지만, 2021년 거래가액은 현재 시세를 증명하는 자료가 아닙니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 더욱 중요한 것은 전입 임차인의 보증금과 실제 말소기준권리를 확인하는 일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1352 에듀하임1309오피스텔 107동 2층 207호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 에듀타운로 101 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 지하 4층, 지상 15층 건물 중 2층 207호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 지붕 |
| 소유자 | 김병훈(2분의 1), 조정민(2분의 1) |
| 취득내역 | 2021.09.30 소유권이전 · 매매 원인일 2021.07.06 · 거래가액 570,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 447,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 삼성화재해상보험주식회사 |
| 청구금액 | 356,613,877원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(광교지구) |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 다시 확인해야 한다
현재 권리분석상 말소기준은 2025.09.15 임의경매개시결정으로 산정되어 있으나, 기존 근저당권의 실제 말소 상태와 후속 권리이전의 효력을 대조해야 합니다. 2021년 근저당권이 유효한 말소기준권리인지에 따라 임차인의 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.
2025.11.24 설정된 하나카드주식회사의 가압류는 조정민 지분에 대한 청구금액 10,364,181원의 권리로, 현재 산정상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 과거 하나자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
반면 전입 임차인 윤경화의 권리는 별도로 검토해야 합니다. 매각물건명세서에는 명시적으로 인수되는 권리가 없는 것으로 기재되어 있지만, 임차보증금 자체가 확인되지 않았고 말소기준권리에도 확인할 부분이 있습니다. 따라서 명세서상 인수권리 없음이라는 기재만으로 실제 인수금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
확인된 실제 임차인은 윤경화 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 중복신고는 확인되지 않았습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 임차인 정보를 정리하면 다음과 같습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤경화 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 2025.11.17 신청 | 대항력 있음(산정상) 최종판정 확인 우선변제 미상 승계 아님 |
대항력 분류는 2025.09.15 경매개시결정을 말소기준으로 산정한 결과입니다. 2021.09.30 근저당권이 유효한 기준권리로 확인된다면, 2021.11.08 전입신고만으로 대항력을 인정할 수 있는지 별도 판단이 필요합니다. 실제 점유 및 임대차 성립 요건도 확인해야 합니다.
만약 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 성립하고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 미배당 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 배당요구 여부만으로 대항력이나 인수 위험이 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 인수해야 할 미배당 보증금입니다.
현재 최저가: 447,000,000원
임차보증금: 미상
예상 인수금액: 미확정
실질취득비용: 산정 불가
따라서 현재 최저가만을 기준으로 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 가격 검토 — 과거 거래가와 현재 시세는 다르다
소유권이전 등기상 2021년 매매 거래가액은 570,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 447,000,000원으로 그보다 낮습니다. 하지만 과거 취득가격은 현재 동일 오피스텔의 적정 거래가격을 의미하지 않습니다.
현재 실거래 비교를 위한 최근 거래가격과 최근 12개월 평균을 확인할 수 없으므로, 현재 시세 대비 할인율을 확정할 수 없습니다. 또한 임차인 보증금이 미상인 상태에서는 최저매각가와 시세를 단순 비교하는 것만으로 매수인의 경제적 부담을 판단할 수 없습니다.
그러나 이는 낙찰가격 시나리오일 뿐, 실제 매수인이 부담할 총비용이 아닙니다. 임차보증금 인수 위험이 해소되지 않는다면 유찰에 따른 최저가 하락이 실질적인 취득비용 감소로 이어진다고 보장할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 447,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,870,000원 |
| 1. 가압류 · 하나카드주식회사 | 10,364,181원 | 10,364,181원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 429,765,819원 |
위 표는 현재 산정된 배당내역을 그대로 표시한 것입니다. 집행비용은 추정치이며, 신청채권자 배당과 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제 등이 제대로 반영되었는지 확인되지 않았습니다. 특히 소유자 잔여금은 실제 교부 예상액으로 신뢰하기 어렵습니다.
반면 소유자에게는 429,765,819원의 잔여금이 계산되어 있습니다. 신청채권자의 배당이 반영되지 않은 상태에서 소유자에게 거액의 잔여금이 발생하는 계산은 권리 및 배당순위의 정합성을 확인해야 하는 결과입니다.
이 계산만으로 신청채권이 소멸하거나 소유자가 해당 금액을 실제로 받는다고 판단해서는 안 됩니다. 근저당권 말소·이전 관계, 실제 채권액, 배당순위 및 배당요구권을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 매각 회차 | 매각가격 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 | 소유자 잔여(잠정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 447,000,000원 | 0원 | 356,613,877원 | 429,765,819원 |
| 1회 유찰(80%) | 357,600,000원 | 0원 | 356,613,877원 | 341,429,419원 |
| 2회 유찰(64%) | 286,080,000원 | 0원 | 356,613,877원 | 270,910,699원 |
현재 계산에서는 모든 회차에서 신청채권자 배당액이 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 실제 배당 결과가 아니라 재검토가 필요한 계산 결과입니다. 임차인의 배당액과 미배당 보증금도 확정되지 않았으므로 소유자 잔여금 및 매수인 인수액을 최종 금액으로 받아들여서는 안 됩니다.
따라서 권리 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다. 임차보증금과 배당관계를 확정하기 전에는 신건은 물론 유찰 이후 가격에서도 투자 메리트를 긍정적으로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 광교고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 및 공원이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 신분당선 광교중앙역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 15층 건물 중 2층 207호입니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기, 지역난방 및 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 광대로, 북동측 중로, 남동측 소로 등 포장도로에 접한 토지에 위치합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·광교지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·택지개발지구 등의 지정사항이 있습니다. 일부 토지는 교육환경 관련 상대보호구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 확인되지만, 기재된 대상자와 대상용도에 비추어 본 오피스텔 거래에 적용되는지는 별도 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 실내 상태와 임대차 사용관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 광교중앙역 접근성을 갖춘 업무시설 입지입니다. 그러나 오피스텔은 아파트와 수요 및 거래 특성이 다르므로 실제 임대수익, 공실 가능성, 관리비, 최근 동일 건물 거래가격을 별도로 검토해야 합니다. 현재 가격자료만으로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원본 확인. 2021.09.30 삼성화재해상보험주식회사 근저당권의 실제 말소 여부, 2026.03.25 한국자산관리공사로의 권리이전 관계, 경매신청채권의 권리 근거를 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 재판정. 현재 산정된 2025.09.15 경매개시결정이 실제 말소기준인지, 2021년 근저당권이 기준권리로 남아 있는지 확인해야 합니다. 결과에 따라 임차인의 대항력 판단이 달라집니다.
- 임차인 윤경화 확인. 전입일 2021.11.08, 배당요구일 2025.11.17이 확인됩니다. 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 여부와 범위를 확인해야 합니다.
- 인수금액 재산정. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 매수인에게 인수되는 금액을 계산해야 합니다. 현재 표시된 인수액 0원은 확정된 안전판정으로 사용할 수 없습니다.
- 배당표 오류 점검. 삼성화재해상보험주식회사의 청구금액 356,613,877원에 대한 배당이 0원으로 산정된 이유를 확인해야 합니다. 소유자 잔여금도 실제 배당순위에 따라 다시 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 2021년 취득 거래가 570,000,000원을 현재 시장가격으로 사용하지 말고, 에듀하임1309오피스텔의 최근 동일 용도·유사 면적 거래가격과 임대 시세를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 전입 임차인의 실제 점유 여부, 임대차계약 종료 가능성, 보증금 반환 및 인도 협의에 필요한 비용과 시간을 확인해야 합니다.
- 관리비와 현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 실제 이용상태, 내부 시설 및 수리 필요성을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건 및 배당 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실제 인수금액”
광교 에듀하임1309오피스텔 207호는 광교중앙역 접근성과 업무시설 입지를 갖춘 물건입니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건으로, 현재 제시된 매각가격은 447,000,000원입니다.
하지만 입지보다 먼저 해결해야 할 권리 문제가 있습니다. 윤경화의 임차보증금과 대항력, 삼성화재해상보험주식회사 근저당권의 말소·이전 관계, 356,613,877원 신청채권의 배당 누락입니다.
매각물건명세서상 인수권리가 없다는 기재는 긍정적인 요소이지만, 현재 확인된 등기와 임차인 자료 사이의 불일치까지 해소해 주지는 않습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우 낙찰가가 하락해도 실질취득비용은 예상보다 높게 유지될 수 있습니다.
최근 시세도 확인되지 않았으므로 가격의 저렴함을 인정할 근거가 부족합니다. 현 단계의 결론은 명확합니다. 권리관계와 임차보증금 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라, 실제 매수인이 얼마를 추가로 부담해야 하는지를 정확히 확정하는 것입니다.
