수원지방법원 2026타경50033. 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3, 커낼파크 6층 616호 오피스텔입니다. 소유자는 김인성과 이지안으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며, 감정가와 최저매각가는 모두 159,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

권리의 핵심은 임차인 박민정 씨입니다. 2022년 3월 7일 전입·점유개시·확정일자를 갖추었고, 2024년 3월 11일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 164,170,000원입니다. 분석상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로, 확약이 없었다면 매수인에게 보증금 미배당액이 인수될 수 있는 구조입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 2026년 6월 1일 신청채권자로부터 제출된 확약서에 대항력 포기 및 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 약속이 담겨 있습니다. 이 확약이 해당 임차인에게 유효하게 적용되고 이행된다면, 계산상 미배당액과 실제 매수인 인수액은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 2026년 확약서

핵심 임차인은 박민정 1명입니다. 임대차계약일은 2022년 3월 1일, 전입신고 및 점유개시일은 2022년 3월 7일이며, 확정일자도 같은 날입니다. 2024년 3월 11일에는 수원지방법원의 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기되었습니다.

분석상 기준일인 2026년 1월 6일 강제경매개시결정보다 전입·점유 및 확정일자가 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분류됩니다. 임차보증금 164,170,000원은 현재 최저가 159,000,000원보다 5,170,000원 많습니다. 집행비용까지 고려하면 일반 배당 계산상 미배당액은 8,196,000원입니다.

갑구의 과거 신탁등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 2020년 5월 코리아신탁 명의의 소유권보존 신탁등기, 2020년 7월 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이후 신탁재산 귀속 및 말소 절차를 거쳤습니다. 현재 소유자는 김인성과 이지안으로 각 2분의 1 지분입니다.

또한 2022년 3월 7일 갑구에 민간임대주택등기가 각각 확인됩니다. 해당 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있으므로, 낙찰 후 등록 상태와 임대의무 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.

② 인수액 분석 — 보증금 부족분과 실질 인수액은 다르다

현재 신건 최저가는 159,000,000원이고, 임차보증금은 164,170,000원입니다. 보증금이 최저가의 약 103.25%에 해당합니다. 집행비용을 약 3,026,000원으로 추정하면 임차인에게 돌아갈 수 있는 금액은 155,974,000원이며, 계산상 부족분은 8,196,000원입니다.

다만 이 부족분을 그대로 매수인 인수액으로 확정하면 안 됩니다. 이 사건에는 대항력 포기 및 미전액 변제 시 임차권등기 말소를 약속한 확약서가 존재하기 때문입니다. 따라서 확약의 효력 및 이행을 전제로 실질 인수액은 0원*이며, 계산상 부족분 8,196,000원은 확약이 적용되지 않을 경우의 위험액으로 구분해야 합니다.

회차별 미배당액은 각 매각가에서 집행비용과 임차인 우선변제액을 반영한 계산상 부족분입니다. 확약의 효력이 유지되고 이행된다는 전제에서 매수인 실질 인수액은 별도로 0원으로 평가합니다.

실거래 비교가격을 기준으로 한 시세 우위 여부는 판단을 보류합니다. 감정가와 최저가가 동일하다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없으며, 최근 거래가격 및 개별 호실의 상태를 확인한 뒤 별도로 입찰 상한을 정해야 합니다.

③ 임차인 현황 및 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)

실제 임차인은 1명입니다. 박민정 씨는 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 임차인으로, 보증금은 164,170,000원입니다. 배당요구도 확인되며 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분류됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 별도의 경매채권으로 표시되어 있으므로, 이를 임차인 보증금에 더해 매수인 인수액으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

집행비용 약 3,026,000원과 임차인 배당 155,974,000원을 합산하면 매각대금 159,000,000원이 소진됩니다. 주택도시보증공사의 경매채권은 예상배당 0원이며 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 칠보초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트와 근린생활시설, 전·답 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층이며, 사용승인일은 2020년 5월 15일입니다. 외벽 석재붙임 마감, 샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 난방·위생·급배수 설비, 소화전 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남서측 및 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고, 북서측으로 폭 약 6m의 보행자도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역 등으로 기재되어 있습니다. 토지는 대체로 세장형 평지이며 근린생활시설 및 오피스텔 등의 부지로 이용 중입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실거래 가격 비교자료가 확인되지 않아 시세 대비 가격 경쟁력이나 매각 환금성을 단정할 수 없습니다. 인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확보. 2026년 6월 1일 제출된 확약서 원문을 확인하세요. 신청채권자의 제출 사실뿐 아니라 박민정 씨에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 약속의 적용 범위, 조건, 이행 시점을 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 보증금이 전액 배당되지 않는 경우에도 임차권등기를 말소하겠다는 약속이 실제로 이행 가능한지 확인하세요. 확약의 효력과 말소 절차가 불분명하면 계산상 미배당액을 인수위험으로 고려해야 합니다.
• 근저당권 1건 대조. 등기부 요약에 집계된 근저당권의 설정일, 채권자, 채권액, 말소 여부를 원본 을구에서 확인하세요. 임차권보다 앞선 권리인지 여부는 대항력 및 배당순위 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2022년 3월 7일 갑구에 등록된 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간 잔존 여부 및 낙찰 후 임대사업자 지위·의무 관련 사항을 확인하세요.
• 실제 점유 및 인도. 임차권등기가 되어 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현황조사와 전입세대 확인을 통해 실제 거주자, 점유자 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서 감정가 159,000,000원을 적정 시세로 간주하지 마세요. 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익을 확인한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고 실제 인수자금에 반영하세요.
• 배당 원본 대조. 매각물건명세서, 임차인의 배당요구 내역, 확약서 및 등기사항전부증명서를 서로 대조하세요. 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목도 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금보다 중요한 것은 확약의 이행”

수원 2026타경50033은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 박민정 씨의 보증금 164,170,000원이 최저매각가 159,000,000원을 웃도는 오피스텔 경매입니다. 일반적인 배당 계산에서는 집행비용을 반영한 미배당액 8,196,000원이 발생합니다.

그러나 2026년 6월 1일 제출된 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 있습니다. 이 확약이 유효하고 약속대로 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원*으로 평가됩니다. 따라서 단순히 보증금이 최저가보다 많다는 이유만으로 인수금액을 8,196,000원으로 확정해서도 안 되고, 반대로 확약서만으로 아무런 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.

특히 등기부 요약에 집계된 근저당권 1건의 상세가 확인된 권리 내역과 일치하는지 원본 대조가 필요합니다. 민간임대주택등기의 효력과 실제 점유 상태도 함께 살펴야 합니다. 시세 비교자료 역시 확인되지 않아 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다.

권리분석의 핵심은 확약 이행 여부, 가격 판단의 핵심은 별도 시세 검증입니다. 확약서 원본과 임차권 말소 가능성, 근저당권의 선후관계를 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 8,196,000원은 신건 매각가에서 집행비용과 우선변제 배당을 반영한 계산상 미배당 보증금입니다. 확약서의 효력이 인정되고 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약속대로 이행된다는 전제에서 매수인 실질 인수액을 0원으로 평가한 것입니다. 확약이 이행되지 않거나 효력이 인정되지 않을 경우 실제 인수위험은 달라질 수 있습니다.