청주지방법원 2025타경4179. 청주시 청원구 내수읍 풍정리 소재 창고 및 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 농업회사법인그래도주식회사이며, 2023년 4월 증여로 소유권이 이전됐습니다. 이후 청주농업협동조합이 2024년 6월 설정한 채권최고액 10억 4,880만원의 근저당권을 보유하고 있고, 이를 바탕으로 2025년 8월 임의경매가 개시됐습니다.
이 물건은 일반 주거용 부동산과 달리 토지 취득요건과 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다. 특히 2023년 8월 전입한 신경철 씨의 보증금이 확인되지 않습니다. 전입일은 기준권리로 표시된 압류보다 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 배당표의 매수인 인수 0원만 믿어서는 안 됩니다.
또한 매각물건명세서에는 목록4·5의 농지취득자격증명원 제출 요구와 미제출 시 입찰보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다. 매각 대상 토지와 그 지상 시설물의 소유·매각 포함 여부도 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 풍정리 54, 37-50 관련 건물 · 도로명주소: 내수읍 풍정3길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고로 이용 중 |
| 건물 구조 | 주건축물 제2동 · 일반철골구조 · 샌드위치판넬지붕 · 단층 |
| 토지 현황 | 면적 995.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 자루형 |
| 토지 공시지가 | 104,300원/㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인그래도주식회사 (2023.04.10. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,634,346,000원 / 1,634,346,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 청주농업협동조합 / 950,624,682원 |
| 주요 근저당 | 청주농업협동조합 · 채권최고액 1,048,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 관정만 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 산정과 말소등기부터 대조
등기상 확인되는 주요 흐름은 다음과 같습니다.
- 소유권. 2023.04.10. 최영진에서 농업회사법인그래도주식회사로 증여에 의한 소유권이전이 이루어졌습니다.
- 과거 근저당. 괴산농협 1,140,000,000원, 장남규 75,000,000원, 이장우 50,000,000원의 근저당은 2024.06.17. 해지에 따른 말소등기가 이루어졌습니다.
- 현재 근저당. 2024.06.17. 청주농업협동조합이 채권최고액 1,048,800,000원의 근저당을 설정했습니다. 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 후순위 압류. 2025.03.19. 청주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
- 경매개시. 2025.08.20. 청주농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
- 가압류. 2026.08.31. 청주축산업협동조합의 400,000,000원 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
2023.08.04. 국 명의 압류는 이후 2023.11.13. 말소등기가 확인됩니다. 따라서 과거 압류와 근저당의 설정·말소 이력을 구분해야 합니다. 현재 표시된 청주농협 근저당과 청주시 압류, 청주축협 가압류의 매각 소멸 여부는 등기 원본 및 매각물건명세서와 최종 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 선행, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 권리 상태 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 신경철 | 2023.08.07 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
보증기관 승계 아님 |
| 실제 임차인 | 1명 · 신경철 |
|---|---|
| 전입신고 | 2023.08.07 |
| 보증금 / 차임 | 미상 / 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 점유 부분 / 용도 | 미상 |
| 배당요구 | 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 임대차 관계 확인 전 판단 불가 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 |
이 점유자는 보증기관의 대위·승계 중복 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류되는 1명입니다. 전입일이 앞서 있다는 사실만으로 임차보증금과 인수액이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 물건 이용상태는 창고이므로 실제 임대차 유형과 점유 목적, 점유 범위도 확인해야 합니다.
대항력이 인정되는 임차인이라면 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 인수액을 계산할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권을 인정하거나 배당금을 추정해서는 안 됩니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 판단보다 배당 구조 확인
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,634,346,000원으로 신건입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 이 가격이 주변 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 토지와 창고가 결합된 물건인 만큼 단순한 주거용 부동산 가격 비교를 적용해서도 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,634,346,000원 | 1,448,800,000원 | 0원 | 166,802,540원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,307,476,800원 | 1,292,002,032원 | 156,797,968원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,045,981,440원 | 1,033,121,626원 | 415,678,374원 | 0원 |
유찰 시나리오의 채권자 배당액과 미배당액은 각 매각가에 따른 배당 계산값입니다. 임차인 보증금 및 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,634,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.1% 추정) | - | 18,743,460원 |
| 1. 근저당 · 청주농업협동조합 | 1,048,800,000원 | 1,048,800,000원 |
| 2. 가압류 · 청주축산업협동조합 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 166,802,540원 |
현재 회차의 배당 계산상 채권자 총 청구액은 1,448,800,000원이며 전액 배당되는 것으로 산정됩니다. 집행비용을 차감한 뒤 소유자에게 166,802,540원이 남는 구조입니다.
다만 청주농업협동조합의 경매 신청채권액은 950,624,682원이고, 배당 계산에 반영된 근저당 채권최고액은 1,048,800,000원입니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있으므로 실제 피담보채권액과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
⑤ 매각 대상과 제외 시설물 — 현장 확인 필수
매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외 관정만 포함된다고 기재되어 있습니다. 토지 위에 존재하는 시설물이라고 해서 모두 낙찰자에게 귀속되는 것은 아닙니다.
| 일괄매각 | 매각물건명세서에 일괄매각으로 표시 |
|---|---|
| 포함 물건 | 제시외 관정 |
| 매각 제외 | 컨테이너 2동, 창고 및 견사 |
| 토지 경계 | 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 사항은 측량 필요 |
| 평가 사항 | 옹벽 및 자생수목은 토지에 포함하여 평가 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 해당 사항 없음 |
특히 토지 경계가 불분명하다는 감정평가 의견이 있습니다. 인접 토지와의 경계가 실제 점유 현황과 일치하는지 측량으로 확인해야 합니다. 매각 제외 시설물의 철거 및 사용 문제도 별도 검토 대상입니다.
⑥ 농지취득자격증명 — 입찰보증금 몰수 조건 주의
매각물건명세서 비고에는 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로, 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 확인한 뒤 입찰하도록 안내되어 있습니다.
- 목록별 지목 확인. 목록4·5 각각의 지목과 실제 이용 현황, 농지 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 취득자격 확인. 입찰자 본인 또는 법인의 농지취득 가능 요건과 자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 사전 문의해야 합니다.
- 발급기간 확인. 발급에 필요한 기간과 제출기한을 확인하고 매각기일에 맞춰 준비해야 합니다.
- 보증금 위험. 농취증을 제출하지 못하면 입찰보증금 몰수 위험이 있으므로 발급 가능 여부가 확인되기 전에는 입찰을 진행하지 않는 편이 안전합니다.
⑦ 입지·토지이용·환금성 메모
- 입지. 청주시 청원구 내수읍 풍정리 소재 풍정2리경로당 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 소규모 공장, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스 정류장까지의 거리와 배차노선을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 주변 규제. 지구단위계획구역 및 녹지용지와 접하는 부분이 있어 해당 구역의 세부 규제와 건축 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 지형. 완경사·자루형 토지이며 도로 접면은 세로한면(가)으로 평가되어 있습니다.
- 건물 상태. 일반철골구조 샌드위치판넬 지붕의 단층 창고이며 기본적인 위생·급배수·전기설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 소규모 공장·학교·농경지 혼재 지역의 창고 및 토지 물건으로, 일반 주거용 부동산과 다른 수요층과 이용 제한을 고려해야 합니다. 실거래 비교와 실제 임대·매수 수요 확인이 선행되어야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 신경철 씨의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 점유 부분을 확인하세요. 확인 전에는 인수액 0원으로 판단하지 마세요.
- 기준권리 원본 대조. 2024.03.04. 괴산군 압류와 2024.03.11. 압류 말소등기의 관계를 원본 등기부로 확인하고 말소기준권리를 확정하세요.
- 농취증 사전 확인. 목록4·5의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출기한을 관할 행정기관에 확인하세요. 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 있습니다.
- 제외 시설물. 컨테이너 2동, 창고, 견사의 소유관계와 점유관계, 이동·철거 가능 여부를 확인하세요.
- 관정 확인. 제시외 관정은 매각에 포함되므로 실제 위치와 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 경계 측량. 인접지와 경계가 불분명하다는 감정평가 의견이 있으므로 측량을 통한 면적·경계 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 관련 행위 제한을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 16.34억을 그대로 적정가로 간주하지 말고 토지별 이용가치, 건물 상태, 제외 시설물 및 실제 거래사례를 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 관련 공부를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “창고·토지는 권리보다 취득조건과 현장이 먼저다”
청주 2025타경4179는 감정가와 최저가가 16억 3,434만원인 신건 창고·토지 일괄매각 물건입니다. 청주농협 근저당과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 현재 회차의 배당 계산에서는 채권자가 전액 배당받는 구조입니다.
그러나 이 물건을 단순히 권리상 깨끗한 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 첫째, 2023년 8월 전입한 신경철 씨의 보증금이 미상이고 대항력 가능성이 있습니다. 둘째, 기준권리로 표시된 2024년 3월 압류에는 같은 달 말소등기가 존재합니다. 셋째, 목록4·5에는 농지취득자격증명 제출 의무와 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
여기에 컨테이너 2동·창고·견사의 매각 제외, 토지 경계 불분명, 실제 이용규제까지 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 상황에서 감정가만으로 가격 경쟁력을 판단할 근거도 부족합니다.
