청주지방법원 2026타경50590. 청주시 흥덕구 강서동 레지던스 마리 6층 604호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)이며, 전용면적은 22.74㎡입니다. 방 1개와 화장실 1개로 구성된 소형 주거시설로, 철근콘크리트구조 8층 건물의 6층에 위치합니다. 소유자는 안명수이고, 박시은이 신청한 강제경매가 진행 중입니다.

이 사건의 핵심은 건물의 외형이나 최저가가 아닙니다. 임차인이 언제 대항력을 갖췄고, 매각대금에서 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는가입니다. 박시은의 전입신고일은 2022.01.18로, 말소기준권리인 웰컴저축은행 가압류의 접수일 2025.09.08보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 말소와 보증금 인수는 다르다

등기부에서 주목할 지점은 2025.09.08 가압류입니다. 이것이 말소기준권리이고, 웰컴저축은행의 청구금액은 737,326,170원입니다. 이후 등기된 박시은의 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.

과거 우리은행 근저당권 2건과 청주축산업협동조합 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 이 근저당권들을 존속하는 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다. 다만 2022.12.06 등기된 민간임대주택등기는 별도로 확인할 사항입니다. 해당 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재돼 있으므로, 매각 이후의 등록 상태와 관련 의무를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험의 핵심

실제 임차인으로 파악되는 사람은 박시은 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 신고는 없으며, 박시은의 임차보증금은 60,000,000원입니다.

제시된 배당표는 박시은의 우선변제 배당을 0원으로 놓고 있습니다. 다만 임차권등기에는 2021.12.08 확정일자가 기재돼 있으므로, 실제 우선변제권 성립 여부와 배당순위는 원본 자료를 통해 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 리포트의 인수액은 제시된 배당 시뮬레이션을 따른 예상액이며, 실제 배당 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

③ 가격·환금성 — 최저가보다 실질취득 부담을 보자

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 70,000,000원입니다. 그러나 제시된 배당 가정에서는 임차인에게 보증금이 배당되지 않아, 별도의 60,000,000원 인수 부담이 남습니다. 따라서 현재 회차에서 실질적으로 고려할 취득 부담은 130,000,000원입니다.

레지던스마리는 24세대 규모이고, 집계된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.1회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이는 입찰 수요와 환금성에 주의가 필요한 지표입니다. 다만 개별 물건의 낙찰 가능성을 이 수치만으로 확정할 수는 없습니다.

회차별 최저매각가·인수액·미배당액은 제시된 시뮬레이션 기준입니다. 실제 인수액은 임차인에게 배당되는 보증금과 확정된 권리관계에 따라 달라집니다.

특히 1회·2회 유찰 시에는 최저매각가가 보증금 60,000,000원보다 낮아집니다. 이런 대항력 인수형 물건은 낙찰가가 낮아져도 그만큼 매수인의 미변제 보증금 부담이 남을 수 있으므로, 실질취득 부담이 보증금 수준 이하로 내려간다고 보아서는 안 됩니다. 이 사건의 제시된 시뮬레이션은 세 회차 모두 보증금 전액 인수를 가정하고 있어, 유찰 가격만으로 매수 메리트를 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 사용했습니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 인수액 60,000,000원은 매각대금에서 지급되는 배당이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 박시은의 임차보증금과 경매신청 청구액이 동일하게 표시되지만, 이를 서로 다른 실제 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시외버스터미널 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 도시형생활주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 6층 604호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 방 1개·화장실 1개로 구성됩니다. 단지 전체는 24세대이고 준공일은 2011.12.10입니다.
• 도로. 남측 및 서측에 폭 약 10m의 포장도로가 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 가장형입니다.
• 토지이용규제. 도시지역·준주거지역·강서지구 지구단위계획구역이며, 주거용지에 해당합니다. 건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하의 계획이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 1,645,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 24세대 소규모 단지이며, 경매 통계상 평균 7.1회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 매도 시 수요층과 적정 가격을 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 박시은의 대항력과 보증금 잔액 인수 조건을 확인하세요. 예상 인수액은 60,000,000원입니다.
• 배당순위 재검토. 임차권등기에 기재된 2021.12.08 확정일자와 2022.01.18 전입일을 기준으로 실제 우선변제권, 배당요구의 적법성 및 배당 가능액을 확인하세요.
• 동일인 관계 확인. 박시은이 임차인과 강제경매신청 채권자로 나타나는 사유, 임대차계약서, 보증금 지급 내역 및 집행권원을 대조하세요.
• 실질취득 기준 가격 판단. 현재 회차는 최저가 70,000,000원에 예상 인수액 60,000,000원을 더한 130,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재산정. 다음 회차 가격이 56,000,000원, 44,800,000원으로 하락하더라도 임차인의 미변제 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 회차마다 배당액과 인수액을 다시 확인하세요.
• 실거래가격 확인. 동일 건물 또는 주변 유사 공동주택의 전용 22.74㎡ 실거래가격과 실질취득 부담을 비교한 후 입찰 상한을 결정하세요.
• 민간임대주택 등록. 기존 민간임대주택등기의 상태와 경매 매수인에 대한 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 점유·명도. 실제 점유자와 현재 점유 상태를 확인하고, 임차보증금 반환 및 인도 협의에 필요한 비용과 절차를 검토하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액을 관리주체에 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당 관련 서류를 최종 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 싸지 않을 수 있다”

이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험입니다. 최저매각가 70,000,000원에만 주목하면 소형 주거시설을 비교적 낮은 가격으로 취득할 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 제시된 배당 가정에서는 박시은의 보증금 60,000,000원이 매수인에게 전액 인수될 수 있어, 실질취득 부담은 130,000,000원입니다.

말소기준권리인 웰컴저축은행 가압류 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 말소되지만, 말소기준권리 이전에 성립한 임차인의 대항력과 보증금 반환 문제는 별개입니다. 또한 임차인과 경매신청 채권자의 동일인 관계, 우선변제권 판단, 민간임대주택등기까지 확인할 사항이 남아 있습니다.

여기에 24세대 규모와 평균 7.1회 유찰이라는 경매 통계도 환금성 측면에서 부담입니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상황에서 최저가가 낮다는 이유로 가격상 유리하다고 단정할 수 없습니다.

종합 판단은 신중 접근입니다. 입찰에 앞서 임차인의 실제 권리와 예상 배당액을 확정하고, 보증금 인수를 포함한 실질취득 부담이 주변 거래가격에 비해 충분히 유리한지 검증해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수 위험의 해소와 실제 취득원가입니다.