인천지방법원 2026타경30316. 경기도 부천시 원미구 심곡동 도양라비앙오피스텔 4층 402호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 4,100만원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG), 청구금액은 168,181,474원입니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 사실입니다. 최치언 씨는 2021년 10월 15일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 10월 20일 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022년 3월 15일 의정부시 압류보다 앞섭니다.

따라서 일반적인 배당 계산만 보면 임차보증금의 미배당분을 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 다만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 그렇다고 권리 위험이 처음부터 없었던 물건은 아닙니다. 확약서의 실제 적용 범위와 이행 조건을 확인해야 합니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 최근 거래 기준 가격은 1억 2,200만원인데 최저가가 1억 4,100만원입니다. 확약이 유효해 인수액이 0원이 되더라도 신건 가격 자체가 최근 거래 수준을 상당히 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소동의 확약

이 사건에서 말소기준권리는 2011년의 과거 근저당권이 아닙니다. 우리금융저축은행의 2011년 근저당권은 채권최고액 3,900,000,000원으로 설정됐지만 2013년 7월 31일 이미 말소됐습니다.

현재 권리분석의 기준은 2022년 3월 15일 접수된 갑구 8번 의정부시 압류입니다. 그 이전인 2021년 10월 20일에 임차인 최치언 씨가 전입과 점유를 시작했고, 확정일자도 2021년 10월 15일에 받았습니다. 따라서 임차인의 대항력 및 우선변제권 판단은 2023년 임차권등기 접수일만으로 판단해서는 안 됩니다.

2023년 10월 25일 임차권등기가 접수됐다는 사실과, 임차인의 실질적인 대항력·우선변제권이 발생한 시점은 구분해야 합니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후에 설정됐지만, 임대차계약·전입·점유·확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 최치언 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 임차인 명단에 별도 임차인으로 추가 합산하지 않습니다. 보증금 1억 5,000만원을 두 번 합산하는 방식으로 계산해서도 안 됩니다.

이 사건의 핵심은 대항력 자체가 없다는 것이 아니라, 존재하는 대항력에 대해 말소동의 확약이 제출됐다는 것입니다. 따라서 확약의 존재와 효력을 별개로 확인해야 합니다. 특히 확약서가 최치언 씨의 임차권등기 및 대항력 관련 권리까지 실제로 정리하는 범위인지, 말소 절차에 어떤 조건이 붙어 있는지를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

도양라비앙오피스텔의 전용 39.14㎡ 기준 거래자료입니다. 해당 건물은 총 23세대로, 대규모 아파트 단지와는 다른 거래 규모와 환금성 특성을 고려해야 합니다.

전체 거래 평균은 130,250,000원입니다. 하지만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래 지표를 우선해야 합니다.

제공된 최근 12개월 평균은 122,000,000원(1건)이며, 최신 거래도 2024년 4월의 122,000,000원입니다. 감정가이자 최저가인 141,000,000원은 이 가격의 115.6%입니다. 금액으로는 최근 거래 기준보다 19,000,000원 높습니다.

가격 추세 지표 역시 -8.3%입니다. 최근 거래 수준이 과거보다 낮아진 하락 추세로 해석해야 합니다. 현재 신건 가격에 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.

④ 대항력 임차인 배당과 실질취득 — 확약 적용이 핵심

현재 최저가 141,000,000원을 낙찰가로 가정한 배당 계산입니다. 아래 표는 확약에 따른 인수 위험 해소를 적용하기 전의 배당 산식입니다.

현재 최저가 141,000,000원 기준. 집행비용은 약 2.0% 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 미배당액은 확약이 적용되지 않는 경우의 계산상 부족분입니다.

⑤ 유찰별 미배당과 실질취득 시나리오

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 확약이 효력을 갖지 못하는 경우에는 단순히 유찰되어 최저가가 낮아진다고 취득 부담까지 같은 폭으로 줄어드는 것이 아닙니다.

위 금액은 확약 미적용을 가정한 배당 시나리오입니다. 집행비용 차감 후 보증금 미배당액을 더한 계산이며, 실제 배당과 당해세 등에 따라 변동할 수 있습니다.

표에서 보듯 최저가가 1억 4,100만원에서 9,024만원으로 낮아져도 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 금액은 약 1억 5,200만원 수준으로 유지됩니다. 이는 보증금 1억 5,000만원에 집행비용 추정액이 반영된 결과입니다.

반대로 HUG의 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우에는 위 미배당 보증금을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 판단하므로, 각 회차의 실질 인수액은 0원*입니다. 두 시나리오를 혼동하면 안 됩니다.

⑥ 압류 및 후순위 권리 — 소멸과 세금 확인

등기부에는 말소기준권리 이후 여러 압류와 가압류가 확인됩니다. 원칙적으로 매각으로 소멸할 후순위 권리이지만, 압류의 존재 자체가 세금 및 배당관계 확인을 필요로 합니다.

신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액은 168,181,474원입니다. 현재 배당 시나리오에서는 임차인 보증금 배당 이후 잔여가 없어 HUG 및 신용보증재단중앙회에 배당되는 금액은 없는 것으로 계산됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천대학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 부천역이 있어 대중교통 접근이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물로, 2011년 8월 30일 사용승인됐습니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소화전 및 기계식 주차설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 330.6㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 공시지가 기준은 2,839,000원/㎡이며, 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 세부 토지이용계획과 허가구역 적용 여부는 원본으로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있으며, 공부와의 차이도 별도 표시되지 않았습니다. 다만 402호와 202호의 호수 불일치는 별도로 해결해야 합니다.
• 환금성. 총 23세대 규모의 소규모 오피스텔입니다. 확인되는 거래는 4건이고 가격 범위는 119,000,000원~150,000,000원입니다. 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 호수 불일치부터 해결. 사건 대상은 4층 402호인데 감정평가 기재에는 2층 202호가 나타납니다. 감정평가서 원본, 도면, 건축물대장, 현황조사서와 실제 호수를 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
• HUG 확약서 원본 확인. 최치언 씨의 임차권등기 말소 및 대항력 관련 권리정리가 확약서의 적용 범위에 포함되는지 확인하세요. 확약 주체, 적용 대상, 이행 조건, 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
• 배당과 인수액 구분. 신건 기준 배당표상 보증금 부족액은 11,774,000원입니다. 확약이 유효하게 적용될 때만 실질 인수액 0원으로 판단해야 합니다.
• 임차인 점유 및 명도. 최치언 씨의 실제 점유 상태, 배당요구, 임차권등기 말소 진행 및 인도 조건을 확인하세요. 확약서가 있다는 이유만으로 실제 인도 절차까지 자동으로 해결됐다고 판단하면 안 됩니다.
• 세금 압류 확인. 의정부시·부천시·양주시 압류와 관련된 체납세금, 당해세 여부, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요.
• 실거래 재확인. 최근 12개월 평균 1.22억이라는 지표와 개별 거래목록의 최신월 2024.04 사이에 시점 차이가 있습니다. 최신 거래 및 동일 면적·층의 거래를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최저가 1.41억은 최근 거래 기준보다 15.6% 높습니다. 확약 적용으로 인수 위험이 해소되더라도 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
• 관리비 및 주차. 기계식 주차설비가 기재되어 있으므로 주차 운영상태와 관리비 체납 및 공용부분 미납액을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서·실거래 원본을 교차 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 줄여도, 비싼 가격은 남는다”

이 물건은 일반적인 선순위 대항력 임차인 인수형 경매입니다. 최치언 씨의 보증금은 1억 5,000만원이고, 전입·점유·확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 임차인의 권리를 가볍게 볼 수 없습니다.

다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 확약서가 실제로 유효하게 이행된다면 가장 큰 권리 위험은 상당 부분 해소됩니다. 그러나 확약 미적용 시에는 신건 기준 11,774,000원의 미배당 보증금이 매수인 인수 위험으로 남습니다.

가격은 별개의 문제입니다. 최근 거래 기준 1억 2,200만원에 비해 신건 최저가는 1억 4,100만원으로 15.6% 높고, 추세 지표도 -8.3%입니다. 확약을 적용해 인수액이 0원이 되더라도 신건 가격이 저렴해지는 것은 아닙니다. 확약이 적용되지 않는다면 실질취득 부담은 약 1억 5,200만원 수준으로 유지됩니다.

여기에 23세대 규모의 소형 오피스텔이라는 환금성 문제, 세 곳의 지자체 압류, 최근 거래자료의 시점 불일치, 감정평가서의 402호와 202호 불일치까지 있습니다.

최종 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 확약서만 보고 권리 위험이 완전히 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 호수 불일치는 입찰 전 반드시 해결해야 합니다. 이 물건은 권리 인수 부담을 낮출 가능성은 있지만, 현재 가격으로 취득할 경제적 근거가 부족합니다. 확약 확인, 물건 동일성 확인, 가격 재산정이 선행되어야 합니다.