인천지방법원 2026타경30329. 부천역 북동측 인근에 위치한 에코스마트3의 19층 1906호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택-원룸형이며, 전용면적은 12.16㎡입니다. 이 물건은 단순히 가압류가 여러 건 붙어 있는 소형 주택으로 이해하면 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력 있는 임차권이 존재하기 때문입니다. 임차인 최우진의 보증금은 83,000,000원으로 최저매각가 61,000,000원을 초과합니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

하지만 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기와 관련하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 따라서 해당 확약이 유효하게 적용되는 경우 최우진 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 이 확약은 최우진의 해당 임차권에 관한 것이며, 그 밖의 별도 임차인이나 미확인 점유자에게까지 효력이 확장되는 것은 아닙니다. 현장조사가 폐문 등으로 제한된 만큼 추가 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

등기부에는 말소기준권리 이후 토스뱅크 가압류, 부천시·여주시의 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기재되어 있습니다. 이들 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행 근저당권과 우리금융캐피탈의 종전 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다. 다만 후순위 압류의 등기상 소멸과 세금의 실제 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 국세·지방세 관련 채권 중 당해세가 있다면 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이며, 확인된 실제 임차인 최우진과 구분해야 합니다. 신청채권자의 청구액 93,711,205원을 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 최우진의 보증금은 83,000,000원 한 건으로 계산합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세 이상

에코스마트3는 91세대 규모이며, 대상 호실의 전용면적은 12.16㎡입니다. 비교 가능한 전용면적 12.16~13.26㎡대의 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균 거래금액은 60,333,333원입니다. 그러나 최근 거래를 우선하여 보면 최근 12개월 9건 평균은 60,222,222원이고, 가장 최신인 2026.08 거래는 55,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -0.7%로 하락 방향입니다.

전체 실거래 범위는 50,000,000~72,000,000원으로 편차가 있습니다. 하지만 높은 거래가격이 존재한다는 이유만으로 최저가 61,000,000원을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 비교한 최저가 비율은 101.3%이며, 최신 거래가 55,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -0.7%입니다. 확약을 반영한 실질취득액 61,000,000원을 기준으로 판단하더라도 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)

집행비용 1,498,000원 차감 후 임차인 최우진에게 59,502,000원이 배당되는 추정입니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사를 포함한 후순위 채권자의 예상배당액은 0원입니다. 이 배당표는 채권자 간 배분에 관한 계산이며, 매수인이 실제 부담하는 임차보증금은 말소동의 확약의 효력까지 반영하여 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 효력이 결정적

이 물건은 확약 적용 여부에 따라 실질취득비용의 구조가 완전히 달라집니다. 말소동의 확약을 고려하지 않은 일반적인 선순위 임차보증금 인수 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가합니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되어 해당 임차권 인수가 해소되면 매수인은 해당 미배당 보증금을 실질적으로 승계하지 않는 것으로 판단합니다.

※ 룰상 미배당 보증금은 말소동의 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션 수치입니다. 확약이 유효하게 이행되면 최우진 임차권에 관한 실제 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 확약의 효력이 확인되지 않는 경우에는 표의 미배당 보증금이 매수인 인수위험을 나타냅니다. 표의 금액은 각 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정이며, 취득세·명도비·기타 취득비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2014.06.27 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 등이 갖추어져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 해당하며 철도보호지구에 저촉됩니다. 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 개별 적용 여부는 대상 용도와 지정기간을 대조할 필요가 있습니다.
• 토지. 토지면적 586.5㎡, 지목 대, 공시지가 4,148,000원/㎡입니다. 남측 약 6m 도로에 접합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 확인되며, 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 91세대 규모의 소형 원룸형 주택입니다. 비교 실거래는 50,000,000~72,000,000원으로 편차가 있으며, 최근 거래 추세는 -0.7%입니다. 경매 평균 유찰 2.8회, 매각률 10.53%를 고려하면 재매각 시 유동성에 유의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 문구, 적용 대상, 조건, 이행 절차 및 말소 시점을 확인해야 합니다. 이 문서가 최우진 임차권의 실질 인수 0원 판단을 뒷받침하는 핵심 근거입니다.
• 선순위 임차권 검증. 최우진의 임대차계약, 주민등록, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 추가 점유관계 조사. 현장조사가 폐문 등으로 제한되었으므로 실제 점유자, 별도 임대차, 전입세대 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 확약 밖의 미상 임차인이 확인되면 별도 인수위험이 남습니다.
• 세금 압류. 부천시·여주시 압류 및 국세·지방세 관련 채권의 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당표에 반영되지 않은 세금은 임차인 배당액과 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 실거래 시세 확인. 최근 12개월 평균 60,222,222원, 최신 거래 55,000,000원, 하락 추세 -0.7%를 우선 고려해야 합니다. 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 61,000,000원은 최근 시세 이상입니다. 유찰에 따른 가격 변화를 검토하되 확약 유효 여부에 따라 실제 인수구조가 달라진다는 점을 반드시 구분해야 합니다.
• 명도와 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 가능성 및 공용부분 미납 관리비를 조사해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “확약이 해결하는 것은 권리, 가격까지는 아니다”

이 물건은 선순위 임차보증금 83,000,000원이 존재한다는 사실만으로 판단해서도, 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실만으로 안전하다고 단정해서도 안 됩니다. 원칙적으로 최우진의 대항력 있는 임차보증금은 낙찰자에게 승계될 수 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 확인된 해당 임차권의 인수는 실질 0원으로 해소됩니다. 따라서 입찰 전 가장 먼저 확인해야 할 서류는 확약서 원본과 그 이행 조건입니다.

확약이 유효하더라도 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 60,222,222원의 101.3%이며, 최신 거래가 55,000,000원보다 높습니다. 거래 추세는 -0.7%로 하락 방향이고, 건물의 평균 유찰 횟수는 2.8회, 매각률은 10.53%입니다. 신건 가격에 적극적인 가점을 줄 만한 근거가 부족합니다.

더욱이 폐문 등으로 현장조사가 제한되어 미확인 점유관계에 대한 불확실성이 남아 있습니다. 확약이 최우진 임차권에만 적용된다는 점을 고려하면 추가 임차권이 확인되는 경우 별도의 인수분석이 필요합니다. 종합 판단은 C등급입니다. 확약 원본의 유효성 검증과 추가 점유관계 확인을 선행하고, 가격은 최근 실거래 수준과 환금성 위험을 반영하여 신중하게 접근하는 것이 적절합니다. 확약 확인은 필수, 신건 가격 메리트는 부족 — 권리와 가격을 모두 검증해야 하는 물건입니다.