인천지방법원 2026타경30354. 부천시 원미구 중동에 있는 중동대우마이빌2 5층 522호 오피스텔입니다. 감정가는 118,000,000원, 첫 매각기일의 최저매각가도 동일합니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며, 청구금액은 128,000,000원입니다. 등기상 소유자는 임재준으로, 2024년 9월 25일 거래가액 128,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 핵심은 최저가격보다 선순위 주택임차권등기와 말소동의 확약서의 관계입니다. 임차인 박재인은 2022년 9월 13일 확정일자를 받고, 같은 해 10월 21일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 주택임차권등기는 2024년 10월 30일 접수되었으며, 모두 2026년 2월 6일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권을 반드시 검토해야 하는 사건입니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있습니다. 이 확약이 해당 임차권등기의 말소 및 인수 부담 해소에 유효하게 적용된다면 매수인이 실제로 떠안을 임차보증금은 0원으로 판단할 수 있습니다. 그러나 말소동의 확약서와 임차인의 대항력 포기는 법적 의미가 다를 수 있으므로, 확약서 원문에서 적용 대상과 조건, 임차인의 잔여 청구 가능성까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1148-2 중동대우마이빌2 5층 522호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 길주로 270 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 구조 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 임재준 · 2024.09.25 소유권이전 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 | 118,000,000원 |
| 최저매각가 | 118,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 128,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.06 강제경매개시결정 (갑구 13번) |
| 선순위 임차권 | 박재인 · 보증금 128,000,000원 · 을구 5번 |
| 확약 사항 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
| 실질 인수 판단 | 확약 유효 적용 시 0원 · 일반 배당계산상 12,452,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
기존 우리은행 근저당권과 페어차일드코리아반도체 근저당권은 각각 해지되어 등기부상 이미 말소되었습니다. 과거 가처분과 가등기 역시 말소되어 현재 매수인이 인수할 권리로 취급하지 않습니다.
제시된 말소기준권리는 2026.02.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.06.19 접수된 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
확인된 실제 임차인은 박재인 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 신청채권액 128,000,000원을 박재인의 임차보증금 128,000,000원에 더하여 임차보증금 총액을 부풀려서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재인 | 건물의 전부 | 128,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 실제 임차인 |
| 임차인 | 박재인 |
|---|---|
| 사용 부분 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) |
| 임대차계약일 | 2022.09.06 |
| 확정일자 | 2022.09.13 |
| 주민등록일 | 2022.10.21 |
| 점유개시일 | 2022.10.21 |
| 임차권등기일 | 2024.10.30 |
| 임차보증금 | 128,000,000원 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2024.10.30 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 주민등록 및 점유개시 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 매각대금 배당예상 | 115,548,000원 |
| 일반 계산상 미배당 | 12,452,000원 |
| 확약 적용 시 실질 인수 | 0원 (확약 효력 및 적용 범위 확인 전제) |
③ 실질취득액 — 확약 적용 여부가 핵심
이 물건은 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매라면 낙찰가만으로 취득원가를 판단할 수 없습니다. 임차보증금 128,000,000원이 최저매각가 118,000,000원보다 크기 때문입니다.
제시된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지를 선순위 임차인에게 배당합니다. 그 결과 매수인 인수액은 12,452,000원으로 계산됩니다.
신건 최저매각가 기준
낙찰가
118,000,000원
＋ 미배당 보증금
12,452,000원
실질취득액
130,452,000원
취득 부대비용 별도. 집행비용 추정액이 반영된 계산입니다.
해당 임차권 인수 부담 해소 전제
낙찰가
118,000,000원
＋ 실질 인수액
0원
실질취득액
118,000,000원
취득 부대비용 별도. 확약서 효력 확인이 필요합니다.
확약이 적용되지 않는 일반 인수형에서는 낙찰가가 내려가더라도 임차인에게 배당되는 금액이 줄어 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 실질취득액이 임차보증금 128,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 단순히 유찰로 최저가가 내려간다고 해서 총취득비용까지 같은 비율로 감소하는 것은 아닙니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 인수액 변화
| 매각 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 룰상 실질취득 | 확약 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 118,000,000원 | 12,452,000원 | 130,452,000원 | 118,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 94,400,000원 | 35,699,200원 | 130,099,200원 | 94,400,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 75,520,000원 | 54,239,360원 | 129,759,360원 | 75,520,000원 |
룰상 실질취득액 = 각 회차 매각가 + 해당 회차 매수인 인수액. 확약 적용 시 실질취득액은 해당 임차인 인수 부담이 실질적으로 해소된다는 전제의 금액입니다. 모두 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외한 수치입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 전에는 보류
현재 확인할 수 있는 등기상 거래가액은 소유자 임재준의 2024년 9월 취득가액 128,000,000원입니다. 이 금액은 해당 물건의 과거 거래가액이지, 최근 오피스텔 실거래 평균이나 현재 시장가격을 의미하지 않습니다.
따라서 감정가 118,000,000원이 과거 거래가액보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 투자 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 최근 12개월의 동일 건물·유사 호실 거래가격과 최신 거래, 가격 추세를 확인해야 합니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 박재인 · 우선변제 | 128,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 128,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 118,000,000원에서 추정 집행비용 2,452,000원을 공제한 115,548,000원이 선순위 임차인 박재인에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 이 배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사에 대한 별도 배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.
박재인의 임차보증금 중 일반 계산상 미배당액은 12,452,000원입니다. 이는 확약이 적용되지 않는 경우의 인수 위험을 나타내는 금액입니다. 확약이 해당 임차권 인수 부담을 유효하게 해소하면 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
배당표는 집행비용을 추정하고 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액은 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 중동 소재 지하철 7호선 신중동역 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설 및 공공시설 등이 분포합니다. 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 신중동역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 5층 522호입니다. 위생·급배수설비, 난방설비와 공용 승강기설비가 조사되었습니다. 공부상 이용상태는 오피스텔 구조입니다.
- 도로. 북측으로 광대로가 있으며, 동측 및 남측에는 각각 폭 약 10m, 15m의 도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며 과밀억제권역과 철도보호지구 등의 규제를 확인해야 합니다. 토지의 공시지가는 9,306,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 개별 호실의 내부 상태와 실제 사용 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권의 업무·상업시설 혼재 지역에 있는 오피스텔입니다. 교통 접근성은 장점이지만 실제 환금성과 가격 경쟁력은 동일 건물의 최근 거래 및 임대시장 상황을 확인한 후 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 을구 5번 박재인 주택임차권등기의 말소와 매수인 인수 부담 해소에 적용되는지 확인해야 합니다. 확약의 조건 및 효력 발생 시점도 중요합니다.
- 임차인의 대항력과 잔여 청구 여부. 박재인은 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 확약이 임차인의 대항력에 따른 보증금 반환청구까지 해소하는지 확인해야 합니다.
- 일반 계산상 인수액 점검. 확약이 적용되지 않는 경우 신건 기준 12,452,000원, 1회 유찰 시 35,699,200원, 2회 유찰 시 54,239,360원의 인수액이 시뮬레이션에 반영되어 있습니다.
- 실제 임차인과 보증기관 구분. 실제 확인된 임차인은 박재인 1명입니다. 주택도시보증공사의 강제경매 신청채권을 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 최근 실거래 검증. 동일 건물의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인하세요. 소유자의 과거 취득가액을 현재 시세의 직접적인 근거로 사용해서는 안 됩니다.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 명도 협의 가능성과 필요한 절차를 입찰 전 점검하세요.
- 관리비 체납 확인. 오피스텔 공용부분 관리비의 체납 여부와 매수인 부담 가능성을 관리주체를 통해 확인하세요.
- 배당표 재확인. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등의 요소에 따라 실제 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 주택임차권등기명령 관련 서류, 확약서 원문 및 현황조사서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 핵심, 가격은 검증 후”
이 물건은 단순한 권리 안전형 경매가 아닙니다. 임차인 박재인의 보증금 128,000,000원이 최저매각가 118,000,000원을 초과하고, 대항력 및 우선변제권이 말소기준권리보다 앞서 있기 때문입니다.
일반적인 배당 계산에서는 신건 기준 12,452,000원의 매수인 인수 위험이 발생합니다. 유찰될수록 이 인수액은 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 머무릅니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 인수 부담을 유효하게 해소한다면, 박재인에 대한 실질 인수액은 0원이 됩니다.
따라서 이 사건은 확약서의 효력 확인이 권리분석의 최우선 과제입니다. 확약이 유효하면 인수 부담이 해소된 가격으로 접근할 수 있지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가의 저렴함까지 인정할 근거는 없습니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 확약으로 주된 임차권 위험을 해소할 가능성은 긍정적이지만, 선순위 보증금 규모가 크고 확약의 정확한 적용 범위를 확인해야 하며, 현재 시세에 대한 검증도 필요합니다. 권리는 확약서 원문 확인 후 판단하고, 가격은 최근 실거래 확인 후 결정하는 것이 적절합니다.
