인천지방법원 2026타경30402. 경기도 김포시 풍무동 897, 넘버원리치안 6층 606호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이후승 씨이며, 2020년 4월 3일 소유권이전등기가 접수됐고 등기상 거래가액은 132,038,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 115,000,000원입니다.
등기부에서 가장 중요한 날짜는 2024년 1월 18일입니다. 이 날짜에 접수된 고양세무서장의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그런데 임차인 오은별 씨의 전입·점유 개시일은 2022년 4월 5일로 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2022년 3월 7일입니다. 따라서 임차권은 단순히 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 매수인에게 보증금 잔액이 인수될 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
다행히 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있으면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 이 확약을 유효한 것으로 전제하면 오은별 씨의 임차권 인수는 실질 0원입니다. 하지만 확약서가 제출됐다는 사실만으로 모든 조건이 자동 충족되는 것은 아닙니다. 확약서 원본의 대상 권리, 말소 조건, 이행 시점까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 6층 606호 도로명주소: 경기도 김포시 풍무로 168 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 임차인 점유 및 임차권등기 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 10층 · 대상 6층 606호 |
| 사용승인일 | 2020.02.11 |
| 소유자 | 이후승 |
| 소유권 취득 | 2020.04.03 · 거래가액 132,038,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 압류 · 고양세무서장 · 2024.01.18 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 등기사항 증명서 기준일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 말소동의 확약서
말소기준권리는 갑구 6번 고양세무서장 압류입니다. 접수일은 2024년 1월 18일입니다. 그보다 앞선 임차인의 계약일은 2022년 3월 7일, 전입신고 및 점유개시일은 2022년 4월 5일입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞서 발생한 것으로 판단됩니다.
임차권등기는 2024년 4월 18일 접수됐습니다. 등기 접수 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유는 이미 2022년에 완료됐습니다. 임차인은 확정일자도 갖추고 2024년 4월 18일 배당요구를 신청했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 행사할 수 있는 구조입니다.
임차인 현황
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오은별 6층 606호 전부 주거(임차권등기) |
115,000,000원 | 전입 2022.04.05 확정 2022.03.07 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 아님 |
배당요구일 2024.04.18 · 을구 1번 주택임차권등기 · 확약 적용 시 실질 인수 0원. 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고로 분류되지 않습니다.
② 가격 분석 — 신건 1억 3,000만원, 시세 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원입니다. 유찰이 한 번도 발생하지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
이 오피스텔의 최근 12개월 평균 실거래가, 최신 거래가 및 거래 추세를 수치로 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 130,000,000원을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 과거 소유권 취득 거래가액 132,038,000원은 확인되지만, 이는 2020년의 소유권 이전 거래금액으로 현재 시세를 입증하는 자료는 아닙니다.
| 현재 최저매각가 | 130,000,000원 |
|---|---|
| 확약 적용 인수액 | 0원 |
| 현재 실질취득액 | 130,000,000원 |
| 시세 대비 가격 판단 | 비교 근거 부족 · 판단 보류 |
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 2.0%) | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 오은별 보증금(우선변제) | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사(갑구 8번 경매개시결정) | 115,000,000원 | 12,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 130,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,620,000원을 차감한 뒤 임차인 오은별 씨에게 보증금 115,000,000원이 전액 배당됩니다. 이후 주택도시보증공사에는 12,380,000원이 배당되고, 신청채권자 미배당액은 102,620,000원입니다.
현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 결과만으로 확약서의 법적 효력이 입증되는 것은 아닙니다. 확약서가 유효하면 실질 인수 0원이라는 분석이 유지되고, 확약이 적용되지 않는 경우에는 대항력 임차인의 미배당 보증금이 다시 핵심 위험이 됩니다.
유찰별 임차인 인수 위험 시나리오
| 구분 | 매각가 | 확약 미적용 시 이론상 인수액 | 확약 유효 시 실질 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 130,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 104,000,000원 | 13,256,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 83,200,000원 | 33,697,600원 | 0원 |
※ 확약 미적용 시 이론상 인수액은 각 회차 시나리오에 기재된 매수인 인수액입니다. 보증금 명목액은 115,000,000원입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차인의 실질 인수액은 회차와 관계없이 0원으로 분석합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 신풍초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 대형마트, 근린시설, 소규모공장 등이 혼재한 지역으로 평가됐으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 지하 4층·지상 10층이며, 사용승인일은 2020년 2월 11일입니다. 위생·급배수·소화전·스프링클러·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형의 평탄한 토지이며 준주거지역입니다. 토지면적은 1,717.3㎡, 공시지가는 4,113,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종 지구단위계획구역에 해당합니다. 공항시설법상 제3종구역, 다지구, 진입표면구역, 장애물제한표면구역 등의 제한사항이 기재돼 있어 건축·증축·용도변경 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 서측과 동측으로 각각 광대로 및 소로의 포장도로를 이용하는 것으로 조사됐습니다.
- 민간임대주택 등록. 2022년 11월 23일 민간임대주택 등기가 접수돼 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 취지가 기재돼 있으므로 임대사업자 등록 및 말소 여부, 관련 의무의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등 특정 대상의 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 지정기간 경과 후 재지정 여부 및 실제 적용 대상은 입찰 시점에 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있고, 공부와 현황의 차이도 별도로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔 특성상 실제 임대수요, 주거용 사용 가능 여부, 관리비 및 공실 상태가 매각 후 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 실거래와 임대료 수준을 확인하지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원본 확인. 단순 제출 여부를 넘어 대상 임차인 오은별, 을구 1번 임차권등기, 보증금 115,000,000원이 정확히 특정돼 있는지 확인하세요. 말소 동의의 조건과 효력 발생 시점도 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소이행 확인. 매각물건명세서에 인수권리로 기재된 주택임차권등기가 실제로 어떤 절차로 말소되는지 확인해야 합니다. 확약서의 조건을 충족하지 못하면 인수 위험이 남을 수 있습니다.
- 대항력의 원인 날짜 확인. 임차인의 계약·확정일자는 2022.03.07, 전입·점유개시일은 2022.04.05입니다. 말소기준권리인 2024.01.18보다 앞선다는 사실을 등기부와 주민등록 자료로 다시 대조하세요.
- 배당요구 및 배당표 확인. 2024.04.18 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당표와 주택도시보증공사의 채권 내역을 확인해 임차보증금과 신청채권자의 관계를 명확히 파악해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 고양세무서장·김포시·파주세무서장 관련 압류 3건의 체납액과 당해세 여부, 교부청구 내역을 확인하세요. 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 등록사항의 현재 효력, 임대사업자 등록 상태, 임대의무 및 임대료 증액 제한 관련 의무를 확인하세요.
- 오피스텔 실제 점유·명도. 임차권등기와 별도로 현장에 실제 거주자나 다른 점유자가 있는지 확인하세요. 확약은 오은별 씨에게만 적용되므로 다른 점유자의 권리는 별도 판단해야 합니다.
- 관리비 및 시설 상태. 공용부분 관리비 체납액, 개별 사용료, 시설 노후도, 수리 필요 여부를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 시세 및 임대수요 조사. 최근 동일 건물·인근 유사 오피스텔 거래가격과 임대료, 공실률을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요. 감정가 130,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, HUG 말소동의 확약서, 세금 관련 교부청구 내역을 모두 대조하세요.
맺으며 — “확약서가 핵심이고, 확인 전에는 안전하지 않다”
이 물건은 단순히 임차권등기가 말소되는 일반적인 오피스텔 경매가 아닙니다. 임차인 오은별 씨는 2022년 4월 5일 전입·점유를 시작해 2024년 1월 18일 말소기준권리보다 앞선 대항력을 확보했습니다. 보증금도 115,000,000원으로 작지 않습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 임차권 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 명목상 보증금 115,000,000원과 실제 매수인 인수액 0원을 구분해야 하는 이유입니다.
다만 확약서 원본과 조건을 확인하지 않고 인수 0원을 확정 사실처럼 받아들여서는 안 됩니다. 특히 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부, 민간임대주택 등록 상태, 실제 점유관계까지 확인해야 합니다. 시세 비교 자료도 부족하므로 130,000,000원의 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 아직 없습니다.
최종 판단은 조건부 C등급입니다. 확약서가 유효하고 임차권 말소가 이행된다면 임차보증금 인수 위험은 실질적으로 해소될 수 있습니다. 반대로 확약의 적용 범위나 말소 조건에 문제가 있다면 1회 유찰 시 13,256,000원, 2회 유찰 시 33,697,600원의 잠재 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
권리의 핵심은 확약서, 가격의 핵심은 실거래 검증, 마지막 변수는 세금과 명도입니다. 세 가지를 모두 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 않는 것이 합리적입니다.
