인천지방법원 2026타경30404. 경기도 김포시 풍무동 넘버원리치안 5층 501호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 132,000,000원이며, 주택도시보증공사가 120,000,000원을 청구하며 경매를 신청했습니다. 소유자는 이후승으로, 2020년 9월 25일 거래가 129,470,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리관계는 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2023년 4월 26일 접수된 국의 압류인데, 임차인 천성민은 그보다 앞선 2020년 9월 25일 전입하고 점유를 시작했습니다. 따라서 후순위 임차인처럼 자동으로 보증금 부담이 없어지는 구조로 보면 안 됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 이 사건의 핵심적인 위험 완화 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2023.04.26 국의 압류입니다. 이후 접수된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차인의 전입·점유는 2020.09.25로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기가 2024.09.27에 접수되었다는 사실만으로 대항력이 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 확약을 분리해서 봐야 한다

천성민의 최초 임대차계약은 2020.09.04, 전입과 점유개시는 2020.09.25입니다. 말소기준인 2023.04.26보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 판단합니다. 최초계약과 연장계약에 각각 확정일자도 기재되어 있습니다.

예상배당에서는 해당 임차인에게 0원을 배당하는 것으로 계산되어 있으나, 확정일자와 배당요구 관련 기록이 확인되는 만큼 실제 우선변제 순위 및 배당 가능성은 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다. 배당액이 0원이라는 사실과 대항력이 없다는 판단은 서로 다릅니다.

③ 배당 분석 (매각가 132,000,000원 가정)

현재 신건 가격에 매각된다는 가정 아래, 집행비용 2,648,000원을 차감하고 주택도시보증공사에 120,000,000원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여액은 9,352,000원입니다.

위 배당은 집행비용 추정과 신청채권자 청구금액을 반영한 시뮬레이션입니다. 임차인 보증금 120,000,000원은 배당액 0원과 별개로 서류상 인수 위험에 해당하지만, 말소동의 확약 이행을 전제로 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 잔여액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험

이 물건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 낮아질수록 신청채권자의 미배당액이 증가합니다. 다만 임차인의 서류상 보증금 인수액은 모든 회차에서 120,000,000원으로 표시되어 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 검증이 먼저다

감정가는 132,000,000원이고 신건 최저매각가도 같습니다. 소유자 이후승의 2020년 취득 당시 거래가액은 129,470,000원입니다.

그러나 과거 취득가와 현재 감정가만으로 시세 대비 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세를 확인하여 현재 최저매각가 또는 확약 반영 실질취득액과 비교해야 합니다.

⑥ 대지권 미등기 — 별도 확인이 필요한 핵심 사항

이 사건의 매각물건명세서에는 토지의 소유권대지권이 미등기 상태라는 내용이 명시되어 있습니다. 다만 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조에 따라 건물 소유권과 대지사용권을 별도로 분리하여 처분할 수 없다는 점을 전제로, 추후 적정지분의 토지 소유권대지권이 이전될 것을 예상하여 건물과 토지를 일체로 평가했습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포신풍초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 김포골드라인 풍무역이 소재합니다.
• 도로. 서측과 동측에 각각 왕복 6차선 및 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.
• 건물. 사용승인일은 2020.02.11이며, 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 10층 건물입니다. 해당 물건은 5층 501호입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 도시가스, 승강기, 난방설비, 스프링클러 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 현황도면상 오피스텔로 이용 중입니다. 주거 목적 임차권등기도 확인됩니다.
• 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(풍무2)에 속하며 고도지구와 공항 관련 제한구역이 포함되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 민간임대주택. 2022.11.23 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한 등이 기재되어 있으므로 경매 이후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔의 매도 가능성은 주변 수요와 임대수익, 거래가격 및 권리 상태의 영향을 받습니다. 특히 본건은 대지권 미등기 상태이므로 일반적인 오피스텔과 같은 조건으로 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차권 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약이 천성민의 보증금 인수 위험을 실제로 해소하는지, 적용 대상과 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 순위. 천성민은 말소기준권리 이전에 전입·점유했습니다. 확정일자와 배당 관련 기록을 함께 검토하여 실제 배당 및 인수 관계를 확인해야 합니다.
• 보증기관 채권과 임차인 권리 구분. 주택도시보증공사의 청구금액 120,000,000원과 천성민의 임차보증금 120,000,000원을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 압류 4건에 관한 실제 체납액과 당해세 여부, 배당순위 및 매각 이후 말소 처리 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 대지권 미등기. 김포시 취득세 납부 확인자료와 분양대금 완납증명서 등을 검토하고 적정지분 이전·등기 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록과 임대의무기간 관련 사항이 낙찰 이후 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
• 실거래가 검증. 풍무동 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 점유 상태 및 인도 절차를 점검해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비의 미납 여부와 매수인 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서를 최종적으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 호재지만, 권리 확인이 먼저다”

이 사건은 겉으로 보이는 최저가보다 임차보증금 인수 여부가 먼저입니다. 실제 임차인 천성민의 보증금은 120,000,000원이고, 전입·점유 시점은 말소기준권리보다 빠릅니다. 일반적인 후순위 임차권처럼 단순히 매각으로 소멸한다고 판단하면 위험합니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 확약서가 정상적으로 이행된다면 신건 기준 실질취득 예상액은 132,000,000원이며, 여기에 취득세 등 부대비용이 별도로 발생할 수 있습니다.

그러나 대지권 미등기와 세금 압류 4건은 별도의 검토가 필요합니다. 또한 최근 실거래가격을 확인하지 않은 상태이므로, 신건 최저가가 적정하거나 저렴하다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다.

결론은 ‘조건부 검토’입니다. 확약의 효력과 임차권 말소 이행, 조세채권의 배당순위, 대지권 이전 가능성까지 확인한 뒤 시세와 비교해야 합니다. 보증금 인수 문제가 해결되더라도 곧바로 매수하기 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 권리 해결 가능성은 긍정적이지만, 가격 판단과 대지권 검증은 아직 남아 있습니다.