🏷️ 최근 시세 대비 108.9% 📉 최근 추세 -11.6% 👤 실제 임차인 1명 📜 임차보증금 1억 8,000만원
인천지방법원 2026타경30414. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 코모도타워 5층 518호, 오피스텔 경매입니다. 사용승인일은 2021년 1월 22일이고, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 안연숙·이상일 공동소유자이며 각각 1/2 지분을 보유합니다.
이 사건은 일반적인 무인수 권리분석으로 끝내기 어렵습니다. 등기부에는 김은희 씨의 임차보증금 1억 8,000만원에 관한 주택임차권등기가 존재합니다. 더욱이 매각물건명세서에도 해당 을구 임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 중요한 사정이 있습니다. 따라서 확약의 효력이 해당 임차권에 미치는 것을 전제로 실질 인수액은 0원으로 판단하되, 확약서의 당사자·조건·말소 범위를 확인하기 전까지 권리상 완전한 안전물건으로 단정해서는 안 됩니다.
가격도 신중해야 합니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래는 1억 7,900만원인데 신건 최저가는 1억 9,500만원입니다. 전체 과거 거래 평균만 보면 최저가가 낮아 보일 수 있지만, 최근 거래와 하락 추세를 우선하면 현재 가격은 오히려 부담스럽습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 5층 518호 도로명주소: 경기도 부천시 소사구 심곡로9번길 51 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 비교대상 전용면적 33.15㎡ · 지하 5층~지상 15층 중 5층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 2021.01.22 사용승인 |
| 소유자 | 안연숙·이상일 (공유자 각 1/2 지분) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사(HUG) / 180,000,000원 |
| 기준권리 | 2023.11.01 갑구 6번 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 김은희 · 임차보증금 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 등기사항 발급일 | 2026.10.30 |
| 민간임대주택 등록 | 2022.04.26 등록사항 존재 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 문구 등기 |
① 권리 흐름 — 임차권 말소 확약의 효력이 승부처
기준권리는 2023년 11월 1일 경기신용보증재단의 가압류입니다. 청구금액은 3,000만원입니다. 그 이후 등록된 부천시·국의 압류 4건과 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 세금 압류는 당해세 해당 여부와 법정 우선순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 단순히 소멸 표시만으로 배당 위험까지 사라졌다고 판단하면 안 됩니다.
* 임차보증금 180,000,000원은 등기상 금액으로 병기한 것이며, 확약 효력을 인정하는 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다. 보증금 전액이 매수인에게 추가 인수되는 것으로 계산하지 않습니다.
임차인 현황
실제 임차인은 김은희 씨 1명입니다. 등기부상 임차권등기 내용에는 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 기재되어 있습니다. 그러나 별도 조사 메모에는 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가능하다고 기재되어 있어, 두 기록을 구분해 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 계약 / 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은희 건물 전부 · 주거 |
180,000,000원 | 계약 2023.05.04 주민등록 2023.05.31 점유 2023.05.30 |
2023.05.04 | 가능·미상 | 판정 미상 | 승계 표시 없음 | O 2025.03.07 |
등기 원문에는 주민등록일 2023년 5월 31일, 점유개시일 2023년 5월 30일, 확정일자 2023년 5월 4일로 기재되어 있습니다. 이 날짜들이 정확하다면 2023년 11월 1일 기준권리보다 앞서는 사실관계입니다. 그러나 조사 메모에는 전입신고일 미상으로 기록되어 있고 대항력·우선변제권도 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다. 주민등록초본, 전입세대확인서, 실제 점유 및 임대차계약 원본을 대조해야 합니다.
확약의 적용 범위는 김은희 씨 1명에 한정됩니다. 현재 확인된 실제 임차인은 1명이지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 확약 대상 밖의 추가 점유자나 임차인이 없는지는 현장조사와 전입세대 확인을 통해 별도로 점검해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 8.9% 비싼 신건
코모도타워의 실거래 자료는 총 12건이며, 전체 평균은 200,570,000원입니다. 그러나 과거 2022~2023년의 2억원대 거래가 포함되어 있어 이 평균을 현재 가격 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다. 실제 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 32.13㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2024.06 | 36.00㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 2024.06 | 36.00㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 2024.05 | 32.13㎡ | 15 | 172,000,000원 |
| 2023.05 | 32.13㎡ | 14 | 236,000,000원 |
| 2023.03 | 32.13㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2022.08 | 36.00㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.04 | 36.00㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 2022.03 | 32.13㎡ | 13 | 220,840,000원 |
| 2021.07 | 32.00㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.00㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.00㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 200,570,000원 |
가격 판단에서 가장 중요한 거래는 2026년 7월 32.13㎡, 14층의 179,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 많지는 않지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 1억 7,900만원입니다.
현재 최저가 195,000,000원은 이 금액보다 16,000,000원 높습니다. 최근 거래 대비 가격비율은 108.9%입니다. 따라서 신건 가격은 최근 실거래보다 비싸며, 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,530,000원 | - |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 161,470,000원 | 18,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 210,000,000원 | 191,470,000원 | 18,530,000원 |
배당 추정상 집행비용 3,530,000원을 먼저 차감하고 경기신용보증재단 30,000,000원, 주택도시보증공사 161,470,000원이 배당됩니다. HUG 청구액 중 18,530,000원이 미배당으로 남으며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 임차인 보증금 180,000,000원은 별도 인수금으로 중복 합산하지 않았습니다. 임차권등기와 HUG 채권의 관계 및 배당요구 반영 여부는 원본 서류로 대조해야 합니다.
유찰 시나리오
| 구분 | 예상 매각가 | HUG 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 195,000,000원 | 161,470,000원 | 18,530,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 156,000,000원 | 123,016,000원 | 56,984,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 124,800,000원 | 92,252,800원 | 87,747,200원 | 0원 |
* 각 시나리오의 매수인 인수액은 제출된 말소동의 확약의 효력이 인정된다는 전제입니다. 확약이 무효이거나 적용 범위가 제한되는 경우 임차권 인수 여부는 별도로 재검토해야 합니다.
유찰이 진행되면 매각대금이 낮아지므로 HUG의 미배당액은 커집니다. 그러나 미배당 채권이 커진다는 사실과 매수인이 그 금액을 자동으로 인수한다는 것은 별개입니다. 확약이 유효하다면 본 분석상 매수인 인수액은 0원으로 유지하지만, 확약의 효력과 임차인의 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서는 이 가정을 무조건적인 안전 근거로 사용하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡본1동행정복지센터 북측 앞에 위치합니다. 주변은 업무시설과 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 부천역이 있어 대중교통 접근성이 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 15층 건물이며 2021년 1월 22일 사용승인되었습니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재경보·소화전·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 동측 약 10m, 남측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 부정형의 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지이용계획의 세부 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 2022년 4월 26일 민간임대주택 등록사항이 등기되어 있습니다. 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 문구가 있으므로 경매 후 등록상 지위와 의무의 존속·승계 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 코모도타워는 140호 규모이며 2021년 사용승인된 비교적 최근 건물입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건에 불과하고 최근 추세가 -11.6%이므로 단순한 전체 거래 평균보다 최신 거래를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 관리비 체납 여부는 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하세요. 확약 당사자, 대상 임차권, 말소 조건, 효력 발생 시점 및 매수인에 대한 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 을구 1번 김은희 씨 주택임차권등기가 실제로 말소 가능한지, 매각 후 말소 절차와 책임 주체가 누구인지 확인하세요. 매각물건명세서의 인수권리 기재를 단순히 무시해서는 안 됩니다.
- 대항력 재판정. 임대차계약일 2023.05.04, 등기상 주민등록일 2023.05.31, 점유개시일 2023.05.30, 확정일자 2023.05.04를 주민등록초본 및 전입세대확인서와 대조하세요. 기준권리 2023.11.01보다 앞선 날짜이므로 대항력 여부가 중요합니다.
- HUG 채권 확인. 주택도시보증공사의 청구액 180,000,000원과 임차보증금 180,000,000원의 관계를 확인하세요. 보증금 지급 및 대위 여부, 임차권 말소 동의의 근거를 확인하고 중복채권으로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 부천시와 국의 압류 4건이 있습니다. 국세·지방세의 법정기일, 당해세 여부, 교부청구액 및 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 2022.04.26 등록된 민간임대주택 관련 의무가 현재까지 유효한지, 경락인의 지위 및 임대의무 승계 문제가 있는지 관할 기관과 원본 서류를 통해 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균·최신 거래 179,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 감정가 195,000,000원은 최근 거래보다 8.9% 높고 하락 추세도 -11.6%입니다. 신건 가격에 무리하게 응찰할 이유가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 1억 9,500만원, 1회 유찰 시 1억 5,600만원, 2회 유찰 시 1억 2,480만원입니다. 가격이 내려가더라도 임차권 확약의 효력이 확인되지 않았다면 입찰을 서두르지 마세요.
- 현장 점유 확인. 실제 임차인 1명으로 확인되지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 추가 점유자, 임차인 실제 거주 여부, 명도 협의 가능성을 별도로 확인하세요.
- 관리비 및 원본 대조. 관리비 체납액, 공용부분 부담 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·확약서 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “확약이 있어도, 가격까지 좋은 것은 아니다”
부천 코모도타워 518호는 임차권등기라는 중요한 인수 쟁점이 있는 오피스텔입니다. 임차보증금은 1억 8,000만원이고 매각물건명세서에도 해당 임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 효력이 인정되는 전제에서는 실질 인수액을 0원으로 평가할 수 있습니다.
다만 등기 원문의 주민등록일과 조사상 전입신고일 미상 기록이 일치하지 않으며, 대항력과 우선변제권도 확정되지 않았습니다. 따라서 확약서 원본의 효력과 임차권 말소 절차를 확인하는 것이 첫 번째 과제입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건, 민간임대주택 등록사항까지 있어 권리분석을 간단히 끝낼 수 있는 물건은 아닙니다.
가격은 더욱 보수적으로 봐야 합니다. 최근 실거래 평균이자 최신 거래는 1억 7,900만원인데 최저가는 1억 9,500만원입니다. 최근 시세 대비 108.9%이고 가격 추세도 -11.6%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 2억 57만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
권리는 확약서 확인 전까지 보류, 가격은 신건 기준으로 보류. 확약의 효력이 명확히 확인되고 실제 인수 위험이 해소되더라도, 최근 거래보다 높은 가격을 정당화할 근거는 부족합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 얼마인지가 아니라 임차권 말소의 확실성과 최근 하락 시세를 반영한 적정 입찰가입니다.
